Site Yöneticisinin Görevden Alınması Süreci

Kat Mülkiyeti Hukuku Kapsamında Site Yöneticisinin Azli, Sorumluluğu ve Yargısal Denetim Süreçleri

Apartman ve site yöneticileri, kat maliklerine karşı aynen bir "vekil" gibi sorumludur. 634 sayılı KMK uyarınca yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilen hükümler ve kat malikleri kurulu kararları ile sınırlandırılmıştır. İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal bölgesinde özellikle yüksek bloklu sitelerde; işletme projesine aykırı harcamalar, aidatların usulsüz yönetimi veya şeffaflık ilkelerinin ihlali durumlarında yöneticinin görevden alınması (azli), kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla gerçekleştirebileceği teknik bir prosedürdür.

(Not: Site yönetiminde kat malikleri, yönetim kurulu ve denetim kurulu arasındaki hiyerarşik denetim benzer bir yasal yapıya dayanır).

Yöneticinin Görevden Alınma Usulü ve Karar Yeter Sayısı (KMK m. 34)

Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından her zaman görevden alınabilir. Ancak bu sürecin hukuki geçerliliği için şu teknik şartlar aranır:

Toplantı ve Gündem Şartı: Olağanüstü bir toplantı ile yöneticinin azledilebilmesi için, toplantı çağrısında azil konusunun gündem maddesi olarak belirtilmesi zorunludur.
Sayı ve Arsa Payı çoğunluğu: Yönetici, kat maliklerinin hem sayıca (kişi sayısı) hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının oy birliğiyle görevden alınabilir. Bu çift taraflı çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar iptale tabidir.
Haklı Sebep Varlığı: Yolsuzluk, hesap vermekten kaçınma veya yönetim planını ihlal gibi "haklı sebepler" varsa, yönetici süresi dolmadan azledilebilir. Haklı sebep olmaksızın yapılan azillerde, yöneticinin sözleşmeden doğan hakları (varsa ücreti) saklı kalabilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Site yönetimindeki uyuşmazlıklar, karara itiraz ve mahkeme süreci benzer bir aşamalı yapı izler).

Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü ve İbra Süreci (m. 39)

Yönetici, yönetim dönemi sonunda veya görevden alınması halinde kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür:

Mali Sorumluluk: Yönetici, topladığı aidatların ve yaptığı harcamaların dökümünü içeren kesin hesap özetini sunmalıdır. Denetçilerin bu kayıtlar üzerindeki raporu, azil sürecinde en önemli delil niteliğindedir.
İbra Kararı: Kurulun yöneticiyi ibra etmesi, geçmiş dönem faaliyetlerini onaylaması anlamına gelir. Ancak ibra kararı, sonradan ortaya çıkan yolsuzluklar için yöneticinin "cezai ve hukuki sorumluluğunu" kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Evrakların Devri: Görevden alınan yönetici; işletme defteri, makbuzlar, kararlar ve kasadaki nakdi yeni yönetime derhal devretmek zorundadır. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz ve iptal davası açma süreleri teknik bir takvime bağlıdır).

Hâkimin Müdahalesi ve Mahkemece Yönetici Atanması (m. 33-34)

Sitede çoğunluk sağlanamadığı için yönetici görevden alınamıyor ancak yönetimin ihmali devam ediyorsa; kat maliklerinden herhangi biri taşınmazın bulunduğu yerdeki (Kartal için İstanbul Anadolu) Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "hâkimin müdahalesini" isteyebilir. Hâkim, inceleme neticesinde yöneticiyi görevden alabilir ve dışarıdan bir "kayyım yönetici" atayabilir. Mahkemece atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe kat malikleri kurulu tarafından değiştirilemez. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli yargı mercileridir).

Sıkça Sorulan Sorular

Site yöneticisi aidatları kendi hesabına yatırabilir mi? Hayır. Yönetici, KMK m. 35 uyarınca site adına bankada açılacak bir hesap üzerinden işlemleri yürütmelidir. Aidatların şahsi hesaba aktarılması "güveni kötüye kullanma" suçunu ve haklı sebeple azil hakkını doğurur.

Yönetici toplantı çağrısı yapmıyorsa ne yapmalıyız? Yönetici toplantı çağrısı yapmaktan kaçınıyorsa, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin (1/3) istemiyle doğrudan olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.

Eski yönetici sitenin defterlerini teslim etmezse ne yapılabilir? Yeni seçilen yönetim, eski yöneticiye ihtar çekerek evrakları talep eder. Teslim gerçekleşmezse, savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir ve Sulh Hukuk Mahkemesi'nden evrakların teslimi için ihtiyati tedbir kararı istenebilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kamuoyunu bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti mevzuatı ve site yönetim planları her yapının özel şartlarına göre farklılık gösterebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.