Apartman Karar Defteri Usulsüzlükleri Nedeniyle Açılan Davalar

Apartman Karar Defteri Usulsüzlükleri ve Kararların İptali Süreci

Apartman Karar Defteri, ana taşınmazın yönetim süreçlerinin dijital veya fiziksel "belleği" ve yasal delilidir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin en temel görevlerinden biri, genel kurulda alınan kararları bu deftere usulüne uygun işlemek ve her yıl noter tasdiklerini yaptırmaktır. 2026 yılı hukuk pratiğinde, karar defterindeki bir imza eksikliği veya tarih hatası; alınan milyonluk dış cephe yenileme veya aidat artış kararlarının "yok hükmünde" sayılmasına neden olabilmektedir. Apartman içindeki huzurun ve hukuki güvenliğin tesisi için bu sürecin titizlikle yönetilmesi ve ihtilaf durumunda profesyonel hukuki destek alınması elzemdir.

1. Karar Defterinde "Sessiz Tehlike": Geçersizlik Halleri

Bir karar defterindeki usulsüzlükler, alınan kararları iki şekilde sakatlar:

• Mutlak Butlan (Kökten Geçersizlik): Defterin hiç tutulmaması, noter tasdiğinin olmaması veya toplantı yeter sayısı (nisap) sağlanmadan alınan kararların deftere işlenmesi. Bu kararlar baştan itibaren geçersizdir.

• İptal Edilebilirlik: Kararların deftere yanlış işlenmesi, muhalefet şerhlerinin kaydedilmemesi veya imza sahteciliği iddiaları. Bu durumda maliklerin belirli bir süre içinde dava açması gerekir.

2. Usulsüzlüğe Karşı Hukuki Yol Haritası

Karar defterinde bir usulsüzlük tespit edildiğinde 2026 yılı güncel yasal prosedürleri şöyledir:

A. Kararın İptali Davası (KMK m. 33)

Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay (her halükarda 6 ay) içinde dava açmalıdır. Karar defterindeki usul hatası, davanın bir delilidir.

B. Yöneticinin Sorumluluğu ve Görevden Azil

Defteri usulüne uygun tutmayan, noter tasdiklerini yaptırmayan yöneticiye karşı "özen borcuna aykırılık" nedeniyle görevden azil ve uğranılan zararlar için tazminat davası açılabilir.

C. Noter Tasdiki ve Tespit Davası

Defterin kaybolması veya yönetici tarafından saklanması durumunda, mahkemeden "Defterin Zayi Olduğunun Tespiti" veya "Defterin Teslimi" talepli davalar açılabilir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Denetimleri 📍

İstanbul Anadolu Yakası'ndaki sitelerde profesyonel yönetim şirketlerinin artmasıyla birlikte, karar defteri uyuşmazlıkları daha teknik bir boyuta taşınmıştır.

• Görevli Mahkeme: Bu uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri'dir.

• Arabuluculuk Şartı: 2024 yılından itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk dava şartıdır. Yani dava açmadan önce arabulucuya başvurulması yasal zorunluluktur.

• Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, karar defterini "Yönetim Uzmanı" ve gerekirse "Grafoloji (İmza İnceleme) Uzmanı" bilirkişilere inceleterek usulsüzlüğü raporlandırır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Karar defterinin sayfası biterse ne olur? Yönetici, defter dolmadan önce noterden "ek defter" veya "yeni defter" tasdik ettirmelidir. Tasdiksiz bir deftere yazılan kararlar yasal delil niteliği taşımaz.

Yönetici defteri bana göstermek zorunda mı? Evet. Her kat maliki, denetim hakkı kapsamında karar defterini ve eklerini inceleme hakkına sahiptir. Yönetici buna engel oluyorsa, hakimin müdahalesi istenebilir.

Karar defterindeki imzamı taklit etmişler, ne yapabilirim? Bu durum hem "özel Belgede Sahtecilik" suçunu oluşturur hem de o kararın iptali sebebidir. Derhal savcılığa suç duyurusunda bulunulmalı ve Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açılmalıdır.

---

Sonuç

Apartman karar defteri, komşuluk hukukunun ve mülkiyet güvenliğinin anayasasıdır. 2026 yılı yargı sistemi, "şekil şartlarına" (imza, tarih, noter onayı) büyük önem vermekte; usulsüz tutulan defterler nedeniyle koca bir apartmanın yıllarca süren yönetim süreçlerini iptal edebilmektedir. Haklarınızın ihlal edilmemesi ve usulsüz kararların mülkünüze zarar vermemesi için sürecin başından itibaren hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her apartman ve her uyuşmazlık; yönetim planına, toplantı nisaplarına ve karar içeriğine göre farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal İnşaat Avukatı

---