Site Yönetimi Değişikliği ve Hukuki Süreci

Kat maliklerinin ortak yaşam alanlarında düzeni ve yönetimi sağlamak için oluşturulan site yönetimi, zaman zaman çeşitli nedenlerle değiştirilebilir. Yönetim değişikliği talepleri, çoğunlukla hizmet yetersizliği, mali usulsüzlük iddiaları ya da kat maliklerinin güven kaybı gibi nedenlerle gündeme gelir. Ancak bu değişiklik süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirli kurallara tabidir ve hukuki çerçevede yürütülmelidir.

Site Yönetimi Ne Zaman ve Nasıl Değiştirilebilir?

Site yönetimi genellikle yıllık olağan kat malikleri kurulunda yeniden belirlenir. Ancak olağanüstü koşullar oluştuğunda, yıl ortasında da yönetim değişikliği mümkündür.

1. Olağan Genel Kurulda Değişiklik

Yılda en az bir kez toplanması gereken kat malikleri kurulu, bu toplantıda yönetici seçimini gündeme alabilir.
Oy çokluğu ile yeni yönetici veya yönetim kurulu seçilebilir.

2. Olağanüstü Genel Kurul Çağrısı

Kat maliklerinin en az 1/3'ünün talebiyle olağanüstü toplantı yapılabilir.
Noter kanalıyla çağrı yapılması önerilir.
Toplantıda, oy çokluğu sağlanarak mevcut yönetim görevden alınabilir ve yenisi seçilebilir.

Yönetim Değişikliğinde Hukuki Süreç

Yönetim değişikliği sırasında ya da sonrasında doğabilecek hukuki sorunlar şu şekildedir:

a) Eski Yönetimin Hesap Verme Yükümlülüğü

Görevi sona eren yöneticiler, mali durum ve kararlarla ilgili hesap vermekle yükümlüdür.
Harcamalar, fatura ve banka kayıtları denetlenebilir.
Gerekirse yönetime karşı alacak ve tazminat davası açılabilir.

b) Genel Kurul Kararlarının İptali Davası

Toplantı usulsüz yapılmışsa veya karar hukuka aykırıysa, 1 ay içinde kararın iptali davası açılabilir.
Bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

c) Noter Kanalıyla Bildirim Yapmak

Yeni yönetimin geçerli kabul edilmesi için alınan kararların noter kanalıyla duyurulması, ilgili kurumlara (banka, SGK vb.) bildirilmesi gerekir.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda Uygulamada Karşılaşılan Durumlar

Kartal bölgesindeki apartman ve site yapılarında yaşanan en yaygın site yönetimi sorunları:

Yönetimin keyfi harcamaları
Aidat toplamada şeffaflık eksikliği
Hizmet alınan firmalarda yakın ilişki şüphesi
Kat malikleri bilgilendirilmeden karar alınması

Bu gibi durumlar çoğunlukla olağanüstü genel kurul talebi ve noter bildirimi ile yönetim değişikliği sürecini başlatır. Ancak sürecin usulüne uygun yürütülmemesi halinde, alınan kararlar geçersiz sayılabilir.

Yönetim Değişikliğinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Site yönetimi değişikliği, basit bir görev teslimi gibi görünse de aslında birçok hukuki risk barındırır. Özellikle:

Eski yönetimin hesap vermemesi
Karar iptali davaları
İcra takibine konu borçlar
Mali sorumlulukların paylaşımı

gibi başlıklarda yaşanabilecek ihtilaflar nedeniyle bir avukattan hukuki danışmanlık alınması, ileride yaşanacak büyük problemleri önlemenin en doğru yoludur.

Site yönetimi değişikliği, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yapıldığında hem yeni yönetimin güvenli şekilde göreve başlaması sağlanır hem de eski yönetime dair olası uyuşmazlıklar hukuken çözülür. Kat malikleri olarak haklarınızı korumak ve süreci yasal çerçevede yürütmek adına, bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması önerilir.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı