Kira Sözleşmesinde Belirtilen Süre Dolmadan Tahliye Davası

Kira sözleşmeleri, belirli ya da belirsiz süreli olarak yapılabilir. Ancak kimi durumlarda kiraya veren, kira süresi dolmadan önce kiracıyı tahliye etmek isteyebilir. Peki, kira süresi bitmeden kiracı çıkarılabilir mi? Türk Borçlar Kanunu’na göre bu mümkün mü? Uygulamada hangi şartlar aranmaktadır?

Bu yazımızda, kira sözleşmesi süresi dolmadan tahliye davası açılabilecek hukuki durumları açıklıyoruz.

Kira Süresi Dolmadan Tahliye Mümkün mü?

Genel kural olarak, kira süresi sona ermeden tahliye davası açılamaz. Ancak kanun, bazı özel hallerde istisnalar getirerek süresi dolmadan tahliyeye imkân tanımıştır. Bu haller, kanunda fesih nedenleri veya tahliye sebepleri olarak belirtilmiştir.

Süre Bitmeden Tahliye Mümkün Olan Haller

1. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi (Borç İhlali)

Kiracı kira borcunu zamanında ödemezse, yazılı ihtarla uyarılır ve 30 gün süre verilir. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 315

2. Kiracının Ahlaka Aykırı Davranışları veya Komşuları Rahatsız Etmesi

Kiracının evi kötü kullanması, çevreyi rahatsız etmesi gibi durumlarda, kiraya veren ihtar çekmeden de haklı nedenle sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.

⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 316

3. Kiraya Verenin Konutu veya İşyerini Kendisi Kullanma İhtiyacı

Kiraya verenin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı varsa, süre beklenmeden ihtar çekilip dava açılabilir.

⚠️ Burada dikkat edilmesi gereken, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır.

⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 350

4. Kiralananın Satılması ve Yeni Malikin İhtiyacı

Kira süresi devam ederken taşınmaz satılırsa ve yeni malik taşınmazı kendisi veya yakını için kullanacaksa, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim yaparak tahliye davası açabilir.

⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 351

5. Kiracının Başka Bir Konutu Olduğunun Öğrenilmesi

Kiracının aynı bölgede oturabileceği nitelikte başka bir evi varsa, bu durum sonradan öğrenilirse ve bu durum sözleşme anında bilinmiyorsa, kiraya veren süre dolmadan tahliye talep edebilir.

⚖️ Yasal dayanak: TBK madde 352/3

Tahliye Davası Açma Süreci

Noter aracılığıyla ihtarname çekilir (gerekli durumlarda).
İhtar sonrası verilen süre geçtikten sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Gerekirse deliller toplanır (tanık, yazışmalar, ses-kamera kayıtları vs.)
Mahkeme kararı ile kiracının tahliyesine karar verilebilir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanırsa, dava açma hakkı doğar.

Sık Sorulan Sorular

❓ Süresi bitmeden tahliye davası açmak zor mu?

Hayır, kanundaki haklı sebepler varsa dava açılabilir. Ancak delillerin güçlü olması önemlidir.

❓ Kiracı çıkmazsa ne olur?

Mahkeme kararı ile icra yoluyla tahliye edilir. Zorla çıkarma işlemleri icra müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir.

❓ Davayı kazanırsam ne kadar sürede çıkar?

Dava süresi mahkemeye ve delillere göre değişir. Ortalama 6-12 ay sürebilir. Mahkeme kararı sonrası icra işlemleri başlatılır.

Kira sözleşmesinde belirtilen süre dolmadan tahliye davası belirli şartlar altında açılabilir. Bu şartların varlığı halinde kiraya veren, süreyi beklemeden dava yoluna gidebilir. Ancak hukuki hata yapılmaması ve dava sürecinin sağlıklı ilerlemesi için mutlaka bir avukattan destek alınmalıdır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı