Site Aidatı Ödenmediğinde Ne Olur?

Site Aidat Borcu ve Yasal Sonuçları: Faiz Oranları, İcra ve Tahliye Süreci

Site aidatları, kanuni tanımıyla "ortak giderlere katılma payı"dır. Bu borç ödenmediğinde, genel borçlar hukukundan farklı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun özel ve sert hükümleri devreye girer. Borçlu malik, sadece ana parayı değil, yüksek oranlı yasal cezaları ve icra masraflarını da üstlenmek zorunda kalır.

1. Gecikme Tazminatı: Aylık %5 Kuralı

Aidat borçlarında uygulanan gecikme faizi, yasal faiz oranlarından çok daha yüksektir. KMK m. 20 uyarınca;

• Sabit Oran: Aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, ödemediği günler için aylık %5 (yüzde beş) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

• Hesaplama: Bu tazminat, son ödeme tarihinden itibaren günlük olarak hesaplanır. Yıllık bazda %60'a varan bu oran, borcun hızla katlanmasına neden olur.

2. İcra Takibi ve Zorunlu Arabuluculuk

Site yönetimi, ödenmeyen borçlar için dava açmadan önce şu prosedürü izler:

1. Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kat mülkiyeti hukukundan doğan uyuşmazlıklarda (aidat borcu dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak önem arz etmektedir.

2. İlamsız İcra Takibi: Yönetim, arabuluculukta sonuç alınamazsa veya doğrudan tahsilat için İcra Müdürlüğü kanalıyla "ödeme Emri" gönderir.

3. Kesinleşmiş İşletme Projesi: Yönetim kurulu tarafından onaylanmış ve maliklere tebliğ edilmiş işletme projesi, icra takibi için ilam (mahkeme kararı) gücündedir.

3. Ortak Alan Kullanımının Kısıtlanması

Yargıtay ve yerleşik hukuk pratiklerine göre, site yönetimi aidat ödemeyen sakinin bazı hizmetlerini kısıtlayabilir. Ancak bu kısıtlama, temel yaşam haklarını (su, elektrik, ısınma) engellememelidir:

• Kısıtlanabilenler: Sosyal tesis kullanımı (havuz, spor salonu), asansör kartının iptali (kat malikinin dairesine ulaşımını tamamen engellememek kaydıyla) veya otopark girişi gibi ek hizmetler sınırlandırılabilir.

• Kısıtlanamayanlar: Kapıcı hizmeti, çöp toplama gibi genel temizlik ve sağlıkla ilgili zorunlu hizmetler kural olarak engellenemez.

4. Taşınmazın Satışı ve Mülkiyetin Devri (KMK m. 25)

Eğer bir kat maliki aidat ödememeyi alışkanlık haline getirirse ve bu durum diğer malikler için "çekilmez" bir hal alırsa:

• Dava Hakkı: Diğer kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alarak, borçlu malikin dairesinin kendilerine devredilmesi (satın alınması) için dava açabilirler.

• Şartlar: Aidat borcu nedeniyle hakkında iki yıl içinde üç defa icra takibi yapılmış olması, bu durumun "çekilmezlik" halini kanıtlayan güçlü bir gerekçedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Evi yeni satın aldım, eski sahibinin borcu beni bağlar mı? Hayır. Aidat borcu şahsidir. Satın alma tarihinden önceki borçlar eski malike aittir. Ancak yönetim, taşınmaz üzerinde daha önce tesis edilmiş bir "kanuni ipotek" varsa bu yolla yeni malikten tahsilat isteyebilir.

Kiracım aidatı ödemiyor, ben sorumlu muyum? Evet. KMK m. 22 uyarınca kat maliki (ev sahibi) ve kiracı aidat borcundan müteselsilen (birlikte) sorumludur. Yönetim, borcun tamamını doğrudan sizden talep edebilir; siz ise ödediğiniz tutarı kiracınızdan rücu edebilirsiniz.

Aidat çok yüksek, itiraz edebilir miyim? Aidat miktarı Genel Kurul'da belirlenmişse, bu kararın iptali için bir ay (toplantıya katıldıysanız) veya altı ay (toplantıya katılmadıysanız) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurmanız gerekir. Davayı kazanmadığınız sürece aidatı ödemekle yükümlüsünüzdür.

---

YASAL UYARI (DISCLAIMER): Bu içerik, site aidat borçları ve hukuki sonuçları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir olaya yönelik hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti hukuku; teknik hesaplamalar, arabuluculuk şartları ve mahkeme yetkileri içerdiğinden, olası hak kayıplarının önlenmesi için bir hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kartal İnşaat Avukatı

---