Kontrat Bitti Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?

Kontratı Biten Kiracı çıkmıyorsa Ne Yapılmalı? Yasal Haklar ve Tahliye Süreci

Kira sözleşmesinin süresinin dolması, halk arasında yaygın olan yanlış bir kanının aksine, kiracının taşınmazı derhal boşaltması gerektiği anlamına gelmez. Türk hukuk sistemi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma altına almıştır. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu bölgelerde, ev sahiplerinin "süre doldu" gerekçesiyle tek taraflı tahliye yapması yasal olarak mümkün değildir. Kira hukuku çerçevesinde izlenmesi gereken usulü adımları inceleyelim.

Kira Sözleşmesinin Otomatik Uzaması (15 Gün Kuralı)

TBK madde 347 uyarınca, belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin 1 yıllık kontrat), kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.

• Ev Sahibinin Sınırlaması: Kiraya veren (ev sahibi), sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez.

• 10 Yıl Kuralı: Ev sahibi, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sebepsiz tahliye isteyebilir.

Kontrat Bitiminde Tahliye İçin Gereken Haklı Sebepler

Eğer 10 yıllık süre dolmadıysa, ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan şu "haklı sebeplerle" tahliye edebilir:

1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ileri bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak veya dava açarak tahliye isteyebilir.

2. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye

Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir.

3. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım

Taşınmazın büyük bir onarım, genişletme veya değiştirme gerektirmesi ve bu çalışmalar sırasında taşınmazda ikametin imkansız olması durumunda tahliye talep edilebilir.

İzlenmesi Gereken Hukuki Adımlar

Adım 1: Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun uyarınca, kira hukukundan doğan tahliye uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması bir dava şartıdır. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa mahkeme yolu açılır.

Adım 2: Tahliye Davası ve İhtarname

Haklı sebebin türüne göre (örneğin iki haklı ihtar veya ihtiyaç), kiracıya noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi ispat açısından hayati önem taşır. Ardından yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Yargılama Pratiği

Kartal (İstanbul Anadolu) Adliyesi'nde görülen tahliye davalarında, mahkemeler özellikle "sürelerin" doğru hesaplanıp hesaplanmadığını denetler. Sözleşmenin başlangıç tarihi, ihtarın tebliğ tarihi ve 10 yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı davanın kaderini belirler. Yasal prosedürlere uyulmadan kiracının elektriğini/suyunu kesmek veya kilidini değiştirmek suç teşkil eder (TCK m. 123/124).

Sık Sorulan Sorular

Sözleşme biter bitmez icraya gidebilir miyim? Sadece elinizde geçerli bir "Tahliye Taahhütnamesi" varsa, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde icraya gidebilirsiniz. Diğer hallerde dava açmanız gerekir.

Kiracıya 'çık' dedim ama ihtarname çekmedim, ne olur? Sözlü bildirimler hukuk karşısında ispatı zor olan beyanlardır. Hak kaybına uğramamak için tüm bildirimlerin noter kanalıyla yapılması önem arz etmektedir.

Tahliye davası sürerken kiracı kira ödemeye devam etmeli mi? Evet. Dava süreci kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı kira ödemezse, ev sahibi bu nedenle ayrı bir tahliye süreci başlatabilir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer)

Bu içerik, kira sözleşmesi bitiminde tahliye süreçleri ve yasal haklar hakkında genel bilgilendirme amacıyla kurgulanmıştır. Her somut uyuşmazlık; sözleşme maddeleri, başlangıç tarihleri ve güncel yargı içtihatlarına göre farklı sonuçlar doğurabilir. Hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---