Riskli Yapılarda Malikler Arası Anlaşmazlıklar ve Hukuki çözümler

Kentsel dönüşüm süreci; teknik, finansal ve hukuki boyutları olan karmaşık bir yapıdır. Bu süreçte en büyük engel, çoğu zaman mülk sahipleri ile yüklenici (müteahhit) firma arasındaki uyuşmazlıklardan ziyade, mülk sahiplerinin kendi aralarındaki görüş ayrılıklarıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun üzerinde yapılan köklü değişiklikler, azınlıkta kalan maliklerin süreci kilitlemesini önlemek adına "uzlaşma" kültürünü yasal yaptırımlarla desteklemektedir. "İmza atmıyorum" veya "Projeyi kabul etmiyorum" beyanlarının hukuki sonuçlarını bilmek, mülkiyet hakkının korunması açısından hayati önem taşır.

1. Yeni Karar Alma Eşiği: Salt çoğunluk (%50 + 1) Kuralı

Mevzuatta yapılan son düzenlemelerle birlikte, bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin karar alma süreci kolaylaştırılmıştır.

Arsa Payı çoğunluğu: Daha önce aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı kaldırılarak, arsa payı bakımından Salt çoğunluk (paydaşların yarısından bir fazlası) yeterli kabul edilmiştir.
Bağlayıcılık: Salt çoğunlukla alınan kararlar (uygulama yöntemi, pay dağılımı, yüklenici seçimi vb.), karara katılmayan veya muhalif kalan diğer %49'luk dilimi de yasal olarak bağlar.

2. Anlaşmayan Maliklerin Hissesinin Satışı ve Kamulaştırma

Salt çoğunlukla alınan karara uymayan malikler için kanun, mülkiyet hakkının sona ermesine kadar gidebilecek bir yaptırım mekanizması öngörür:

İhtar ve Tebligat: çoğunluk tarafından alınan karar, noter vasıtasıyla azınlığa bildirilir ve karara katılmaları için 15 günlük yasal süre tanınır.
Hisse Satış Süreci: Verilen süre içinde sözleşmeyi imzalamayan maliklerin payları, çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden, öncelikle diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
Hazineye Devir: Paydaşların satın almadığı hisseler, bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilebilir veya üçüncü kişilere satılabilir.

3. Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Dava Yolları

Malikler arası çatışmalar genellikle projenin teknik detayları ve paylaşım esasları üzerinde yoğunlaşır:

Şerefiye Değer Farklılıkları: Yeni projede dairelerin konum, kat ve cephe bakımından eski durumlarına uygun dağıtılmaması uyuşmazlık nedenidir. Bu durumda malik, "Şerefiye Bedel Tespiti" davası açarak hakkını arayabilir.
Arsa Payı Düzeltim Davası: Tapu kayıtlarında arsa paylarının dükkan, daire veya dubleks ayrımına göre adaletsiz yazıldığı durumlarda; dönüşüm başlamadan önce Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bu hatanın düzeltilmesi talep edilmelidir.
Yürütmeyi Durdurma Talebi: Alınan çoğunluk kararının hukuka veya hakkaniyete aykırı olduğu iddiasıyla İdare Mahkemesi'nde davanın ikame edilmesi mümkündür.

4. Riskli Yapı Kararı Olmayan Binalarda Durum

Eğer bina henüz "Riskli Yapı" olarak tescil edilmemişse, 6306 sayılı özel kanun hükümleri uygulanmaz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu): Anlaşma sağlanamayan durumlarda, maliklerden her biri genel hükümlere göre ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu davada taşınmaz, mahkeme eliyle icra yoluyla satılır ve bedeli paylaştırılır. Bu yöntem, maliklerin mülkiyetini korumadığı için kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında "son çare" olarak görülür.

Sıkça Sorulan Sorular

Tek bir malik kentsel dönüşümü durdurabilir mi? Hayır. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra salt çoğunluk (%50+1) sağlandığı takdirde, tek bir kişinin veya azınlığın itirazı yıkım sürecini ve yeni inşaatı hukuken durduramaz.

Hisse satışına karşı yürütmeyi durdurma alınabilir mi? İdare mahkemesinde açılacak iptal davasında, satış işleminin usule aykırı olduğu kanıtlanırsa yürütmeyi durdurma alınabilir. Ancak kanun koyucu, bu davaların kentsel dönüşümün ana sürecini (yıkım ve yapım) engellememesi yönünde bir irade sergilemektedir.

Kiracı binanın riskli yapı olduğunu öne sürerek çıkmıyorsa ne yapılır? Riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda tahliye süreci idari yoldan (Kaymakamlık/Belediye) yürütülür. Kiracının malik ile olan kira sözleşmesi, binanın riskli yapısı nedeniyle yasal tahliye sürecine engel teşkil etmez.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kentsel dönüşüm sürecinde malikler arası uyuşmazlıklar ve güncel mevzuat hükümleri hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul ve İdare Hukuku; hak düşürücü sürelerin takibi, hisse satış prosedürlerinin denetimi ve arsa payı hesaplamaları gibi ileri düzey teknik detaylar içeren bir alandır. Yanlış bir itiraz veya yasal sürelerin kaçırılması, mülkiyet hakkının kaybına yol açabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm karar ve uygulama aşamalarında bir hukukçu rehberliğinde yürütülen süreçlerle hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.