Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Çoğunluk

Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı: Niteliği, Değiştirilmesi ve Nitelikli çoğunluk Esasları

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. 634 sayılı KMK m. 28 uyarınca; yönetim planı ve onda yapılan değişiklikler, tüm kat malikleri ile onların külli ve cüz’i haleflerini (yeni malikleri) bağlar. İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal bölgesinde özellikle çok bloklu sitelerde; ortak gider paylaşımı veya yönetim modelinin değiştirilmesi talepleri, kanunun öngördüğü yüksek karar yeter sayısı nedeniyle teknik bir süreç takibini zorunlu kılar.

(Not: Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planı hükümleri ile kanunun emredici hükümleri arasındaki hiyerarşik denetim benzer bir yasal yapıya dayanır).

Yönetim Planı Değişikliğinde Karar Yeter Sayısı (KMK m. 28/3)

Yönetim planının değiştirilebilmesi için kanun koyucu "nitelikli çoğunluk" şartı öngörmüştür:

Beşte Dört (4/5) çoğunluk: Yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu önem arz etmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kararın toplantıya katılanların değil, anagayrimenkuldeki toplam malik sayısının 4/5'i ile alınması zorunluluğudur.
Yargısal Denetim: Kat malikleri kurulunca 4/5 çoğunlukla alınan karar, yönetim planının yeni metni ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne sunularak beyanlar hanesine şerh edilmelidir. Bu prosedür tamamlanmadan değişiklik resmiyet kazanmaz. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Yönetim planı değişikliği karar alma, tebliğ ve tapu tescil süreçleri benzer bir hiyerarşik yol izler).

Kararın İptali ve Hâkimin Müdahalesi (KMK m. 33)

Nitelikli çoğunluk sağlanarak alınan yönetim planı değişikliklerine karşı memnun olmayan maliklerin yargı yolu açıktır:

İptal Davası: Kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu iddiasıyla, kararın alınmasından itibaren belirli süreler (toplantıda hazır bulunanlar için 1 ay, her halde 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir.
Hâkimin Müdahalesi: Yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluk sağlanamıyor ancak mevcut planın uygulanması "çekilmez bir hal" alıyorsa veya kanuna aykırılık teşkil ediyorsa, hâkimden mevcut planın maddelerinin değiştirilmesi veya iptali talep edilebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat malikleri kurulu kararlarına ve yönetim planı değişikliklerine itiraz süreleri teknik bir takvime bağlıdır).

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Toplu Yapı Uygulamaları

Kartal bölgesindeki site yönetimleri ve toplu konut projelerinde; ortak alanların kullanım şekli veya aidat hesaplama yöntemlerinin (arsa payı yerine eşit dağılım vb.) değiştirilmesi en sık rastlanan taleplerdir. Bu değişikliklerin sadece karar defterine yazılması yeterli olmayıp, tapu kütüğündeki belgelere işlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, daireyi yeni satın alan bir kişiye karşı eski yönetim planı hükümleri uygulanmaya devam eder. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli yargı mercileridir).

Sıkça Sorulan Sorular

4/5 çoğunluk sağlanamazsa yönetim planı değiştirilebilir mi? Hayır. Kanun beşte dört çoğunluğu "emredici" bir sınır olarak belirlemiştir. Bu sayıya ulaşılamazsa mevcut yönetim planı yürürlükte kalmaya devam eder.

Dükkan/İşyeri sahipleri konutlarla aynı haklara mı sahiptir? Yönetim planı değişikliğinde her bağımsız bölümün bir oy hakkı vardır. Arsa payı oranları farklı olsa dahi, 4/5 oranının hem kişi sayısı hem de (bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere) mülkiyet bütünlüğü açısından sağlanması esastır.

Yeni yönetim planı tapuya tescil edilmezse geçersiz mi olur? Tescil edilmeyen değişiklikler kat malikleri arasında "şahsi borç" doğursa da, tapuya güven ilkesi gereği durumu bilmeyen üçüncü kişilere (yeni alıcılara) karşı ileri sürülemez. Bu nedenle tapu tescili teknik bir zorunluluktur.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kamuoyunu bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti mevzuatı ve tapu sicil uygulamaları her taşınmazın yönetim planı özelinde farklılık gösterebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.