Kartal Avukat
Kira sözleşmeleri, belirli ya da belirsiz süreli olarak yapılabilir. Ancak kimi durumlarda kiraya veren, kira süresi dolmadan önce kiracıyı tahliye etmek isteyebilir. Peki, kira süresi bitmeden kiracı çıkarılabilir mi? Türk Borçlar Kanunu’na göre bu mümkün mü? Uygulamada hangi şartlar aranmaktadır?
Bu yazımızda, kira sözleşmesi süresi dolmadan tahliye davası açılabilecek hukuki durumları açıklıyoruz.
Genel kural olarak, kira süresi sona ermeden tahliye davası açılamaz. Ancak kanun, bazı özel hallerde istisnalar getirerek süresi dolmadan tahliyeye imkân tanımıştır. Bu haller, kanunda fesih nedenleri veya tahliye sebepleri olarak belirtilmiştir.
Kiracı kira borcunu zamanında ödemezse, yazılı ihtarla uyarılır ve 30 gün süre verilir. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 315
Kiracının evi kötü kullanması, çevreyi rahatsız etmesi gibi durumlarda, kiraya veren ihtar çekmeden de haklı nedenle sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.
⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 316
Kiraya verenin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı varsa, süre beklenmeden ihtar çekilip dava açılabilir.
⚠️ Burada dikkat edilmesi gereken, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır.
⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 350
Kira süresi devam ederken taşınmaz satılırsa ve yeni malik taşınmazı kendisi veya yakını için kullanacaksa, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim yaparak tahliye davası açabilir.
⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 351
Kiracının aynı bölgede oturabileceği nitelikte başka bir evi varsa, bu durum sonradan öğrenilirse ve bu durum sözleşme anında bilinmiyorsa, kiraya veren süre dolmadan tahliye talep edebilir.
⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 352/3
Noter aracılığıyla ihtarname çekilir (gerekli durumlarda).
İhtar sonrası verilen süre geçtikten sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Gerekirse deliller toplanır (tanık, yazışmalar, ses-kamera kayıtları vs.)
Mahkeme kararı ile kiracının tahliyesine karar verilebilir.
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanırsa, dava açma hakkı doğar.
Hayır, kanundaki haklı sebepler varsa dava açılabilir. Ancak delillerin güçlü olması önemlidir.
Mahkeme kararı ile icra yoluyla tahliye edilir. Zorla çıkarma işlemleri icra müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir.
Dava süresi mahkemeye ve delillere göre değişir. Ortalama 6-12 ay sürebilir. Mahkeme kararı sonrası icra işlemleri başlatılır.
Kira sözleşmesinde belirtilen süre dolmadan tahliye davası belirli şartlar altında açılabilir. Bu şartların varlığı halinde kiraya veren, süreyi beklemeden dava yoluna gidebilir. Ancak hukuki hata yapılmaması ve dava sürecinin sağlıklı ilerlemesi için mutlaka bir avukattan destek alınmalıdır.
Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı