Arsa Payı Düzenlemesine İtiraz Davaları

Kat mülkiyetine konu taşınmazlarda, daire, dükkan gibi bağımsız bölümler için belirlenen arsa payı oranları, hem mülkiyet hakkının hem de ortak alan gelir-gider paylaşımlarının temelini oluşturur. Ancak arsa payının hatalı veya adaletsiz belirlendiği durumlarda itiraz hakkı doğar. Bu yazımızda arsa payı düzenlemesine itiraz davası nedir, nasıl açılır ve hangi durumlarda açılır sorularını detaylıca ele alıyoruz.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı; bir yapının kat mülkiyetine geçilmesi sırasında, her bir bağımsız bölümün arsa üzerindeki payını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değerine göre orantılı olarak belirlenmelidir.

Ancak uygulamada:

Aynı büyüklükte iki daireye farklı arsa payı verilmesi
Dükkanlara orantısız yüksek pay tanınması
Değer artışı veya tadilat sonrası güncelleme yapılmaması

gibi durumlarda arsa payı adaletsizliği ortaya çıkabilmektedir.

Arsa Payı Düzenlemesine Ne Zaman İtiraz Edilir?

Aşağıdaki durumlarda arsa payının yeniden belirlenmesi için dava açılabilir:

Kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının yanlış veya eşit olmayan şekilde belirlenmesi
Sonradan yapı kullanım şeklinin değişmesi (örneğin dairenin dükkana çevrilmesi)
Binada yapılan kapsamlı tadilat, büyütme veya küçültmeler
Eski yönetimce yapılan adaletsiz dağılımlar

Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır?

Arsa payı düzeltme davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca açılır. Bu davanın bazı özellikleri şunlardır:

✅ Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
✅ Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (örneğin Kartal’daki taşınmaz için Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi)
✅ Davacı: Arsa payının hatalı belirlendiğini düşünen bağımsız bölüm maliki
✅ Davalı: Diğer bağımsız bölüm maliklerinin tamamı

Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, teknik bilirkişiler aracılığıyla bağımsız bölümlerin rayiç değerini tespit ettirir.
Delil Sunumu: Dairenin büyüklüğü, kullanımı, değeri, tadilat bilgileri gibi belgeler önemlidir.
Tüm Paydaşların Dahil Edilmesi: Arsa payı toplu bir dengeyi etkilediğinden, diğer maliklerin davaya dahil edilmesi şarttır.

Davanın Sonucunda Ne Olur?

Eğer mahkeme hatalı arsa payı belirlemesini tespit ederse:

Yeni bir arsa payı oranı belirler.
Tapu kayıtlarında arsa payları yeniden düzenlenir.
Bu değişiklik, oy hakkı, aidat paylaşımı, kat malikleri kurulu kararları gibi birçok alanda etkilidir.

Neden Avukat Desteği Almalısınız?

Arsa payı düzeltme davaları karmaşık teknik ve hukuki değerlendirmeler gerektirir. Özellikle İstanbul Anadolu Yakası gibi yoğun konut bölgelerinde bu tür hatalar sıkça görülür. Bir gayrimenkul hukuku avukatı, şu konularda süreci sağlıklı yürütmenizi sağlar:

Teknik bilirkişi raporlarına uygun iddiaların kurulması
Tapu kayıtlarının detaylı incelenmesi
Davalıların doğru tespiti ve usule uygun dava açılması
Ortak mülkiyet hakkınızın korunması

Arsa payı, sadece tapudaki bir oran değil; ortak yaşamın, giderlerin ve karar alma mekanizmalarının temelidir. Hatalı veya adaletsiz belirlenmiş arsa payı oranları, mülk sahipleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir. Böyle bir durumda, hukuki haklarınızı kullanarak dava açabilir ve düzeltme talep edebilirsiniz.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı