Aidat Davaları Nasıl Açılır?

Site Aidat Borçlarının Tahsili: İcra Takibi, Gecikme Tazminatı ve Dava Süreci

Apartman ve site yönetimlerinde aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı izlenecek yol KMK m. 20 ile netleştirilmiştir. Bu kanun uyarınca aidat borcu, sadece bir "alacak" değil, mülkiyet hakkından doğan kamusal bir yükümlülüktür.

1. Gecikme Tazminatı ve Yasal Bildirim

Aidat borçlarında uygulanan faiz oranı, piyasa faizlerinden farklıdır ve oldukça yüksektir:

• Aylık %5 Gecikme Tazminatı: KMK m. 20 uyarınca, aidatını vaktinde ödemeyen kat maliki, ödemediği günler için aylık %5 (yüzde beş) oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yıllık %60'a tekabül eder.

• İşletme Projesinin önemi: Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş veya yönetici tarafından hazırlanıp kesinleşmiş "İşletme Projesi", icra takibinde ilam (mahkeme kararı) hükmündedir.

2. Adım Adım Tahliye ve Tahsilat Süreci

Site yönetimi borcu tahsil etmek için şu yasal basamakları takip eder:

A. İlamsız İcra Takibi (En Hızlı Yol)

Dava açmadan önce doğrudan İcra Müdürlüğü'ne gidilerek borçluya "ödeme Emri" gönderilir.

• İtiraz: Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

• İtirazın İptali: Borçlu haksız yere itiraz ederse, yönetim Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın İptali Davası" açar. Bu davada borçlu haksız çıkarsa borcun yanı sıra %20 icra inkar tazminatı ödemeye mahkûm edilir.

B. Zorunlu Arabuluculuk Aşaması

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kat mülkiyetinden doğan (aidat dahil) uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

3. Görevli Mahkeme ve Yetki

• Sulh Hukuk Mahkemesi: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan tüm uyuşmazlıklarda (aidat miktarı, yönetimin kararları, tahsilat davaları) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

• Yetki: Dava, sitenin/apartmanın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır.

4. Taşınmazın Satışına Kadar Giden Süreç

Eğer borç hiçbir şekilde tahsil edilemiyorsa ve borç birikmişse:

• Kanuni İpotek: Yönetim, borçlu malikin dairesi üzerine borç tutarı kadar "Kanuni İpotek" tesis edilmesini mahkemeden isteyebilir.

• Mülkiyetin Devri (KMK m. 25): Aidat ödememeyi alışkanlık haline getiren ve ortak yaşamı çekilmez kılan malikin bağımsız bölümünün, diğer maliklere payları oranında devredilmesi için dava açılabilir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

"Evi kiraya verdim, aidattan sorumlu değilim" diyebilir miyim? Hayır. KMK m. 22 uyarınca kat maliki (ev sahibi) ve kiracı aidat borcundan müteselsilen (ortaklaşa) sorumludur. Yönetim, borcun tamamını doğrudan ev sahibinden talep edebilir.

Boş daire için aidat ödenir mi? Evet. Dairenin boş olması veya sahibinin ortak alanları (asansör, havuz vb.) kullanmıyor olması, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Aidat davasında ispat yükü kimdedir? Site yönetimi, aidatın belirlendiği "Genel Kurul Karar Defteri"ni ve "İşletme Projesi"ni mahkemeye sunmakla yükümlüdür. ödeme yaptığını iddia eden malik ise bunu banka dekontu veya imzalı makbuz ile ispat etmelidir.

---

YASAL UYARI (DISCLAIMER): Bu içerik, site aidat davaları ve tahsilat süreçleri hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir olaya yönelik hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti hukuku; teknik süreler, arabuluculuk şartları ve hesaplama detayları içerdiğinden, olası hak kayıplarının önlenmesi için bir hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kartal İnşaat Avukatı

---