Site Yönetim Kararlarının Hukuka Aykırılığı: "Yönetim Ne Derse O" Değildir!

İstanbul, Kartal, Maltepe ve Pendik hattında yükselen devasa siteler, konforlu bir yaşam sunsa da yönetimsel krizleri de beraberinde getirmektedir. "Aidatlara %200 zam yapıldı", "Havuz kullanımı kısıtlandı" veya "Ortak bahçeye kafe yapılıyor" gibi kararlar, çoğu zaman kat maliklerinin rızası olmadan veya hukuka aykırı şekilde alınmaktadır.

Peki, Site Yönetimi veya Kat Malikleri Kurulu bir karar aldığında buna uymak zorunda mısınız? Kesinlikle hayır. Eğer karar; Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK), Yönetim Planı'na veya dürüstlük kuralına aykırıysa, bu kararı mahkeme yoluyla iptal ettirebilirsiniz. Bir Kartal Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı olarak; site sakinlerinin haklarını ve iptal davası sürecini adım adım anlatıyoruz.

1. Hangi Kararlar İptal Edilebilir?

Her hoşunuza gitmeyen karar iptal edilmez. İptal davası açabilmek için kararın şu 3 unsurdan birine aykırı olması gerekir:

Kanuna Aykırılık: KMK'nın emredici hükümlerine aykırı kararlar. (Örn: Oy birliği gereken bir kararın oy çokluğu ile alınması).
Yönetim Planı'na Aykırılık: Sitenin anayasası sayılan Yönetim Planı'nda "Balkonlar kapatılamaz" yazmasına rağmen, kurulun "Kapatılabilir" kararı alması.
Hakkaniyet (Dürüstlük) Kuralına Aykırılık: Çoğunluğun, azınlığı ezmek için aldığı keyfi kararlar. (Örn: Sadece belirli bir bloktaki dairelerin aidatını artırmak veya sadece zemin kattakilerin bahçeyi kullanmasını yasaklamak).

2. Dava Açmanın "Olmazsa Olmaz" Şartı: Muhalefet Şerhi

Toplantıya katılıp katılmamanız, dava açma hakkınızı doğrudan etkiler.

Toplantıya Katıldıysanız: Alınan karara "AYIR" oyu vermeli ve bunu karar defterine "Muhalefet Şerhi" olarak yazdırmalısınız.
- Dikkat: Toplantıda "Hayır" deyip, tutanağı şerh düşmeden imzalarsanız, kararı kabul etmiş sayılırsınız ve dava açamazsınız.
Toplantıya Katılmadıysanız: Muhalefet şerhi şartı aranmaz. Kararı öğrendikten sonra doğrudan dava açabilirsiniz.

3. Kritik Süreler: 1 Ay ve 6 Ay Kuralı

KMK Madde 33'e göre iptal davası açmak için kesin süreler vardır. Bu süreler kaçarsa, karar (yok hükmünde değilse) kesinleşir.

1 Ay: Toplantıya katılanlar için karar tarihinden itibaren; katılmayanlar için ise kararın kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar.
6 Ay: Her halükarda, karar tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açılamaz.

4. Yeni Dönem: Zorunlu Arabuluculuk (Eylül 2023)

1 Eylül 2023 tarihinde yapılan düzenleme ile Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı uyuşmazlıklarda (aidat, karar iptali, tahliye vb.) dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.

Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açarsanız, davanız "Dava Şartı Yokluğu" nedeniyle reddedilir. Önce arabulucuda anlaşmayı denemeli, anlaşamazsanız dava açmalısınız.

5. Dava Süresince Aidat Ödemeli miyim?

En çok sorulan soru budur: "Karar haksız, dava açtım, yine de o yüksek aidatı ödeyecek miyim?"

Evet. Dava açmak, alınan kararın yürütmesini otomatik olarak durdurmaz. Mahkeme iptal kararı verene kadar, belirlenen aidatı ödemek zorundasınız.
Ne Yapmalı? Ödeme yaparken açıklama kısmına "Dava haklarım saklı kalmak kaydıyla" veya "İhtirazi kayıtla" yazarak ödeme yapmalısınız. Davayı kazanırsanız, fazla ödediğiniz tutarı faiziyle geri alırsınız.
Yürütmeyi Durdurma: Çok acil ve telafisi imkansız durumlarda (Örn: Ortak alandaki ağaçların kesilmesi kararı), mahkemeden "Yürütmeyi Durdurma" (Tedbir) talep edilebilir.

Somut Vaka Analizi: Kartal'da "Havuz" Kararı

Olay: Kartal'da lüks bir sitede Yönetim Kurulu, "Ekonomik kriz nedeniyle kış aylarında kapalı havuzun kapatılmasına" karar verir. Ancak Yönetim Planı'nda havuzun 12 ay açık olacağı yazmaktadır. Havuzu kullanan bir kat maliki itiraz eder.

Hukuki Süreç:

Toplantı: Kat maliki toplantıya katılır, "Ret" oyu verir ve tutanağa "Yönetim planına aykırı olduğu için karara muhalifim" şerhini düşer.
Arabulucu: Önce arabulucuya başvurulur, yönetim geri adım atmaz.
Dava: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açılır.
Karar: Hakim, "Yönetim Planı değiştirilmeden (4/5 çoğunluk olmadan) havuzun kapatılamayacağına" ve kararın İPTALİNE hükmeder. Yönetim havuzu açmak zorunda kalır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılar karar iptal davası açabilir mi? Kural olarak hayır. Oy hakkı ve dava hakkı Kat Malikine (Ev Sahibine) aittir. Ancak alınan karar kiracıyı doğrudan etkiliyorsa (Örn: Kiracının asansörü kullanmasının yasaklanması), kiracının da dava açabileceği yönünde Yargıtay kararları mevcuttur.

Yönetim "Vekalet topladım, çoğunluğu sağladım" diyor. Sınır var mı? Evet. Bir kişi, oy sayısının %5'inden fazlasını (veya 40'tan fazla oyu) vekaleten kullanamaz. Eğer yönetici herkesin vekaletini alıp karar aldıysa, bu usulsüzdür ve iptal sebebidir.

Karar "Yok Hükmünde" ise süre var mı? Eğer karar çok ağır bir hukuka aykırılık taşıyorsa (Örn: Sitenin bahçesinin birine satılması gibi), bu karar "Yok Hükmünde"dir. Bu tür kararlar için 1 veya 6 aylık süre sınırı yoktur, her zaman dava açılabilir.

Sadece Yönetim Kurulu (Yönetici) kararı iptal edilir mi? Genellikle "Kat Malikleri Kurulu" (Genel Kurul) kararları dava edilir. Ancak Yönetim Kurulu (Yöneticiler), Genel Kurul'un vermediği bir yetkiyi kullanarak karar aldıysa (Örn: Genel Kurul kararı olmadan kafasına göre demirbaş alımı yaparsa), bu işleme karşı da hakimin müdahalesi istenebilir.

Site yönetimleri, birer derebeylik değildir. Keyfi kararlar, usulsüz harcamalar veya yönetim planına aykırı yasaklar; hukuk önünde geçersizdir. Ancak bu kararları iptal ettirmek için "toplantı tutanağını doğru imzalamak" ve "süreleri kaçırmamak" hayati önem taşır.

Huzurlu bir ev yaşamı için haklarınızı koruyun.

Kartal Avukat olarak, Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki ; genel kurul tutanaklarının incelenmesi, arabuluculuk başvurusu ve Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası süreçlerinde yanınızdayız.