Arsa Payının Hatalı Dağıtımı Nedeniyle Açılacak Dava Türleri

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda en önemli unsurlardan biri arsa payıdır. Arsa payının yanlış belirlenmesi veya hatalı dağıtımı, hem mülkiyet haklarını hem de ortak alan kullanımı ve aidat gibi pek çok unsuru doğrudan etkiler. Bu tür hatalar, mahkeme yoluyla düzeltilmesi gereken ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.

Peki, arsa payı hatalı belirlenmişse hangi dava türleri açılabilir? Süreç nasıl işler? Kimler bu davaları açabilir?

Bu yazıda, arsa payı hatalı dağıtılan mülk sahiplerinin haklarını ve başvurabilecekleri dava türlerini ele alıyoruz.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda her bağımsız bölümün, arsa üzerinde sahip olduğu ortaklık oranını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, arsa payı bağımsız bölümlerin değerine göre belirlenmelidir.

Ancak uygulamada, bazı bağımsız bölümlere gerçek değerine aykırı biçimde fazla ya da eksik arsa payı verilmesi ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Arsa Payı Hatalı Dağıtımı Ne Zaman Gündeme Gelir?

Proje aşamasında hatalı hesaplama yapılmışsa
İnşaat sonrası değerler dikkate alınmadan eşit pay verilmişse
Müteahhit ya da yönetici keyfi dağılım yapmışsa
Bağımsız bölümlerin büyüklükleri dikkate alınmamışsa

Bu gibi durumlarda maliklerden biri ya da birkaçı, dava açarak arsa payının yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Açılabilecek Dava Türleri

Arsa payı hatalı dağıtıldığında aşağıdaki dava türleri gündeme gelebilir:

1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi gereği açılır. Maliklerden biri, arsa payının gerçek değer oranına göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Görevli Mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi
Hak düşürücü süre yoktur. Malik olduğu sürece açılabilir.
Davada tüm bağımsız bölüm maliklerinin taraf olması gerekir.
Bilirkişi incelemesiyle mevcut değerler belirlenir.

2. Tapu İptali ve Tescil Davası

Eğer arsa payı dağılımı hukuka ve projeye tamamen aykırıysa, malik kendi adına doğru oranda arsa payının tapuda tescilini isteyebilir.

Bu dava türü genellikle arsa payı düzeltme davasıyla birlikte görülür.
Haksız arsa payı fazlalığı kazanan tarafların tapu kayıtları iptal ettirilerek, yeni oranla tescil yapılır.

3. Paydaşlığa Son Verme (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Eğer arsa payı dağılımı düzeltilmeden kat mülkiyeti kurulmuşsa ve uyuşmazlık çözülemiyorsa, paydaşlığa son verilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Ancak bu, son çare olarak tercih edilen bir dava türüdür.
Genellikle uzlaşma sağlanamayan apartmanlarda gündeme gelir.

Kimler Bu Davaları Açabilir?

Bağımsız bölüm maliki olan herkes bu davaları açabilir.
Dava, tek bir malik tarafından açılabileceği gibi birden fazla malik de birlikte dava açabilir.
Kiracılar, kat irtifakı sahipleri ya da yöneticiler bu davaları açamaz.

Süreç Nasıl İşler?

Dava dilekçesiyle sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Mahkeme, bilirkişi tayin ederek bağımsız bölümlerin rayiç değerlerini ve dağılım oranlarını inceler.
Tarafların savunmaları alınır.
Sonuç olarak, arsa paylarının düzeltilmesine ve tapuda yeniden tesciline karar verilebilir.

Arsa Payı Hatalarının Sonuçları Nelerdir?

Arsa payının hatalı dağıtılması;

Ortak giderlere eşit olmayan katkı yapılmasına,
Oy kullanma haklarının adil olmamasına,
Satışlarda değer kaybına,
Kat maliklerinin hukuki uyuşmazlıklar yaşamasına neden olabilir.

Bu nedenle, doğru oranlı arsa payı belirlenmesi hem hukuken hem de pratikte büyük önem taşır.

Arsa payının hatalı dağıtımı, gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan bir sorundur ve zamanında dava açılarak düzeltilmediğinde ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Özellikle yeni kat mülkiyeti tesislerinde ya da müteahhit ile yapılan sözleşmelerde dikkatli olunmalıdır.

Bu tür davalarda hem tapuda işlem yapılması hem de bilirkişi raporu gibi teknik detaylar gerektiği için, mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması önerilir.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı