Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Proje Uyuşmazlıkları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Artan Sorunlar

Son yıllarda Türkiye genelinde yaygınlaşan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle büyük şehirlerde arsa sahipleri ve müteahhitler arasında yaygın olarak tercih edilmektedir. Bu sözleşme türünde, arsa sahibi taşınmazını müteahhitte devreder; müteahhit ise karşılığında arsa sahibine daire, dükkan veya belirli metrekarede yapı teslim etmeyi taahhüt eder.

Ancak uygulamada taraflar arasında ciddi proje uyuşmazlıkları, sözleşme ihlalleri ve teslim problemleri yaşanabilmektedir. Bu yazıda, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklar, açılabilecek davalar ve hukuki haklar ele alınmaktadır.

En Sık Yaşanan Uyuşmazlık Türleri 🔍

1. Sözleşmeye Aykırı Teslimatlar

Müteahhitin sözleşmede vaat ettiği niteliklerde daireyi teslim etmemesi en sık karşılaşılan problemdir. Örnekler:

Verilen dairenin metrekare olarak eksik çıkması
Kullanılan malzemelerin düşük kalitede olması
Ortak alanların sözleşmedeki şekilde inşa edilmemesi
Teslim süresinin aşılması

2. Sözleşmenin Hiç Uygulanmaması

Bazı durumlarda müteahhit, projeye başlamadan arsa sahibini oyalayarak zaman kazanır ve projeden tamamen vazgeçer.

3. İnşaatın Yarım Kalması

Müteahhit ekonomik sebeplerle projeyi yarım bırakabilir. Bu durum arsa sahibi açısından büyük zararlara yol açar.

4. Yapı Ruhsatı ve Proje Değişikliği

Müteahhit, belediyeden onaylı projeyi değiştirmişse veya ruhsatsız işlem yapmışsa, bu da sözleşmeye aykırılık doğurur.

Arsa Sahibinin Açabileceği Davalar ⚖️

Arsa sahibi, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda çeşitli hukuki yollara başvurabilir.

1. Sözleşmenin Feshi ve Tapunun Geri Alınması

Müteahhit, sözleşmeye açıkça aykırı davranmışsa, mahkeme kararıyla sözleşme feshedilebilir ve arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki tapu hakkı geri alınabilir.

2. Teslim Edilmeyen veya Eksik Teslim Nedeniyle Tazminat Davası

Eksik daire teslimi, malzeme kalitesi gibi konular nedeniyle maddi tazminat talep edilebilir.

3. Gecikme Tazminatı Davası

Teslim süresi sözleşmede belirtilmişse ve müteahhit bu süreyi aşmışsa, her geçen gün için gecikme tazminatı istenebilir.

4. İhtiyati Tedbir Kararı

Dava süreci devam ederken müteahhitin taşınmaz üzerindeki haklarını üçüncü kişilere devretmesini önlemek amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınabilir.

Soru - Cevap

Müteahhit, söz verdiği daireyi eksik teslim ederse ne yapılabilir?
Sözleşmeye aykırı teslimat nedeniyle tazminat davası açılabilir. Gerekirse sözleşme feshedilebilir.

Müteahhit projeye başlamadan vazgeçerse tapu geri alınabilir mi?
Evet. Projeye başlanmadıysa ve ciddi ihlal varsa, mahkeme kararıyla tapu iadesi sağlanabilir.

Yarım kalan inşaat için arsa sahibi ne yapmalı?
Sözleşmenin feshini talep edebilir, zararını tazmin edebilir ve projenin tamamlanması için farklı bir müteahhitle sözleşme yapabilir.

Kartal bölgesinde bu tür davalar hangi mahkemede görülür?
İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi bu tür davalarda yetkili mahkemedir.

Müteahhitin verdiği sözler sözleşmede yazılı değilse geçerli midir?
Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre sözleşme dışındaki beyanlar ispatlanmadıkça geçersizdir.

Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli? 📝

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter tasdikli olması
Tapu kayıtlarının güncel hali
Proje ruhsatı, mimari planlar, yapı kullanım izni belgeleri
Teslim edilen bağımsız bölümlerin yerinde ölçülmesi ve bilirkişi raporu
Müteahhitin resmi taahhütlerinin yazılı belgelerle ispatı

Bu belgelerle dava açmak hem daha kısa sürer hem de ispat açısından güçlü dayanaklar sunar.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda Sık Görülen Bir Sorun 📍

Özellikle Kartal, Maltepe, Ataşehir gibi İstanbul Anadolu Yakası ilçelerinde, dönüşüm alanları ve imar planları nedeniyle arsa sahibi ile müteahhit anlaşmazlıkları hızla artmaktadır. Gelişen bölgelerde arsa değerinin artması, sözleşmelerde taahhüt edilen oranlara uymayan uygulamaları da beraberinde getirmektedir.

Bu nedenle, inşaat sürecine girmeden önce hem arsa sahiplerinin hem de müteahhitlerin profesyonel hukuki destek alması önemlidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı