Kira ödemeyen kiracıya kaç gün süre verilir?

Kira ödemeyen kiracıya kaç gün süre verilir?

Kira sözleşmesine aykırı davranan kiracılarla ilgili en çok merak edilen konulardan biri, kira borcunu ödemeyen kiracıya ev sahibinin ne kadar süre tanımak zorunda olduğudur. Bu süre hem kira ilişkilerinin hukuki çerçevesini düzenleyen Borçlar Kanunu hem de uygulamadaki yargı kararlarıyla netleşmiştir. Özellikle İstanbul, Kartal gibi büyükşehir ilçelerinde yaşanan kira uyuşmazlıklarında bu sürenin doğru bilinmesi büyük önem taşır. Kiraya verenin haklarını doğru zamanda ve usule uygun şekilde kullanması, olası tahliye sürecinde avantaj sağlar.

Kira Borcunun Ödenmemesi ve Hukuki Süreç

Kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre, kira borcunu ödemeyen kiracıya yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtarda, kiracıya en az 30 günlük süre verilerek kira borcunu ödemesi istenmelidir. Sürenin sonunda borç ödenmezse tahliye davası açılabilir.

Yazılı İhtarın Önemi

Kira ödemeyen kiracıya verilecek sürenin geçerli olabilmesi için ihtarın mutlaka yazılı olması gerekir. Sözlü uyarılar yasal olarak geçersizdir. Genellikle noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü posta ile ihtarname gönderilmesi tercih edilir.

İhtarın içeriğinde şu unsurlar yer almalıdır:

• Kiracının adı ve adresi

• Kiralanan taşınmazın açık adresi

• Ödenmeyen kira borcu miktarı

• Gecikilen ay/aylar

• 30 günlük ödeme süresi ve ödeme yapılmadığı takdirde tahliye davası açılacağı

30 Günlük Süre Ne Zaman Başlar?

İhtarname kiracıya ulaştıktan sonra 30 günlük süre işlemeye başlar. Bu süre içerisinde kiracı kira borcunu öderse, tahliye hakkı doğmaz. Ancak kira bedelini ödemezse, kiraya veren icra takibi ya da tahliye davası açabilir.

Aynı Takvim Yılı İçinde İki Kez İhtar

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, aynı takvim yılı içinde iki ayrı ihtarname gönderilmişse ve bu ihtarlar kira ödememeyle ilgiliyse, kiraya veren yine tahliye davası açma hakkına sahip olur. Bu durumda 30 günlük süre beklenmeksizin tahliye davası açılabilir. Bu yöntem de Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir.

Kira Tahliye Sürecinin İşleyişi

1. İhtar Gönderimi: Kiraya veren kiracıya yazılı ihtar gönderir.

2. 30 Günlük Süre: Kiracı bu süre içinde borcu ödemezse,

3. Tahliye Davası: Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar.

4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, delillere göre karar verir ve tahliyeye hükmedebilir.

İcra Yoluyla Takip ve Tahliye

Kiraya veren, doğrudan ilamsız tahliye yöntemiyle de icra takibi başlatabilir. Bu yöntemde, kiracıya icra müdürlüğü aracılığıyla 7 günlük ödeme süresi verilir. 7 gün içinde borç ödenmezse, tahliye takibi devam eder. İtiraz gelmezse tahliye işlemi hızlanır.

Bu durumda, süre 7 gün gibi kısa olsa da, kiracının itiraz hakkı olduğu unutulmamalıdır. İtiraz halinde süreç mahkemeye taşınır.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda Uygulamalar

Kartal, Kadıköy, Maltepe gibi İstanbul Anadolu Yakası’ndaki bölgelerde kira uyuşmazlıkları son yıllarda oldukça yaygındır. Artan kira fiyatları ve arz-talep dengesizliği nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar sıkça karşı karşıya gelmektedir. Bu nedenle ev sahiplerinin, süreci usulüne uygun yürütmeleri yasal anlamda avantaj sağlar.

Kiracının Borcunu Ödemesi Durumunda Ne Olur?

Kiracı 30 günlük süre içinde borcunu öderse, tahliye davası açılması mümkün olmaz. Ancak aynı yıl içinde tekrar kira borcunu ödemezse ve ikinci ihtar da gönderilirse, bu durum kiraya veren için tahliye hakkı doğurur.

Sözleşmede Farklı Süre Belirtilmişse Ne Olur?

Kira sözleşmesinde, kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye sürecine dair farklı bir süre belirtilmişse, bu süre Borçlar Kanunu’na aykırı olamaz. Yani 30 günden daha kısa süreler geçersiz sayılır.

Kiracı Borcunu Kasıtlı Olarak Ödemiyorsa

Kiracının kötü niyetli hareket ettiği, borcunu kasıtlı olarak ödemediği durumlarda tahliye davası açılması süreci daha hızlı işleyebilir. Ancak bu gibi durumlarda mahkemeye somut delil sunulması şarttır.

Sık Sorulan Sorular

Kira ödemeyen kiracıya ne zaman ihtar çekilir?
Kiracı kira gününden sonra ödeme yapmamışsa, ev sahibi hemen yazılı ihtar çekebilir. Ancak 30 günlük süre, ihtarın kiracıya tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

İhtarname noterle mi gönderilmelidir?
Noter yoluyla gönderilmesi en sağlam yöntemdir ancak iadeli taahhütlü mektupla da gönderilebilir.

Kiracı borcu ödedi ama sürekli geç ödüyor, tahliye edilebilir mi?
Evet. Aynı yıl içinde iki kez geç ödeme nedeniyle ihtar gönderilmişse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

İcra takibi ile 30 gün beklemek gerekir mi?
Hayır. İcra yoluyla tahliye sürecinde 7 günlük ödeme süresi verilir. Ancak itiraz gelirse süreç uzayabilir.

Kiracı 30 gün içinde ödeme yaptı ama tekrar ödemezse ne olur?
Yıl içinde ikinci kez ödeme yapmaması durumunda ikinci ihtar çekilerek tahliye süreci başlatılabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı