Site Yönetimi Değişikliği ve Hukuki Süreci

Site ve Apartman Yönetimi Değişikliği: KMK m. 34 Kapsamında Yasal Usuller

Toplu yapıların ve apartmanların idaresi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine ve ana taşınmazın "anayasası" sayılan Yönetim Planı'na göre yürütülür. Site yönetiminin değiştirilmesi talebi; genellikle mali şeffaflık eksikliği, işletme projesine aykırı harcamalar veya hizmet kusurları nedeniyle gündeme gelir. Ancak bir yöneticinin görevden alınması veya yeni bir yönetim kurulunun teşkili, sadece bir niyet beyanı değil; kanunda öngörülen toplantı ve karar nisaplarına (yeter sayılarına) bağlı kalması gereken sıkı bir hukuki prosedürdür. 2026 yılı yargı pratiğinde, usulüne uygun yapılmayan yönetim değişiklikleri, Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından "yokluk" veya "iptal" yaptırımı ile karşı karşıya kalmaktadır.

1. Yönetim Değişikliği İçin Karar Nisabı ve Seçim Usulü

KMK çerçevesinde yönetici seçimi, her yıl yönetim planında belirtilen tarihlerde (belirtilmemişse Ocak ayında) yapılan olağan genel kurulda gerçekleştirilir.

Sayı ve Arsa Payı çoğunluğu Şartı (KMK m. 34/4)

Yönetici seçilebilmesi veya mevcut yönetimin değiştirilebilmesi için, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının (salt çoğunluk) olumlu oyu önem arz etmektedir.

Sayı çoğunluğu: Toplam bağımsız bölüm maliki sayısının yarısından fazlası.
Arsa Payı çoğunluğu: Oylamaya katılanların değil, tüm taşınmazdaki toplam arsa payının yarısından fazlası.

önemli: Eğer ilk toplantıda bu çifte çoğunluk sağlanamazsa, yönetici seçimi için ikinci toplantıda "katılanların salt çoğunluğu" kuralı uygulanmaz. Yönetici seçimi her halükarda sayı ve arsa payı çoğunluğunu gerektirir.

2. Olağanüstü Genel Kurul ve Yönetimin Azli

Yıl ortasında veya olağan toplantı zamanı gelmeden yönetim değişikliği yapılmak isteniyorsa, Olağanüstü Genel Kurul süreci işletilmelidir.

çağrı Usulü: Kat maliklerinin en az 1/3'ünün yazılı talebi veya denetçinin çağrısı ile toplantı istenebilir. çağrı mektupları, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir.
Gündem: çağrı metninde "Yönetimin azli ve yeni yönetici seçimi" maddesi açıkça yer almalıdır. Gündemde yer almayan bir konu, tüm kat malikleri hazır bulunmadıkça görüşülemez.
Yöneticinin Azli: Kat malikleri kurulu, haklı bir sebebin varlığı halinde (örn: Hesaplarda usulsüzlük, görev ihmali) yöneticiyi her zaman görevden alabilir.

3. Eski Yönetimin Hesap Verme ve Devir Yükümlülüğü

Görevi sona eren yönetici veya yönetim kurulu, KMK m. 38 uyarınca kat maliklerine karşı aynen bir "vekil" gibi sorumludur.

İbra ve Mali Denetim

Yeni yönetim göreve başladığında, eski yönetimin tüm karar defterlerini, işletme projelerini, banka kayıtlarını ve faturaları teslim almalıdır.

İbrasızlık Durumu: Genel kurulda eski yönetimin hesapları onaylanmazsa (ibra edilmezse), yeni yönetim veya kat malikleri eski yönetime karşı Tazminat Davası ikame edebilir (açabilir).
Karar Defteri Devri: Karar defterinin teslim edilmemesi, yeni yönetimin işlem yapmasını engellediği için mahkemeden "evrakın teslimi" yönünde ihtiyati tedbir talep edilebilir.

4. Yönetim Kurulu Kararlarının İptali ve Arabuluculuk

Yönetim değişikliği kararının usulsüz olduğunu düşünen malikler veya eski yönetim, kararın iptali için yargı yoluna başvurabilir.

Dava Şartı Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun uyarınca, kat mülkiyetinden doğan tüm uyuşmazlıklarda dava açmadan önce Arabuluculuk sürecine başvurulması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk masasında uzlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir.

Görevli Mahkeme ve Süreler (KMK m. 33)

Görevli Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi.
Hak Düşürücü Süreler: Toplantıya katılanlar için karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayanlar için öğrenme tarihinden itibaren 1 ay (her halde 6 ay) içinde iptal davası açılmalıdır.

5. Uygulamada Karşılaşılan Kritik Hatalar

özellikle Kartal, Maltepe ve Pendik gibi büyük yerleşim bölgelerinde görülen hatalar, yönetimin meşruiyetini zayıflatmaktadır:

Vekaleten Oy Kullanımı: Bir kişinin toplam oyların %5'inden fazlasını vekaleten kullanması (veya 40 ve daha az bölümlü binalarda 2 kişiden fazlasına vekalet etmesi) yasaktır.
Noter Tasdiki: Karar defterinin her yıl başında noter tasdikinin yapılması ve kararların usulüne uygun işlenmesi önem arz etmektedir.
Haksız Azil: Haklı bir sebep olmaksızın görev süresi bitmeden azledilen yönetici, mahrum kaldığı yönetim ücretini talep etme hakkına sahip olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Soru: "Yönetici kendi kendine istifa edebilir mi?"Cevap: Evet, ancak yöneticilik bir kamu görevi gibi süreklilik arz eder. İstifa eden yönetici, yerini bir başkası alana veya kat malikleri kurulu toplanana kadar acil işleri yürütmekle yükümlüdür.

Soru: "Kimse yönetici olmak istemezse ne olur?"Cevap: Kat malikleri kurulunda yönetici seçilemezse, her kat maliki taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bir "Kayyım Yönetici" (dışarıdan yönetici) atanmasını isteyebilir.

Soru: "Kiracılar yönetim değişikliği için oy kullanabilir mi?"Cevap: Hayır. Oy hakkı sadece kat malikine aittir. Ancak kat maliki, kiracısına yazılı bir vekaletname verirse kiracı onun adına oy kullanabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Site yönetimi değişikliği, mülkiyet haklarının ve ortak bütçenin güvenliğini doğrudan ilgilendiren hukuki bir tasarruftur. 2026 yılı hukuk ikliminde, özellikle sayı ve arsa payı çoğunluğunun kağıt üzerinde ispatlanabilir olması ve arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmesi davanın kaderini belirlemektedir. Usulüne uygun yapılmayan çağrılar ve nisap hataları nedeniyle aylarca süren "yönetimin meşruiyeti" tartışmaları yaşamamak adına, sürecin bir hukukçu rehberliğinde yönetilmesi ve karar tutanaklarının titizlikle hazırlanması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel mevzuat çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Yönetim değişikliği süreçleri; apartman yönetim planına, arsa payı dağılımına ve genel kurul tutanaklarının içeriğine göre her vakada yargı makamlarınca özel olarak takdir edilir. Hak kaybı yaşanmaması için bir avukat ile çalışılması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.