Boş Tapu Devri ile Yapılan Satışlarda Açılabilecek Davalar

Boş Tapu Devri Nedir?

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde hukuka uygunluk ve şeffaflık esastır. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan boş tapu devri, ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Boş tapu devri; tapuda yapılan satış işleminin, gerçekteki satış bedeli, taraflar arası anlaşma ya da taşınmazın fiili durumu dikkate alınmadan, sadece ad-soyad ve imza düzeyinde yapılması anlamına gelir.

Bu tür işlemlerde alıcı ve satıcı arasında yazılı veya sözlü farklı bir anlaşma bulunabilir; ancak tapu kaydına bu bilgiler yansıtılmaz. Bu da, ileride taraflar arasında uyuşmazlık çıkmasına ve dava süreci başlamasına yol açabilir.

Boş Tapu Devrinin Yaratabileceği Hukuki Sorunlar ⚠️

Boş tapu devri genellikle iyi niyetle yapılsa da, hukuken pek çok riski barındırır:

Gerçek satış bedelinin tapuya yansıtılmaması nedeniyle vergi kaybı ve cezalar
Satışın taraflarca farklı yorumlanması sonucu anlaşmazlık
Tapunun alıcıya devredilmesine rağmen ödeme yapılmaması
Üçüncü kişilere yapılan devrin iptalinin istenmesi
Muvazaalı işlem (gizli anlaşma) iddialarıyla açılacak davalar

Özellikle sözleşmesiz yapılan işlemler, tapu devri sonrası mülkiyet hakkı üzerinde ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Açılabilecek Davalar Nelerdir? ⚖️

1. Tapu İptali ve Tescil Davası

Satış işlemi, taraflar arasındaki gerçek iradeye aykırıysa (örneğin bedel ödenmemişse ya da muvazaa varsa), tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davayla tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibine devri talep edilir.

2. Sebepsiz Zenginleşme Davası

Boş tapu devrinde bedel ödenmemiş ancak taşınmaz devri yapılmışsa, hakkı zedelenen taraf sebep olmaksızın zenginleşen kişiden tazminat isteyebilir.

3. Alacak Davası

Satış bedeli ödenmemişse, taşınmaz devrinin iptali istenemiyorsa, karşı taraf aleyhine alacak davası açılarak satış bedelinin tahsili talep edilebilir.

4. İradi Fesih Talepleri

Taraflar arasında yapılan gizli anlaşmaların geçersizliği iddia edilerek, işlemin irtifa hakkı, şerh ya da sözleşme iptali gibi yollarla ortadan kaldırılması istenebilir.

Soru - Cevap

Boş tapu devri nedir?
Tapu devrinin, satışın tüm detayları (bedel, şartlar, vade vb.) belirtilmeden, sadece alıcı ve satıcı isimlerinin yer almasıyla yapılmasıdır.

Boş tapu devri geçerli midir?
Şeklen geçerli olabilir; ancak taraflar arasında irade uyuşmazlığı varsa mahkeme bu durumu değerlendirebilir.

Satış bedeli ödenmeden tapu devri yapılırsa dava açabilir miyim?
Evet. Ödeme yapılmadıysa tapu iptali, tazminat ya da alacak davası açılabilir.

Kartal’da boş tapu devri nedeniyle mağdur oldum, hangi mahkemeye başvurmalıyım?
Bu tür davalar İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Boş tapu devri vergi açısından risk oluşturur mu?
Evet. Gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi vergi kaybına ve idari cezalara yol açar.

Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli? 📝

Taraflar arasında yazılı bir sözleşme varsa, içeriği incelenmeli
Gerçek satış bedeli banka dekontları veya tanıklarla ispatlanmalı
Tapu işlemi sırasında düzenlenen belgeler (alım satım beyanları, muvafakatnameler) saklanmalı
Dava açılmadan önce noter ihtarı çekilmesi faydalı olabilir
Yasal süreler göz önünde bulundurulmalı (genellikle 10 yıl içinde hak aranabilir)

Bu unsurlar, davanın seyri ve sonucu üzerinde belirleyici rol oynar.

Uygulamada Karşılaşılan Durumlar 📌

📍 Özellikle aile bireyleri arasında yapılan satışlarda, boş tapu devri sıkça tercih edilmekte, sonrasında taraflar arasında miras, borç veya alacak nedeniyle uyuşmazlık çıkabilmektedir.
📍 Kartal, Maltepe, Ataşehir gibi İstanbul Anadolu Yakası’nda artan arsa ve konut değerleri nedeniyle geçmişte yapılan boş tapu devirleri bugün ciddi davalara dönüşmektedir.
📍 Yargıtay, muvazaalı işlemlerde tarafların gerçek iradesini araştırmakta ve görünürdeki tapu işleminin iptaline karar verebilmektedir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı