Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Kat mülkiyetine konu olan taşınmazlarda sıklıkla karşılaşılan sorulardan biri de "arsa payı nasıl hesaplanır?" sorusudur. Arsa payı, özellikle daire, dükkan ya da bağımsız bölüm sahibi olan kişilerin mülkiyet hakkının sınırlarını ve ortak mülkiyet üzerindeki payını belirler. İstanbul gibi büyük şehirlerde, özellikle Kartal bölgesinde gayrimenkul yatırımları artarken, arsa payı hesaplamasının nasıl yapıldığını bilmek hem hak kaybının önüne geçer hem de olası hukuki uyuşmazlıklarda güçlü bir konum sağlar.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, bir apartman, site veya toplu konut gibi yapılarda her bağımsız bölümün (örneğin daire, işyeri) arsanın tamamı üzerindeki sahip olduğu ortak mülkiyet oranını ifade eder. Kat mülkiyeti sistemi içerisinde, her bağımsız bölüm için bir arsa payı belirlenir ve bu oran, tapuda açıkça yazılır.

Arsa Payının Önemi

Arsa payı, sadece ortak alan kullanım hakkını değil, aynı zamanda aşağıdaki konular üzerinde de doğrudan etkili olur:

• Ortak giderlerin paylaştırılması

• Kat maliklerinin oy kullanma hakları

• Kentsel dönüşümde alınacak pay

• İmar değişikliklerinde yapılacak hak dağılımı

• Arsanın tamamı satılırsa alınacak bedelin oranı

Bu sebeple arsa payının nasıl belirlendiği ve hesaplandığı ciddi öneme sahiptir.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı hesaplanırken dikkate alınan temel kriter, bağımsız bölümün nitelikleri ve değeridir. Yaygın bir yanlış kanı, arsa payının bağımsız bölümün metrekare büyüklüğüyle orantılı olduğudur. Oysa değer farklılıkları da hesaba katılır.

Arsa Payı Hesaplama Formülü

Bağımsız bölüm değeri / Tüm yapıdaki bağımsız bölümlerin toplam değeri = Arsa payı oranı

Örneğin:

• Toplam arsa 600 m²

• Binada 6 daire var

• Her dairenin değeri eşit: 1.000.000 TL

• Toplam değer: 6.000.000 TL

Bu durumda her bir daire için arsa payı:

1.000.000 TL / 6.000.000 TL = 1/6

Arsa 600 m² olduğuna göre:

600 m² x 1/6 = 100 m² arsa payı

Eğer dairelerin değerleri farklıysa, örneğin bir daire deniz manzaralı ve daha değerliyse, o dairenin arsa payı da daha fazla belirlenebilir. Bu değerleme mimar ve ilgili teknik bilirkişilerce yapılır.

Arsa Payı Tapuya Nasıl Yazılır?

Kat mülkiyeti kurulduğunda, her bağımsız bölüm için ayrı tapular çıkarılır. Bu tapularda:

• Bağımsız bölüm numarası

• Niteliği (örneğin daire, dükkan)

• Kat numarası

• Arsa payı

gibi bilgiler yer alır. Tapudaki bu oran, ileride yapılacak satışlarda, miras işlemlerinde ya da kentsel dönüşüm projelerinde büyük önem taşır.

Yanlış Belirlenen Arsa Payına Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet, birçok apartmanda ya da site içerisinde bazı dairelerin gerçekte hak ettiğinden daha az ya da fazla arsa payına sahip olduğu durumlar görülebilmektedir. Bu durumlar genellikle inşaat sürecinde adaletsiz ya da hatalı hesaplamalardan kaynaklanır.

Arsa payının düzeltilmesi için açılacak dava türü:

• Arsa Payı Düzeltim Davasıdır.

• Bu dava, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

• Dava sonucunda arsa paylarının yeniden değerleme ile belirlenmesi mümkündür.

Özellikle İstanbul Kartal gibi dönüşüm alanlarında bu tür davalar yaygındır.

Arsa Payı İle Ortak Gider Paylaşımı Arasındaki İlişki

Apartman aidatı, bakım-onarım masrafları gibi ortak giderlerin paylaşımında da arsa payı esas alınır. Yani dairesinin arsa payı yüksek olan malik, ortak giderlere de orantılı şekilde daha fazla katılır. Bu nedenle, arsa payı sadece arsada sahip olunan oranı değil, ortak yaşamın mali yükünü de belirler.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Ne Anlama Gelir?

Kentsel dönüşüm sürecine girildiğinde her malik, sahip olduğu arsa payı oranında yeni projede hak sahibi olur. Yani dönüşüm sonrası oluşacak yeni bağımsız bölüm ya da maddi karşılık bu oran üzerinden hesaplanır. Bu da arsa payının doğru hesaplanmasının önemini artırır.

Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Arsa payının sadece metrekareye göre belirleneceğini sanmak

• Tapudaki arsa payının gerçek değeri yansıttığını varsaymak

• Kat irtifakı kurulurken arsa payına dikkat etmemek

• Farklı kullanımlardaki alanlara (örneğin dükkân - daire) aynı arsa payının verilmesi

Tüm bu hatalar ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı neye göre belirlenir?
Arsa payı, bağımsız bölümün değerine ve niteliklerine göre belirlenir. Metrekare tek başına yeterli değildir.

Arsa payı eşit olmak zorunda mı?
Hayır, her bağımsız bölüm farklı özellikte olduğu için arsa payları da farklılık gösterebilir.

Arsa payı değiştirilebilir mi?
Evet, arsa payı düzeltim davası ile mahkemeye başvurarak değiştirilmesi mümkündür.

Tapuda yazan arsa payı hatalıysa ne yapılmalı?
Sulh hukuk mahkemesine başvurarak arsa payının düzeltilmesini talep etmek gerekir.

Kentsel dönüşümde arsa payı etkili mi?
Evet, dönüşüm sonrası hak sahipliği arsa payı oranına göre belirlenir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı