Ortak Mirasın Satışı – İzale-i Şuyu Davası Rehberi

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve Satış Süreci Rehberi

Gayrimenkul Hukuku kapsamında mirasçılar veya paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı veya paylaşımı konusunda uyuşmazlık çıktığında başvurulan temel yasal yol Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davasıdır. Bu dava ile mülkiyet üzerindeki "elbirliği" veya "paylı" ortaklık yasal olarak sona erdirilerek, mülk nakde çevrilir veya fiziksel olarak paylaştırılır. İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) Sulh Hukuk Mahkemeleri, bölgedeki yoğun mülkiyet devirleri nedeniyle bu davaların en sık görüldüğü merkezlerden biridir.

1. Dava öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurmak bir dava şartıdır.

Paydaşlar, dava ikame etmeden önce bir arabulucu huzurunda toplanarak mülkün paylaşımı konusunda uzlaşmayı denerler.
Anlaşma sağlanamaması durumunda düzenlenen "Son Tutanak" ile birlikte mahkemeye başvurulabilir.

2. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri ve Hiyerarşi

Hakim, ortaklığın nasıl sona erdirileceğine dair yasada öngörülen şu sırayı takip eder:

A. Aynen Taksim (Fiziksel Paylaşım)

Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve paydaş sayısı uygunsa, malın parçalara bölünerek paydaşlara dağıtılmasıdır. örneğin, kat mülkiyeti kurulmasına müsait binalarda her paydaşa bir bağımsız bölüm verilmesi bu kapsama girer.

B. Satış Suretiyle Giderilmesi (İhale Usulü)

Aynen taksim teknik olarak mümkün değilse (örn: Tek bir daire veya bölünemeyen bir arsa), taşınmazın yargı yoluyla satışı gerçekleştirilir.

Elektronik Satış Portalı: Satış, kural olarak Uyap Satış Portalı üzerinden herkese açık elektronik ihale ile yapılır.
Paydaşlar Arası Satış: Eğer tüm paydaşlar oy birliği ile kabul ederse, satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.

3. İstanbul Anadolu Adliyesi'nde Yargılama Aşamaları

Kartal Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdindeki süreç şu teknik safhalardan oluşur:

Taraf Teşkili: Davanın geçerli olabilmesi için tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Bir mirasçı dahi eksik olsa sübut (ispat) aşamasına geçilemez.
Kıymet Takdiri (Değerleme): Mahkemece atanan bilirkişiler taşınmazın güncel piyasa değerini raporlar. Bu raporun tebliğinden itibaren 7 günlük kesin süre içinde itiraz hakkı mevcuttur.
Satış Kararı ve İnfaz: Kararın kesinleşmesinden sonra dosya Satış Memurluğu'na gönderilir. Taşınmaz, belirlenen değerin %50'si üzerinden ihaleye çıkar.

İşlem Adımı	Dikkat Edilmesi Gereken Husus
Taraf Teşkili	ölmüş mirasçıların veraset ilamları ve güncel adresleri dosyaya sunulmalıdır.
Kıymet Takdiri	Piyasa rayicinin altında yapılan tespitlere süresinde itiraz edilmelidir.
Yargılama Giderleri	Harç ve masraflar, davanın sonunda payları oranında tüm taraflara yükletilir.

4. Satış Sonrası Paylaşım ve Yasal Kesintiler

İhale gerçekleştikten sonra elde edilen bedel mahkeme veznesinde depo edilir. Dağıtım aşamasında şu kesintiler yapılır:

Yasal Vergiler: Satış bedelinden KDV, damga vergisi ve satış harcı tahsil edilir.
Payların Dağıtımı: Kalan miktar, veraset ilamındaki paylar oranında paydaşların banka hesaplarına aktarılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Mirasçılardan biri "satmıyorum" derse süreç durur mu?

Cevap: Hayır. Ortaklığın giderilmesi davalarında "oy birliği" aranmaz. Tek bir paydaşın talebi, ortaklığın çözülmesi için yeterlidir.

Soru: Taşınmazı ihaleden paydaşlar satın alabilir mi?

Cevap: Evet. Paydaşlar ihaleye katılabilir. Satın alan kişi paydaş ise, kendi payına düşen miktar ihale bedelinden mahsup edilebilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer):

Bu içerik, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve satış süreçleri hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul Hukuku; hak düşürücü sürelerin takibi, taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması ve ihale hukukuna dair teknik detayları içeren teknik detaylar içeren bir alandır. Yanlış hesaplanan bir kıymet takdiri veya süresi kaçırılan bir itiraz, ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle, tüm yargılama ve satış süreçlerinde bir hukukçu rehberliğinde yürütülen süreçlerle hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.