Kat Mülkiyeti Kanunu Uyarınca Aidat Borcu Tahsili ve İcra Süreçleri

Toplu yaşam alanlarında, ortak giderlerin karşılanması ve yapı bütünlüğünün korunması amacıyla her kat malikine belirli yükümlülükler yüklenmiştir. Apartman ve Site Yönetimi Hukuku kapsamında düzenlenen bu yükümlülüklerin başında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca belirlenen aidat ve ortak gider avansı ödemeleri gelmektedir. Bağımsız bölüm maliklerinin bu ödemeleri aksatması, sadece yönetimsel işleyişi aksatmakla kalmaz, aynı zamanda borçlu malik açısından ciddi mali ve hukuki yaptırımları beraberinde getirir. özellikle İstanbul’un Kartal, Maltepe ve Pendik gibi yoğun yerleşim bölgelerinde, aidat borçlarının tahsili için işletilen icra takibi süreçleri, saniyelerle ve yasal ihtar süreleriyle yönetilen teknik bir süreçtir.

1. Aidat Yükümlülüğünün Hukuki Dayanağı ve KMK m. 20

Aidat ödeme borcu, mülkiyet hakkının sağladığı bir imtiyazın doğal bir külfetidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcunu emredici bir hükümle düzenler.

Ortak Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunların sigorta primlerine; anayapının sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine her malik, arsa payı oranında (veya yönetim planında belirtilen şekilde) katılmakla yükümlüdür.
Gecikme Tazminatı: Kanunun en keskin maddelerinden biri olan gecikme tazminatı, aidatını zamanında ödemeyen malike karşı uygulanır. Gider payını süresinde ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, yıllık bazda %60’a tekabül eden ve borcun aslıyla birlikte tahsil edilen hukuki bir yaptırımdır.

2. Aidat Borcu İçin İlamsız İcra Takibi Süreci

Aidat borçlarının tahsilinde en etkili yol, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) uyarınca başlatılan ilamsız icra takibi yoludur. Bu süreçte yönetimin elindeki bir delil, kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmiş olan işletme projesi veya noterden tasdikli karar defteridir.

Takibin Başlatılması ve ödeme Emri

Yönetim, borçlu malike karşı icra dairesi aracılığıyla bir ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri, borçluya ulaştığı (tebliğ edildiği) andan itibaren belirli yasal süreleri tetikler:

7 Günlük İtiraz Süresi: Borçlu malik, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca, imzaya veya yetkiye itiraz edebilir.
Kesinleşme: Eğer 7 gün içinde itiraz edilmezse, takip kesinleşir ve yönetim borçlunun taşınır/taşınmaz malları ile banka hesapları üzerine haciz tatbik edilmesini talep edebilir.

3. İtirazın İptali Davası ve İcra İnkar Tazminatı

Borçlu malikin icra takibine haksız yere itiraz etmesi durumunda, yönetim bu itirazı hükümden düşürmek için İtirazın İptali Davası açabilir.

Dava Şartı Arabuluculuk: 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan yasal düzenlemeler gereği, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan aidat uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluna gidilir.
İcra İnkar Tazminatı: Eğer mahkeme, malikin itirazının haksız olduğuna ve alacağın likit (bilinebilir) olduğuna karar verirse, borçlu malik aleyhine borcun yüzde yirmisinden (%20) az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmeder. Bu, borçlunun süreci uzatmak amacıyla yaptığı haksız itirazın mali bedelidir.

4. Kiracının Sorumluluğu ve Müteselsil Borçluluk

Kat mülkiyeti hukukunda aidat borcunun asıl muhatabı kat malikidir. Ancak KMK m. 22 uyarınca, bağımsız bölümü kira sözleşmesi veya başka bir sebeple kullananlar da ortak giderlerden müteselsilen (zincirleme) sorumludur.

Kira Sınırı: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracı tarafından yapılan aidat ödemesi, kira borcundan mahsup edilebilir.
Yasal Rehin Hakkı: Aidat borcu ödenmediği takdirde, yönetim borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek (rehin) tesis edilmesini mahkemeden talep edebilir. Bu durum, mülkiyet hakkı üzerinde ciddi bir kısıtlama yaratır.

5. Zaman Aşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Aidat alacakları, niteliği itibarıyla dönemsel edimlerdir. Türk Borçlar Kanunu m. 147 uyarınca, dönemsel olarak ödenen bu tür giderler 5 yıllık zaman aşımı süresine tabidir. Tahakkuk tarihinden itibaren 5 yıl içinde talep edilmeyen veya icra takibine konu edilmeyen aidat borçları zaman aşımına uğrar. Ancak icra takibinin başlatılması veya borçlunun borcu kabul etmesi gibi durumlar zaman aşımını kesen sebeplerdir.

6. İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal Bölgesindeki Uygulamalar

Kartal ve çevresindeki büyük site yapılarında, aidat takibi süreci genellikle yönetim planında yer alan özel hükümlerle şekillenir. İstanbul Anadolu Adliyesi nezdinde görülen aidat uyuşmazlıklarında;

Yönetim Planı İncelemesi: Mahkemeler öncelikle tapu siciline şerh edilmiş olan yönetim planını esas alır.
İşletme Projesi Tebliği: Aidatın istenebilir (muaccel) olması için işletme projesinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilip edilmediği incelenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat borcu ödenmediği için ev satılabilir mi? Evet, uç bir örnek olsa da KMK m. 25 uyarınca; borcunu ödememekte direnen ve bu durumun diğer malikler için çekilmez hal almasına neden olan malikin bağımsız bölümünün, diğer maliklere devredilmesi için dava açılabilir.

Boş dairenin aidatı ödenir mi? Evet. Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmadığını veya ortak alanlardan faydalanmadığını ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamaz.

Aidat borcuna itiraz etmek takibi durdurur mu? İlamsız icra takibinde, 7 gün içinde yapılan itiraz takibi kendiliğinden durdurur. Ancak yönetimin itirazın iptali davası açma hakkı saklıdır.

Sonuç

Aidat borçları, kat mülkiyeti sisteminin sürdürülebilirliği için hayati önem taşır. ödenmeyen her bir kuruş, diğer komşuların üzerine ek yük bindirmekte ve binanın değerini düşürmektedir. Bu nedenle yasalar, aylık %5 gibi yüksek bir gecikme tazminatı ve icra takibi yoluyla tahsilat gibi sert mekanizmalar kurgulamıştır. 2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk aşamasının da sürece dahil edilmesiyle, uyuşmazlıkların mahkeme öncesi çözümü teşvik edilmektedir. Hak kaybına uğramamak ve özellikle mülkiyetin devri gibi ağır yaptırımlarla karşılaşmamak adına, sürecin her aşamasında hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer)

İşbu içerik, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut olaylara uygulanacak kesin bir hukuki mütalaa niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti hukuku ve icra süreçleri, her apartmanın yönetim planına, genel kurul kararlarına ve güncel yargı içtihatlarına göre değişkenlik gösterebilir. Hak kaybına uğramamak ve sürecin yasal kurallara uygun yürütülmesini sağlamak adına, alanında yetkin kişilerden hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.