Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Çoğunluk

Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Çoğunluk

Kat mülkiyeti ile yönetilen apartman ve sitelerde en çok tartışılan konulardan biri yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluk meselesidir. Apartman ve site yaşamını düzenleyen yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tüm kat maliklerini bağlayan bir belgedir. Bu planın değiştirilmesi, ciddi bir hukuki prosedür gerektirir. Özellikle İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde site yönetimleri bu konuyu sıkça gündeme getirir.

Bu içerikte yönetim planı nedir, nasıl değiştirilebilir, hangi çoğunluk aranır, itiraz ve dava yolları gibi başlıklar ele alınacaktır.

Yönetim Planı Nedir ve Neden Önemlidir?

Kat mülkiyeti kurulurken apartman veya sitenin ortak yaşam ve yönetim esaslarını belirleyen bir yönetim planı hazırlanır. Bu plan; kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak giderlerin paylaşımını, ortak alanların kullanımını, apartman yönetiminin nasıl işleyeceğini ve yöneticinin yetkilerini düzenler.

Yönetim planı;

• Tapu müdürlüğüne tescil edilerek resmi nitelik kazanır,

• Tüm kat maliklerini bağlar,

• Yalnızca ortak alan ve yönetim esaslarını düzenler,

• Hukuki anlamda bir sözleşme hükmündedir.

Dolayısıyla, apartman veya site yönetiminde anlaşmazlıkların çözümünde yönetim planı temel alınır.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesi uyarınca, yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve ancak kanunda öngörülen çoğunluk sağlanırsa değiştirilebilir.

Bir yönetim planı değişikliği için;

1. Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır,

2. Gündeme yönetim planı değişikliği maddesi eklenir,

3. Kanunda öngörülen çoğunluk sağlanırsa karar alınır,

4. Alınan karar tapu müdürlüğüne tescil ettirilir.

Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Çoğunluk

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28/son hükmüne göre, yönetim planı ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu ile değiştirilebilir.

Bu şu anlama gelir:

• Örneğin bir apartmanda 20 bağımsız bölüm varsa en az 16 malik olumlu oy vermelidir.

• Bu çoğunluk hem sayı hem arsa payı çoğunluğu esasına göre aranır.

• Yönetim planında ayrıca bir oran belirtilmişse (örneğin 3/4 gibi), bu oran da uygulanabilir; ancak 4/5’in altına inilemez.

Yönetim planı değişikliği, “olağan karar” niteliğinde olmadığından salt çoğunluk yeterli değildir. Kanun koyucu, yönetim planının bağlayıcı niteliğini dikkate alarak yüksek bir çoğunluk oranı belirlemiştir.

Karara Katılmayan Kat Maliklerinin Durumu

Toplantıya katılmayan ya da olumsuz oy veren kat malikleri, karardan bağışık değildir. Çünkü yönetim planı, tescil edildiğinde tüm kat maliklerini bağlar. Ancak karara katılmayan maliklerin itiraz veya dava açma hakkı vardır.

Bu davalar:

• Kat malikleri kurulu kararının iptali,

• Yönetim planı değişikliğinin iptali şeklinde açılabilir.

İtiraz süresi genellikle kararın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay olarak kabul edilmektedir.

Yönetim Planı Değişikliği Sürecinde İzlenecek Adımlar

1. Toplantı Çağrısı: Apartman veya site yönetimi, gündemi belirterek kat maliklerini toplantıya davet eder.

2. Gündem Maddesi: Yönetim planı değişikliği gündemde açıkça belirtilmelidir.

3. Çoğunluk Sağlanması: 4/5 çoğunluk sağlandığında karar geçerli olur.

4. Kararın Tescili: Alınan karar, tapu müdürlüğüne tescil edilerek resmiyet kazanır.

5. İtiraz Yolu: Karardan etkilenen kat malikleri yargı yoluna başvurabilir.

İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası’nda Uygulama

İstanbul ve çevresinde özellikle büyük sitelerde yönetim planı değişiklikleri sıkça gündeme gelir. Kartal ve Anadolu Yakası gibi hızlı gelişen bölgelerde site yönetimleri, yaşam standartlarını güncellemek için yönetim planlarında değişiklik yapmak istemektedir. Ancak yüksek çoğunluk gerekliliği nedeniyle süreç genellikle uzun ve karmaşık olur.

Bu nedenle toplantı çağrısı, oy oranlarının hesaplanması ve kararın tescili konularında profesyonel destek alınması faydalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?
Kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) olumlu oyu gerekir.

Salt çoğunlukla yönetim planı değişikliği yapılabilir mi?
Hayır. Yönetim planı değişikliği için salt çoğunluk yeterli değildir; kanunda öngörülen 4/5 çoğunluk aranır.

Karara katılmayan malik bağlanır mı?
Evet. Yönetim planı değişikliği tapu müdürlüğüne tescil edilince tüm kat maliklerini bağlar; ancak dava açma hakkı saklıdır.

Karar alınamazsa ne olur?
Yönetim planı aynen yürürlükte kalır. Yeni plan ancak gerekli çoğunluk sağlanarak yapılabilir.

Yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluk, apartman ve site yönetimlerinde en çok aranan konulardan biridir. Özellikle İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası’ndaki yoğun konut projelerinde bu konu büyük önem taşır. Kat maliklerinin çoğunluk oranlarını bilmesi, hem karar süreçlerini hızlandırır hem de yasal ihtilafları önler.

Site yönetimleri için profesyonel destek alınması ve kanuni prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi, sürecin sorunsuz ilerlemesine yardımcı olur. Bu, apartman yaşamında düzenin korunması ve anlaşmazlıkların önlenmesi açısından kritik bir adımdır.

Kartal İnşaat Avukatı