Kat mülkiyeti aidat borcu icra yoluyla tahsil edilir mi?

Kat mülkiyeti aidat borcu icra yoluyla tahsil edilir mi?

Apartman veya site yaşamının en temel unsurlarından biri aidat ödemeleridir. Kat malikleri, ortak alanların bakım ve giderlerine katkı sağlamakla yükümlüdür. Ancak zaman zaman bazı kat malikleri bu yükümlülüklerini yerine getirmemekte ve aidat borçları birikmektedir. Bu noktada merak edilen konulardan biri de “Aidat borcu icra yoluyla tahsil edilebilir mi?” sorusudur. Bu yazımızda, Kat mülkiyeti aidat borcu icra takibi, hukuki süreç, itiraz hakkı ve uygulamadaki durum gibi birçok yönü detaylı olarak ele alacağız.

Kat mülkiyeti nedir, aidat yükümlülüğü nereden doğar?

Kat mülkiyeti, bir binada bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet türüdür. Bu sistem, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, her kat malikine birtakım yükümlülükler getirir. Bu yükümlülüklerin başında da aidat ödemeleri gelir. Aidatlar, apartmanın ortak kullanım alanlarının elektrik, su, temizlik, bakım-onarım ve güvenlik gibi giderlerini karşılamak amacıyla toplanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu maddeye dayanarak, kat malikleri kurulunun aldığı karar doğrultusunda belirlenen aidat ödemesi yasal bir zorunluluktur.

Aidat borcu ödenmezse ne olur?

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı apartman yöneticisi veya yönetim kurulu hukuki işlem başlatabilir. Bu kapsamda;

• Kat maliki uyarılabilir,

• Noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir,

• En nihayetinde icra takibi başlatılabilir.

Aidat borcunun ödenmemesi durumunda başlatılan bu süreç tamamen yasal olup, icra takibiyle tahsilat mümkündür.

Aidat borcu icra yoluyla nasıl tahsil edilir?

Aidat borcu, adi alacak niteliğinde bir borçtur. Bu nedenle icra takibi genellikle ilamsız tahsil yöntemiyle yapılır. Bu süreç şu şekilde işler:

1. İcra takibi başlatılması: Apartman yönetimi, İcra Müdürlüğü’ne başvurarak aidat borcuna ilişkin ilamsız takip talebinde bulunur.

2. Ödeme emri gönderilmesi: Borçluya ödeme emri tebliğ edilir. Bu emirde borcun 7 gün içinde ödenmesi, aksi halde icra işlemlerinin devam edeceği belirtilir.

3. İtiraz süresi: Borçlu, 7 gün içinde borca itiraz edebilir. İtiraz edilirse takip durur, itiraz edilmezse takip kesinleşir.

4. Haciz işlemleri: Ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse, borçlunun mallarına haciz uygulanabilir.

Bu süreç İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası’ndaki apartman ve site yönetimleri için de aynı şekilde işler. Yönetimler, profesyonel olarak aidat takibi yapmakta ve gerektiğinde yasal yollarla tahsilat gerçekleştirmektedir.

Aidat borcuna karşı itiraz edilebilir mi?

Borçlu, ödeme emrine itiraz hakkına sahiptir. Ancak bu itiraz, borcun gerçekten ödenmiş olduğuna veya haksız şekilde istenildiğine dair belge ile desteklenmelidir. Aksi halde itiraz kabul görmez.

Örneğin, “Ben bu borcu ödedim” diyorsa, ödediğini ispatlayan dekontu sunmak zorundadır. “Böyle bir borç yok” şeklinde genel bir itiraz da kabul edilebilir ancak yönetim itirazın iptali için mahkemeye başvurabilir.

Kiracının aidat borcu icra takibine konu olabilir mi?

Kat maliki aidat borçlarının asıl sorumlusudur. Ancak eğer yönetim kiracıdan da aidat tahsil etmek istiyorsa, bu durumda doğrudan kiracıya karşı da icra takibi yapılabilir. Fakat esas yükümlü mülk sahibidir. Yönetim genellikle kat malikine karşı takip başlatır, kiracıya yöneltilen talepler sınırlıdır.

Kiracı, kira sözleşmesinde aidat ödemesiyle ilgili özel bir madde varsa, bu ödemeyi yapmakla yükümlüdür. Ancak yönetim yine de kat malikine karşı yasal yollara başvurur.

Aidat borcu zaman aşımına uğrar mı?

Evet. Aidat borçları 5 yıllık zaman aşımı süresine tabidir. Bu süre içinde icra takibi başlatılmayan aidat borçları zaman aşımına uğrayabilir. Ancak bu durum, zaman aşımı süresinin yönetim tarafından takip edilmesini gerektirir.

Kartal’da aidat icra takibi örnekleri

İstanbul’un Anadolu Yakası’ndaki büyük konut projelerinde ve sitelerde, aidat tahsilatında sorun yaşanması halinde çoğunlukla icra yoluna gidilmektedir. Özellikle Kartal bölgesinde artan site sayısı ve toplu yaşam alanlarında aidat takibi profesyonel firmalar veya hukuk büroları aracılığıyla yapılmaktadır.

Bu bölgelerde aidat borcunun yasal yollarla tahsil edileceği yönündeki farkındalık da artmıştır. Bu sayede düzenli aidat ödeme oranı yüksek tutulmaktadır.

İcra takibinden sonra ne olur?

Aidat borcu için icra takibi başlatıldıktan sonra, eğer borç ödenmez ve itiraz edilmezse:

• Haciz işlemleri başlatılabilir,

• Borçlunun banka hesaplarına ve taşınır mallarına el konulabilir,

• Gerekirse evine haciz memurları gönderilebilir.

Ayrıca bu süreç, borçlunun kredi sicilini de olumsuz etkileyebilir.

Aidat borcu için arabuluculuk şart mı?

2023 yılında yapılan yasal düzenlemeler ile bazı alacak davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Ancak aidat borçları genellikle icra takibi ile tahsil edildiği için doğrudan arabulucuya gitmeye gerek kalmadan süreç başlatılabilir.

Ancak yönetim dilerse, kat maliki ile arabuluculuk yoluyla anlaşma sağlayabilir. Bu durumda dava veya icra süreci başlamadan sorun çözülebilir.

Soru - Cevap

Kat mülkiyeti aidat borcu icra takibiyle tahsil edilir mi?
Evet, aidat borcu icra takibiyle yasal olarak tahsil edilebilir. İlamsız takip yöntemi uygulanır.

İtiraz süresi kaç gündür?
Borçlu, ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir.

Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?
Aidat borcunun asıl sorumlusu kat malikidir. Ancak kira sözleşmesinde yer alıyorsa kiracı da ödeme yükümlülüğü altındadır.

Aidat borcu zaman aşımına uğrar mı?
Evet. Aidat borçları 5 yıllık zaman aşımı süresine tabidir.

Aidat borcu ödenmezse haciz olur mu?
Eğer icra takibi yapılmış ve itiraz süresi dolmuşsa, borçlunun mal varlığına haciz uygulanabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı