Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin İtiraz Davaları

Kentsel dönüşüm uygulamaları, özellikle büyük şehirlerde artan yapılaşma ve deprem riski karşısında önemli bir çözüm olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak bu süreç, her zaman kat maliklerinin ortak kararıyla ilerlememekte; bazı durumlarda maliklerin bir kısmı projeye itiraz etmekte ya da rıza göstermemektedir. İşte bu noktada, kentsel dönüşümde kat maliklerinin itiraz hakları ve açabilecekleri davalar hukuki açıdan büyük önem taşımaktadır.

Bu yazımızda, kat maliklerinin kentsel dönüşüm sürecinde karşılaştığı itiraz gerekçeleri, başvuru yolları ve dava süreci detaylı biçimde ele alınmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nedir?

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapılar veya alanların yeniden yapılandırılmasını ifade eder. Bu süreç genellikle şu adımlarla yürütülür:

Yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi
Maliklerin dönüşüm projesine onay vermesi (en az 2/3 çoğunluk)
Uygulama projesi ve ruhsat işlemleri
Yıkım ve yeni yapı süreci

Ancak bu adımlar arasında kat maliklerinin itiraz hakları da bulunmaktadır.

Kat Maliklerinin İtiraz Hakkı Neye Dayanır?

Kentsel dönüşümde alınan kararların geçerli olabilmesi için maliklerin en az 2/3 oranında çoğunlukla anlaşması gerekmektedir. Ancak kalan 1/3’lük azınlık, alınan karara rıza göstermeyebilir. Bu durumda:

2/3 çoğunlukla alınan kararlar diğer kat maliklerine noter aracılığıyla tebliğ edilir.
Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz davası açma hakkı doğar.

Bu dava, İdare Mahkemesi’nde veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülebilir. Hangi mahkemenin yetkili olacağı, yapılan işlemin niteliğine bağlıdır.

İtiraz Gerekçeleri Neler Olabilir?

Kat maliklerinin kentsel dönüşüm kararına karşı çıkmasının en yaygın gerekçeleri şunlardır:

Riskli yapı tespiti gerçeğe aykırı yapılmış olabilir.
2/3 çoğunluk kararı alınırken usulsüzlük yapılmış olabilir.
Maliklerin menfaatine aykırı bir proje dayatılıyor olabilir.
Satış bedelleri rayiç değerin altında olabilir.
Mülkiyet hakkı ihlaline yol açacak teknik hatalar bulunabilir.

Kat Maliklerinin Açabileceği Davalar

1. Riskli Yapı Tespiti İptal Davası

Eğer yapı hakkında verilen “riskli yapı” kararı gerçeğe aykırıysa, bu kararın iptali için yapı tespiti raporuna karşı 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir. Reddedilmesi halinde İdare Mahkemesi'ne iptal davası açılabilir.

2. 2/3 Çoğunluk Kararına Karşı İtiraz Davası

2/3 çoğunlukla alınan dönüşüm kararı maliklere noter yoluyla tebliğ edildiğinde, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabilir. Bu dava, karara rıza göstermeyen maliklerin haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir.

3. Paydaş Satışı İptal Davası

Eğer 1/3 malik rıza göstermezse, çoğunluk onların hisselerinin satışı için dava açabilir. Bu durumda, satışı yapılan malik, pay satışına karşı itiraz davası açarak hakkını arayabilir.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Tebligat alınır (Noterden gelen dönüşüm kararı)
15 günlük süre başlar
Yetkili mahkemeye (Sulh Hukuk veya İdare Mahkemesi) dava dilekçesi sunulur
Mahkeme süreci başlar, bilirkişi raporu alınabilir
Mahkeme kararıyla proje durdurulabilir veya düzeltilebilir

Kat Maliklerinin Haklarını Koruma Yolları

Karar süreçlerine aktif katılmak
Noterden gelen her belgeyi dikkatle incelemek
Gerekirse uzman bir kentsel dönüşüm avukatına başvurmak
Kentsel dönüşüm uygulamalarının takibini zamanında yapmak
İtiraz sürelerini kaçırmamak

Kentsel dönüşüm projeleri modern şehircilik açısından önemli olsa da, kat maliklerinin mülkiyet haklarının zedelenmemesi gerekir. Bu nedenle, azınlık maliklerinin itiraz hakkı, hem hukuki hem anayasal bir güvence niteliği taşımaktadır. Dönüşüm sürecinde hak kaybına uğramamak için hukuki süreçlerin bilinmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması büyük önem arz etmektedir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı