Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin İtiraz Davaları

Kentsel Dönüşümde Hak Arama Yolları: İtiraz Süreçleri ve Güncel Mevzuat

Kentsel dönüşüm, deprem kuşağında yer alan Türkiye için hayati bir zorunluluk olmakla birlikte, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas bir denge gerektirir. 2026 yılı itibarıyla, projelerin hızlandırılması amacıyla yapılan mevzuat değişiklikleri, karar alma mekanizmalarını kolaylaştırırken azınlıkta kalan maliklerin "denetim ve itiraz" haklarını daha kritik bir noktaya taşımıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, artık kararların salt çoğunlukla alınmasına imkan tanımakta, ancak bu durumun suistimal edilmemesi için yargı yolunu açık tutmaktadır.

1. Karar Yeter Sayısında Yeni Dönem: Salt çoğunluk (50% + 1)

önceki yıllarda aranan 2/3 çoğunluk şartı, yerini paydaşların payları oranında salt çoğunluğuna bırakmıştır. Bu durum, apartman veya site yönetimlerinde kararların daha hızlı alınmasını sağlarken, karara katılmayan maliklerin şu süreçlere dikkat etmesini zorunlu kılar:

Karar Tebliği: Alınan karar, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla tebliğ edilir veya binaya asılarak ilan edilir.
15 Günlük Teklif Süresi: Azınlık maliklere, salt çoğunlukla kabul edilen sözleşmeyi imzalamaları için 15 günlük süre tanınır. Bu sürede imza atılmaması, payın açık artırma ile satılması sürecini başlatır.

2. Riskli Yapı Tespitine (Karot örneği) İtiraz

Süreç, binanın "riskli" olarak tescil edilmesiyle başlar. Bu rapora karşı:

İdari İtiraz: Raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki teknik heyete itiraz edilebilir.
Yargı Yolu: İtirazın reddi halinde, İdare Mahkemesi nezdinde "Yürütmeyi Durdurma" talepli iptal davası açılabilir.

3. Açılabilecek Temel Dava Türleri

Azınlıkta kalan veya hakkının yendiğini düşünen maliklerin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:

A. Salt çoğunluk Kararının İptali Davası

Alınan kararın dürüstlük kuralına aykırı olması, paylaşımdaki adaletsizlikler (örn: şerefiye farklarının gözetilmemesi) veya usul hataları (örn: toplantı çağrısının yapılmaması) nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

B. Pay Satışının Durdurulması ve İptali

Karara katılmayan malikin payı, rayiç bedel üzerinden diğer ortaklara satılmak üzere açık artırmaya çıkarılır. Eğer bedel tespiti düşük yapılmışsa veya satış usulüne aykırıysa, bu işlemin iptali için dava açılabilir.

C. Bedel Tespitine İtiraz (Tezyid-i Bedel)

Kentsel dönüşüm kapsamında kamulaştırma veya satış bedelinin piyasa değerinin altında kalması durumunda, gerçek değerin tespiti için açılan tazminat nitelikli davadır.

4. Uygulamadaki "Acele Tahliye" ve "Yıkım" Kararları

Yeni düzenlemelerle beraber, riskli yapıların tahliyesi için verilen süreler kısalmış ve kolluk kuvveti marifetiyle tahliye imkanı genişlemiştir. Bu aşamada mülkiyet hakkını korumanın tek yolu, mahkemeden "Yürütmeyi Durdurma" kararı almaktır. Mahkemeler, ancak projenin telafisi imkansız zararlar doğuracağı (örn: binanın aslında riskli olmaması) kanaatine varırsa bu kararı verir.

Sık Sorulan Sorular

Soru: "Salt çoğunluk karar verdi ama ben sözleşmeyi çok adaletsiz buluyorum. İmzalamazsam ne olur?" Cevap: İmzalamadığınız takdirde payınız açık artırma ile diğer maliklere satılır. Ancak satıştan önce mahkemeye başvurarak sözleşmenin adaletsizliğini (şerefiye kaybı vb.) ileri sürüp kararın iptalini isteyebilirsiniz.

Soru: "Kentsel dönüşümde kira yardımı alırken aynı zamanda dava açabilir miyim?" Cevap: Evet. Kira yardımı almak, hukuki itiraz haklarınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez.

Soru: "Belediye binamızı rezerv alan ilan etti, ne yapabilirim?" Cevap: Rezerv alan ilanına karşı ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde Danıştay veya ilgili İdare Mahkemesi'nde iptal davası açma hakkınız bulunmaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşüm, mülk sahipleri için sadece bir inşaat süreci değil, ciddi bir hukuk yönetimidir. 2026 yılı mevzuatı, "hızlı dönüşüm" ilkesini benimsediği için süreler (15 ve 30 gün) oldukça kısıtlıdır. Hak kaybı yaşamamak, taşınmazın şerefiye değerini korumak ve usulsüz alınan çoğunluk kararlarına karşı teknik bir savunma geliştirmek adına sürecin; gayrimenkul hukuku ve idari yargı usulüne hakim bir taraf vekili rehberliğinde yönetilmesi hukuki güvenliğin gereğidir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, 6306 Sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her bina ve projenin teknik şartnamesi, yönetim planı ve imar durumu farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. hukuki danışmanlık ve temsil alınması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.