Ruhsatsız Yapılar ve Kat Mülkiyeti Kurulması

Ruhsatsız Yapılar ve Kat Mülkiyeti Kurulması

Türkiye'de kat mülkiyeti ve kat irtifakı, inşaat sektöründe önemli yasal düzenlemelerdir ve bu düzenlemeler, özellikle apartman daireleri ve site projelerinde geçerlidir. Ancak, inşa edilen bazı yapılar ruhsatsız olabilir, yani yapı ruhsatı ve inşaat ruhsatı alınmadan yapılmış binalar ya da katlar söz konusu olabilir. Ruhsatsız yapılar, birçok hukuki problemle karşılaşabilir ve bu durum kat mülkiyeti kurulmasını engelleyebilir. Ancak, ruhsatsız yapıların durumu ve kat mülkiyeti kurulması hakkında bazı yasal düzenlemeler ve çözümler bulunmaktadır.

Bu yazıda, ruhsatsız yapılar ile ilgili yaşanan hukuki sorunlar ve kat mülkiyeti kurulması konusundaki yasal süreçler ele alınacaktır.

1. Ruhsatsız Yapı Nedir?

Bir yapı, imar planına ve yasal düzenlemelere uygun şekilde inşa edilmemişse, ruhsatsız kabul edilir. Türkiye'deki İmar Kanunu ve Belediye Yasası çerçevesinde, her yapı inşaatına başlamadan önce yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız yapılar, imara aykırı yapılan veya belediyeden izin alınmadan inşa edilen binalardır. Bu tür yapılar, çeşitli hukuki problemler yaratabilir ve kat mülkiyeti kurulumu gibi işlemler için engel teşkil edebilir.

Ruhsatsız yapıların, yapı denetimi ve inşaat kalitesi açısından da riskleri bulunmaktadır. Bu yapılar yasadışı olarak kabul edilebilir ve bazen yıkım işlemleri ile karşılaşabilir.

2. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir binanın her katının bağımsız bir şekilde mülkiyet hakkına sahip olması anlamına gelir. Bu, bir apartman veya binada her bağımsız bölümün tapuda ayrı bir şekilde tescil edilmesi ve her bir malikin kendi katında tam mülkiyet hakkına sahip olması anlamına gelir. Kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde, her kat sahibinin belirli hak ve sorumlulukları vardır.

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için öncelikle ilgili binanın yapısal olarak tamamlanmış ve yasalarla uyumlu olması gereklidir. Bunun yanı sıra, her bağımsız bölümün tapusunun olması ve binanın tamamının, kat mülkiyeti kapsamına girmesi gerekir. Ancak, ruhsatsız yapılar için kat mülkiyetinin kurulması her zaman mümkün olmayabilir.

3. Ruhsatsız Yapılarda Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

Ruhsatsız yapıların kat mülkiyeti kurulması, bazı özel koşullar altında mümkündür, ancak bu süreç hukuki engeller ve imara aykırılık nedeniyle zorluklarla karşılaşabilir. Ruhsatsız yapıların, yasal düzenlemelere uygun hale getirilmesi gerekir.

3.1. İmar Affı (Geçici Yapı Kayıt Belgesi)

Türkiye’de, imar affı kapsamında ruhsatsız yapılar için bazı düzenlemeler yapılmıştır. 2018 İmar Barışı (yapı kayıt belgesi düzenlenmesi) gibi düzenlemeler ile ruhsatsız yapılar, belirli koşullar altında yasallaştırılabilmiştir. İmar barışı, belediye tarafından yapı kayıt belgesi verilen yapılar için geçerlidir. Bu durum, ruhsatsız yapının yasal hale gelmesini sağlar. Ancak, bu tür yapılar kat mülkiyeti kurmadan önce, yapı ruhsatının alınması ve imara uygunluk durumunun denetlenmesi gerekir.

3.2. Yapı Denetimi ve Belediyenin Görüşü

Bir yapının kat mülkiyeti kurulması için öncelikle o yapının, belediye tarafından belirlenen yapı standartlarına uygun olması gerekir. Eğer bir yapı ruhsatsızsa, belediye tarafından yapılan denetimlerde belirli eksiklikler tespit edilirse, kat mülkiyeti kurulması mümkün olmayabilir.

Bu nedenle, belediye izinlerinin alınması ve yapı denetimlerinin yapılması gereklidir. Ruhsatsız yapıların imara uygun hale getirilmesi için gerekirse yıkım yapılabilir.

3.3. Yapı Ruhsatı Alınması

Ruhsatsız bir yapının kat mülkiyeti kurulabilmesi için, o yapının öncelikle yapı ruhsatı alması gereklidir. Ancak, bu ruhsatı almak için, yapının imar planına uygun hale getirilmesi ve gerekli yasal düzenlemelere uyulması şarttır. Eğer yapının bulunduğu bölgede imar planı dışında bir durum varsa, imara uygun hale getirme çalışmaları yapılabilir.

4. Ruhsatsız Yapılar İçin Kat Mülkiyeti Kurma Süreci

Ruhsatsız bir yapı için kat mülkiyeti kurma süreci, birkaç aşamadan oluşur. Bu aşamalar, hukuki ve idari işlemleri kapsar.

4.1. Yapı Kayıt Belgesi Alınması (İmar Barışı)

İlk adım, eğer bina imar affı kapsamına giriyorsa, yapı kayıt belgesi alınmasıdır. Bu belge, belediye tarafından verilen ve ruhsatsız yapıyı yasal hale getiren bir belgedir. Yapı kayıt belgesini almak için, belediye veya ilgili bakanlık üzerinden başvuru yapılması gerekir.

4.2. İmar Planına Uygunluk Sağlanması

Yapının, imar planına uygun hale getirilmesi gerekmektedir. İmar planı dışında kalan bölgelerde yapılar için özel onaylar alınabilir. Bu aşamada, yapı ruhsatının alınması ve belediye tarafından onay verilmesi gereklidir.

4.3. Kat İrtifakı Kurulması

Kat mülkiyeti kurulumundan önce, yapının kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakı, binanın bağımsız bölümlerinin tapu kaydına geçirilmeden önce yapılan işlemdir. Kat irtifakı ile, binanın her bağımsız bölümü için tapuda kayıt yapılır, ancak tam mülkiyet hakları devredilmez.

4.4. Kat Mülkiyeti Kurulması

Kat irtifakı kurulduktan sonra, kat mülkiyeti kurulur. Kat mülkiyeti, her bağımsız bölüm için tapuda kayıt altına alınarak, bağımsız bölüm sahiplerine tapu verilir. Ancak, ruhsatsız yapılar için kat mülkiyeti kurulumunun yapılabilmesi, yasal düzenlemelere uygunluk şartlarına bağlıdır.

5. Ruhsatsız Yapılarda Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

Ruhsatsız yapılar ve kat mülkiyeti kurulumu sırasında karşılaşılan en yaygın hukuki sorunlar şunlardır:

İmar planına aykırılık: Ruhsatsız yapılar genellikle imar planına uygun olmayabilir, bu da kat mülkiyeti kurulumunu engeller.
Belediye onayı eksikliği: Ruhsatsız yapılar için belediye onayları gereklidir. Bu onay alınmadan tapu devri veya kat mülkiyeti kurulumu yapılmaz.
Vergi ve harç ödemeleri: Ruhsatsız yapılar için yapılacak olan kat mülkiyeti işlemleri sırasında, veraset ve intikal vergisi, tapuda harç ödemeleri gibi yasal yükümlülükler doğabilir.

Ruhsatsız yapılar, hukuki açıdan bazı engeller yaratabilir ve kat mülkiyeti kurulmasını zorlaştırabilir. Ancak, imar affı ve belediye düzenlemeleri sayesinde, bazı durumlarda ruhsatsız yapılar yasal hale getirilebilir ve kat mülkiyeti kurulabilir. Bu süreçte, profesyonel hukuki danışmanlık almak, işlemlerin doğru ve hızlı bir şekilde yapılmasını sağlar.

Kartal İnşaat Avukatı