Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kat Maliklerinin Hakları ve Davalar

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kat Maliklerinin Hakları ve Davalar

Kentsel dönüşüm projeleri, riskli yapıların yenilenmesi ve şehir dokusunun iyileştirilmesi için hayati önemdedir. Ancak bu süreçte kat malikleri (apartman ve site sakinleri) çeşitli hak ihlallerine maruz kalabilir. İstanbul Anadolu Adliyesi’ne bağlı Kartal bölgesindeki malikler, yıkım, tahliye, değer tespiti ve yeni inşa sürecinde haklarını bilerek hareket etmelidir.

1. Kat Malikleri Olarak Sahip Olduğunuz Temel Haklar

• Bilgi ve Onay Hakkı: Proje yürütücüyle yapılacak protokol ve sözleşmelerde değişiklik yapılmadan maliklerin %2/3’ünün (2018 düzenlemesi) onayı gerekir.

• Eşit Değerli Konut veya Tazminat Hakkı: Eski bağımsız bölümünüzle eşdeğer veya piyasa değerine uygun tazminat hakkınız vardır.

• Geçici Barınma Desteği: Yıkım ve inşa süresince geçici konut veya kira yardımı talep etme hakkı.

• Katkı Payı Talep Etmeme Hakkı: Maliklerden proje maliyetine ilave katkı payı talep edilemez.

2. Kentsel Dönüşüm Sırasında Açılabilecek Davalar

1. İptal Davası (İdari İşleme Karşı):

   • Riskli yapı tespit raporuna veya Bakanlık/Belediye kararıyla ilan edilen alanın İller Bankası onayı gibi usulsüzlük varsa İdare Mahkemesi’ne iptal davası açılabilir.

2. Tazminat ve Bedel Tespiti Davası:

   • Eşdeğer konut verilmezse veya teklif edilen bedel düşükse, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde değer farkı ve zarar için tazminat davası açılır.

3. Tahliye ve Tahliyenin Hukuka Aykırılığı:

   • Tahliye sürecinde usul hatası, sürenin kısalığı veya bildirim eksikliği varsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne ek süre veya tahliye kararının iptali için başvuru yapılabilir.

4. Geçici Konut ve Kira Yardımı Davası:

   • Geçici barınma desteği sağlanmazsa veya eksik ödenirse, Tüketici Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açılabilir.

3. Dava Usulleri ve Süreler

• İptal Davası: Tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’ne başvuru.

• Tazminat Davası: Bedel teklifi yapıldığı tarihten itibaren 1 yıl; kamulaştırmasız el atma gibi hallere 5 yıla kadar dava hakkı.

• Tahliye İtirazı: Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7–15 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru.

• Kira/Barınma Davası: Talebin reddi veya eksik ödeme tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava.

4. Kartal’da Avukatla Çalışmanın Avantajları

• Yerel Prosedür Bilgisi: İstanbul Anadolu Adliyesi’nde kentsel dönüşüm davalarındaki iş yükünü ve içtihatları bilir.

• Delil ve Ekspertiz: Hak kaybını önleyici değerleme raporları, riskli yapı tespit tutanakları ve teknik belgelerin temini.

• Süre Yönetimi: Zamanaşımı ve dava şartlarına uygun en kısa sürede giriş yapar.

• Tazminat Müzakeresi: Hem idari hem de özel hukuka dayalı tazminat taleplerinizi etkin müzakere eder.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde zorunlu tahliye yasal mı?
Evet; ancak usule ve sürelere uygun, malik onayı sonrası yapılır. Aksi halde tahliye işlemi iptal edilir.

Eşdeğer konut verilmezse ne yapmalıyım?
Değer tespiti raporu alıp Asliye Hukuk Mahkemesi’ne eşdeğer konut veya bedel farkının tespiti için dava açabilirsiniz.

Geçici konut süresi ne kadardır?
Projeye göre değişir; ancak uzama halinde ek kira desteği için dava hakkınız vardır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı