Site Yöneticisinin Görevden Alınması Süreci

Site Yöneticisinin Görevden Alınması Süreci

Apartman ve site yaşamında düzeni sağlayan en önemli aktörlerden biri site yöneticisidir. Ancak zaman zaman yöneticinin görevini kötüye kullanması, yetkilerini aşması veya görevini gereği gibi yerine getirmemesi gibi durumlar ortaya çıkabilir. Bu gibi hallerde kat malikleri ya da kiracılar, site yöneticisinin görevden alınması sürecini merak eder. Özellikle İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası gibi büyük sitelerin yoğun olduğu bölgelerde bu süreç oldukça sık gündeme gelir.

Bu yazıda site yöneticisinin görev ve sorumlulukları, görevden alma süreci, çoğunluk şartı, hukuki yollar ve uygulamada sık karşılaşılan sorunlar ele alınacaktır.

Site Yöneticisinin Görev ve Yetkileri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ve site yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve kurulu temsilen hareket eder. Yöneticinin başlıca görevleri şunlardır:

• Ortak yerlerin korunması, bakım ve onarım işlerinin yürütülmesi

• Apartman veya sitenin gelir-gider hesaplarının düzenli tutulması

• Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması

• Ortak giderlerin ve aidatların toplanması

• Personel (kapıcı, güvenlik vb.) yönetimi

• Yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi (örneğin asansör bakım raporları, yangın güvenlik belgeleri vb.)

Yönetici, bu görevleri yerine getirirken kat maliklerine karşı sorumludur ve görevini kötüye kullanırsa görevden alınabilir.

Site Yöneticisinin Görevden Alınma Sebepleri

Yönetici, kat maliklerinin çıkarlarını korumak ve yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır. Görevden alınma genellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• Görevini kötüye kullanmak (aidatları amacı dışında kullanmak, usulsüz harcama vb.)

• Gelir-gider hesaplarını düzenli tutmamak veya şeffaf olmamak

• Ortak alanların bakım ve onarımını ihmal etmek

• Kat malikleri kurulu kararlarına uymamak

• Yetki sınırlarını aşmak

• Kat maliklerinin çoğunluğunun güvenini kaybetmek

Bu nedenlerin varlığı halinde kat malikleri, yöneticiyi görevden almak için toplantı çağrısı yapabilir.

Site Yöneticisinin Görevden Alınması Süreci

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. ve 39. maddeleri uyarınca site yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçildiği gibi yine aynı kurul tarafından görevden alınabilir. Süreç şu şekilde işler:

1. Toplantı Çağrısı: Kat malikleri, yönetici değişikliği gündemiyle toplantıya çağrı yapar. Bu çağrıyı mevcut yönetici yapmak zorundadır; yapmazsa kat maliklerinden biri veya üçte biri çağrı yapabilir.

2. Gündemin Belirlenmesi: Çağrıda “site yöneticisinin görevden alınması ve yeni yönetici seçimi” açıkça belirtilmelidir.

3. Toplantı ve Oylama: Kat malikleri kurulu toplantısında yöneticinin görevden alınması oylanır.

4. Çoğunluk Şartı: Kat malikleri kurulu, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alabilir. Yani hem malik sayısında hem arsa payında çoğunluk sağlanmalıdır.

5. Yeni Yönetici Seçimi: Görevden alınan yöneticinin yerine toplantıda yeni bir yönetici seçilebilir.

6. Kararın Tescili ve Bildirimi: Yeni yönetici seçimi ve görevden alma kararı resmi deftere işlenir ve kat maliklerine duyurulur.

Çoğunluk Şartı

Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçildiği gibi aynı şekilde çoğunlukla görevden alınır. Bu çoğunluk;

• Örneğin 20 bağımsız bölüm bulunan bir sitede en az 11 malik ve bu maliklerin toplam arsa payının yarısından fazlası karar vermelidir.

• Salt çoğunluk (örneğin toplantıya katılanların yarısından bir fazlası) yeterli değildir.

• Çoğunluk sağlanamadığında yönetici görevine devam eder.

Görevden Alınan Yöneticinin Sorumluluğu

Yönetici görevden alınsa dahi, görevde olduğu süreye ilişkin mali sorumlulukları devam eder. Örneğin:

• Görevdeyken yaptığı usulsüz harcamalardan dolayı hesap vermek zorundadır.

• Ortak giderlerden doğan açıklar için sorumlu tutulabilir.

• Kat malikleri, yöneticiyi görevden aldıktan sonra hesap dökümü isteyebilir ve gerekirse dava açabilir.

Yönetici Görevden Alınmazsa Ne Olur?

Kat malikleri yöneticiden memnun değilse ama çoğunluk sağlanamıyorsa, kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir. Mahkeme bu durumda ya mevcut yöneticiyi görevden alır ya da yeni bir yönetici atar.

Bu yöntem özellikle büyük sitelerde sık kullanılır.

İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası’nda Uygulama

İstanbul ve çevresindeki büyük sitelerde yönetici değişiklikleri sıkça gündeme gelir. Kartal ve Anadolu Yakası gibi yoğun nüfuslu bölgelerde site yönetimlerinin mali büyüklüğü arttıkça yöneticilerin sorumlulukları da artar. Bu nedenle kat maliklerinin hukuki prosedürü eksiksiz yerine getirmesi ve gerektiğinde yargı yoluna başvurması önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Site yöneticisi nasıl görevden alınır?
Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılarak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici görevden alınabilir.

Görevden almak için çoğunluk şartı nedir?
Sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Salt çoğunluk yeterli değildir.

Görevden alınan yönetici hesap vermek zorunda mı?
Evet. Görevde olduğu döneme ilişkin gelir-gider hesaplarını vermek ve varsa açıkları ödemek zorundadır.

Mahkemeye başvurarak yöneticiyi görevden aldırabilir miyim?
Çoğunluk sağlanamazsa kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir.

Site yöneticisinin görevden alınması süreci, apartman ve site yönetimlerinde en çok aranan konuların başında gelir. Özellikle İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası’ndaki büyük sitelerde yöneticilerin mali ve idari sorumlulukları nedeniyle bu süreç önemlidir. Kat maliklerinin hukuki prosedürü bilmesi, hem zaman hem de mali kayıpları önler.

Profesyonel bir yaklaşımla hareket etmek, toplantı çağrılarını usulüne uygun yapmak ve çoğunluğu sağlamak, sürecin hızlı ve sorunsuz ilerlemesine katkı sağlar.

Kartal İnşaat Avukatı