Kiracı Ev Sahibini Rahatsız Ederse Ne Olur?

Kiracı Ev Sahibini Rahatsız Ederse Ne Olur? özen Borcu ve Tahliye Şartları

Kira hukuku, sadece taşınmazın kullanımı ve bedelinin ödenmesini değil, aynı zamanda tarafların birbirlerine ve sosyal çevrelerine karşı saygı duyma yükümlülüğünü de düzenler. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 316 uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı binada yaşayan kişiler ile taşınmaz sahibine gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranarak ev sahibini rahatsız etmesi, kira ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez hale getirebilir ve ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

Kiracının "özen ve Saygı" Borcuna Aykırı Davranışları

Hukuki perspektifte ev sahibini veya komşuları rahatsız eden eylemler genellikle şu başlıklar altında toplanır:

• Huzur ve Sükunun Bozulması: Sürekli gürültü yapmak, apartman huzurunu kaçırmak veya diğer sakinlerle sürekli tartışma halinde olmak.

• Ev Sahibine Yönelik Sözlü/Fiziki Saldırı: Ev sahibine hakaret edilmesi, tehditler savurulması veya fiziki müdahalede bulunulması.

• Taşınmazın Açıktan Fena Kullanılması: Eve kasten zarar verilmesi veya taşınmazın sözleşme amacına tamamen aykırı (örneğin konutun ticarethane gibi) kullanılması.

• Sözleşmeye Aykırı Davranışlar: Ev sahibinin onayı olmadan mülkün bir kısmının başkasına kiralanması veya apartman yönetim planına aykırı hareket edilmesi.

Ev Sahibinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Kiracının rahatsız edici tutumları karşısında ev sahibi şu yasal prosedürleri işletebilir:

1. Süreli İhtar ve Sözleşmenin Feshi

TBK m. 316/2 uyarınca, kiracı borcuna aykırı davranırsa ev sahibi en az 30 gün süre vererek bu durumun düzeltilmesini ihtar eder. Eğer kiracı bu süre sonunda davranışlarını düzeltmezse, ev sahibi sözleşmeyi yazılı bir bildirimle feshedebilir.

önemli İstisna: Kiracının davranışları, ev sahibi veya komşular için kira ilişkisinin devamını "çekilmez" kılıyorsa ya da kiracı taşınmaza kasten ağır bir zarar vermişse, ev sahibi süre vermeksizin sözleşmeyi hemen feshedebilir.

2. Zorunlu Arabuluculuk ve Tahliye Davası

Fesih bildirimine rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılabilir. Mahkeme, sunulan deliller (tutanaklar, tanık beyanları, kamera kayıtları) ışığında rahatsızlığın boyutunu inceleyerek tahliye kararı verebilir.

3. Maddi ve Manevi Tazminat Talebi

Kiracının eylemleri sonucunda ev sahibinin malvarlığında bir azalma (zarar) meydana gelmişse maddi tazminat; hakaret veya tehdit gibi kişilik haklarına saldırı varsa manevi tazminat davası açılması mümkündür.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulamaları

Kartal (İstanbul Anadolu) Adliyesi'nde görülen tahliye davalarında, özellikle "komşulara saygı borcu" kapsamında apartman yönetiminden alınan şikayet dilekçeleri veya kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) tarafından tutulan tutanaklar mahkemece ciddiyetle incelenir. Ev sahibine yönelik doğrudan saldırı durumlarında yargı organları genellikle "kira ilişkisinin sürdürülmesinin beklenemeyeceği" görüşünü benimseyerek tahliyeye hükmedebilmektedir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı ev sahibine mesajla hakaret ederse tahliye sebebi olur mu? Evet. Yargıtay içtihatlarına göre ev sahibine veya ailesine yönelik ağır hakaretler, kira ilişkisini temelinden sarsan ve devamını imkansız kılan bir "saygısızlık" olarak değerlendirilir ve doğrudan tahliye nedenidir.

Sadece kiranın geç ödenmesi "rahatsızlık" sayılır mı? Kiranın geç ödenmesi teknik olarak "temerrüt" kapsamına girer. Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar çekilirse, bu durum ayrı bir tahliye sebebi (iki haklı ihtar nedeniyle tahliye) oluşturur.

Apartman kurallarına uymayan kiracı için ne yapılabilir? Apartman yönetim planına aykırılık teşkil eden davranışlar (ortak alanları işgal, usulsüz çöp dökümü vb.) sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye davasına konu edilebilir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer)

Bu içerik, kiracının rahatsız edici davranışlarının hukuki sonuçları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Davranışın niteliği, sözleşme maddeleri ve ispat araçları her vakada farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Hak kaybına uğramamak ve süreci usulüne uygun yönetmek adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---