Kat Mülkiyetine Geçişte Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı mülkiyete konu olmasını sağlayan hukuki bir statüdür. Uygulamada, özellikle inşaat tamamlandıktan sonra arsa payı tapusundan kat mülkiyetine geçiş aşamasında birçok hukuki problem yaşanabilmektedir. Bu yazımızda, kat mülkiyetine geçiş sürecinde karşılaşılan temel sorunlara ve çözüm yollarına değiniyoruz.

Kat Mülkiyetine Geçiş Nedir?

Kat mülkiyetine geçiş, arsa üzerinde inşa edilen yapının projeye uygun olarak tamamlanmasının ardından bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, depo gibi) tapuda ayrı ayrı tescil edilmesi işlemidir. Bu süreçte:

Yapının iskân (oturma) izni alınmış olmalıdır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu yapılmalıdır.
Yönetim planı hazırlanmalı ve bağımsız bölümler belirlenmelidir.

Karşılaşılan Başlıca Hukuki Sorunlar

1. İskân Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınamaması

Kat mülkiyetine geçişin ön koşulu olan iskân belgesi, yapının ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlandığını gösterir. Ancak:

Kaçak eklentiler,
Projeye aykırı imalatlar,
Eksik evraklar nedeniyle iskân alınamaması sık rastlanan sorunlardandır.

Çözüm: Yapının ruhsata uygun hale getirilmesi, belediye ile koordinasyon kurulması gerekir. Gerekirse yapı tatil zaptına veya mühürlemeye karşı idari dava açılabilir.

2. Kat Malikleri Arasında Uyuşmazlık

Kat mülkiyetine geçiş için bazı durumlarda maliklerin ortak başvurusu gerekebilir. Ancak aralarında anlaşmazlık yaşanırsa süreç tıkanabilir.

Özellikle hisseli tapularda ya da müteahhit-arsa sahibi arasında sorun varsa geçiş engellenir.

Çözüm: Uyuşmazlık durumunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak kat mülkiyetine geçiş kararı talep edilebilir.

3. Müteahhitin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi

Bazı müteahhitler, inşaat bittikten sonra iskân alma veya kat mülkiyeti kurma sorumluluğunu yerine getirmez. Bu durumda:

Arsa sahipleri kat mülkiyeti tapusu alamaz.
Daire satışlarında hukuki sorunlar ortaya çıkar.

Çözüm: Noter sözleşmesine dayanarak müteahhite karşı ifa veya tazminat davası açılabilir.

4. Kat Planlarının Hatalı veya Eksik Olması

Tapuya verilecek mimari projelerdeki yanlışlıklar nedeniyle:

Bağımsız bölümler yanlış numaralandırılır.
Ortak alanlar hatalı gösterilir.

Çözüm: Belediyeye veya tapu müdürlüğüne başvurularak düzeltme talep edilebilir. Gerekirse mahkeme kararıyla düzeltme istenir.

5. Ortak Alanlara Müdahale ve İhlaller

Kat mülkiyeti kurulmadan önce yapılan bazı değişiklikler (örneğin, otoparkın kapatılıp dükkan yapılması) ortak alanlara zarar verebilir.

Çözüm: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca müdahale yasağı vardır. Ortak alanın eski hale getirilmesi için mahkemeden müdahalenin men’i ve eski hale getirme kararı alınabilir.

Kat Mülkiyetine Geçişte Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kat mülkiyeti süreçleri; idare, tapu, belediye ve yargı mercilerini ilgilendiren çok yönlü hukuki işlemler içerir. Bu nedenle:

Tapu tescil işlemlerinde hata yapılmaması,
İdari işlemlere itiraz süresinin kaçırılmaması,
İnşaat sözleşmelerine uygunluk analizi yapılması gibi konularda bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması tavsiye edilir.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı