Haksız İşgal Davalarında Tazminat Miktarı Nasıl Hesaplanır?

Haksız İşgal (Ecrimisil) Nedir?

Bir taşınmazın maliki veya zilyedi dışında bir kişi tarafından izinsiz şekilde kullanılması, “haksız işgal” olarak tanımlanır. Türk Medeni Kanunu’na göre bu tür kullanım, mal sahibinin rızası olmadan gerçekleşmişse, ilgili kişi ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ödemekle yükümlüdür.

Haksız işgal yalnızca bir evi işgal etmekle sınırlı değildir; bir arsanın, dükkanın ya da ortak kullanım alanının izinsiz kullanımı da bu kapsamda değerlendirilir. 👣

Hangi Durumlarda Ecrimisil Talep Edilebilir? ⚖️

Kiracının tahliye kararına rağmen mülkten çıkmaması
Ortak mülkiyette diğer maliklerin izni olmadan taşınmazın kullanılması
Mülk sahibinin izni olmadan işgalci tarafından arsa veya bina kullanımı
Devlete veya belediyeye ait alanların izinsiz işgali

Bu durumlarda, mal sahibi ecrimisil talep ederek geriye dönük tazminat alabilir. Ayrıca işgalin sona erdirilmesini de mahkemeden isteyebilir.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır? 💰

Ecrimisil tazminatı, işgal edilen taşınmazın rayiç kira bedeli esas alınarak belirlenir. Aşağıdaki kriterler dikkate alınır:

1. Taşınmazın Niteliği

İşgal edilen yerin türü önemlidir: Arsa, konut, depo, tarla, işyeri gibi.

2. Bölgesel Rayiç Kira Değeri

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri dikkate alınır. Örneğin, Kartal’da sahile yakın bir işyerinin bedeli, iç kesimlerdeki bir depoya göre daha yüksek olacaktır.

3. Kullanım Süresi

Ecrimisil, genellikle geriye dönük 5 yıl için istenir. Süre ne kadar uzunsa, tazminat da o kadar yüksek olur.

4. Taşınmazın Kullanım Biçimi

Taşınmazın sadece fiziksel olarak mı yoksa gelir getirici şekilde mi kullanıldığı da hesaplamada dikkate alınır. Örneğin, işgalci bir dükkanda ticaret yapıyorsa, bu durum bedelin yükselmesine neden olur.

Soru - Cevap

Ecrimisil davası nedir?
Haksız şekilde kullanılan taşınmazlar için malik tarafından açılan ve tazminat talep edilen davalardır.

Ecrimisil neye göre hesaplanır?
Taşınmazın rayiç kira bedeli, kullanım süresi, taşınmazın yeri ve kullanım şekline göre belirlenir.

Geçmişe dönük ecrimisil istenebilir mi?
Evet. Genellikle son 5 yıl için geriye dönük ecrimisil talep edilebilir.

Ecrimisil almak için tapu sahibi olmak şart mı?
Hayır. Zilyet olan kişi de haksız işgale uğramışsa ecrimisil talep edebilir.

Kartal’da işgal edilen bir arsada ecrimisil miktarı nasıl belirlenir?
İstanbul Anadolu Mahkemeleri bilirkişi atayarak, bölgedeki rayiç değerlere göre günlük/aylık kullanım bedelini belirler.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler 📝

Taşınmazın tam konumu ve özellikleri bilirkişiye açık şekilde sunulmalıdır.
Ecrimisil tazminatı talep edilen kişi, o taşınmazı gerçekten kullanmış olmalıdır.
İhtarname çekilmesi ve işgalin sona erdirilmesinin istenmesi gerekir.
Bilirkişi raporu, tazminatın belirlenmesinde en kritik etkendir.
İşgal süresi belgelerle ispatlanmalıdır (örneğin tanık, kira sözleşmesi, elektrik/su faturaları).

Bu nedenlerle, dava açmadan önce profesyonel destek alınması sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar.

İstanbul Anadolu Yakası'nda Ecrimisil Uygulamaları 📍

İstanbul’da özellikle Kartal, Maltepe, Ümraniye gibi bölgelerde arsa ve bina değerlerinin artmasıyla, haksız işgal tespitleri ve ecrimisil talepleri artmıştır. Kimi zaman ortak mülkiyetli araziler, bazen de boş bırakılan yapılar bu tür işgallere konu olmaktadır.

Mahkemeler genellikle, emlak danışmanlarının verdiği emsal kira bedelleri üzerinden bilirkişi marifetiyle hesaplama yapar. Ancak işgalin kazanç amaçlı kullanıldığı ispat edilirse tazminat miktarı daha da yükselir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı