Projede Eksik Teslim Nedeniyle Müteahhide Karşı Açılan Davalar

İnşaat Projelerinde Eksik Teslim ve Müteahhit Sorumluluğu

İnşaat hukukunda "Eksik Teslim", yüklenicinin (müteahhit) imzaladığı sözleşme ve eki olan teknik şartnameye göre yapmayı taahhüt ettiği işleri hiç yapmaması veya eksik bırakmasıdır. Ayıplı ifadan farklı olarak eksik teslimde, bir imalatın kusurlu yapılması değil, o imalatın (örn: Asansörün takılmaması, parkelerin döşenmemesi, çevre düzenlemesinin yapılmaması) fiziksel olarak hiç var olmaması söz konusudur. Bu durum, borcun hiç ifa edilmemesi veya kısmen ifa edilmesi anlamına gelir ve arsa sahipleri ile konut alıcılarına geniş yasal haklar tanır. Hak kaybına uğramamak adına sürecin her aşamasında hukuki destek alınması tavsiye edilir.

1. Eksik Teslim ve Ayıplı İfa Arasındaki Kritik Fark

Uygulamada karıştırılan bu iki kavramın hukuki sonuçları farklıdır:

• Eksik İfa: Sözleşmede kararlaştırılan bir işin hiç yapılmamasıdır. (örn: Jeneratörün hiç takılmaması). Bu durumda ihbar süresi aranmaz, genel zamanaşımı (5 veya 10 yıl) geçerlidir.

• Ayıplı İfa: İşin yapılmış ancak kusurlu/kalitesiz olmasıdır. (örn: Mutfak dolaplarının birinci sınıf yerine düşük kalite takılması). Ayıplı ifada "derhal ihbar" yükümlülüğü (TKHK uyarınca teslimden itibaren 6 ayda gizli ayıp) hayati önem taşır.

2. Eksik Teslim Durumunda Başvurulabilecek Yasal Yollar

A. Nama İfa Yetkisi (TBK m. 113)

Müteahhit inşaatı eksik bırakmışsa, arsa sahibi mahkemeye başvurarak "eksiklerin müteahhit hesabına kendisi tarafından tamamlanması" için yetki isteyebilir. Bu durumda mahkeme masrafları müteahhide yansıtılır.

B. Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptali

Müteahhit inşaatı makul sürede bitiremezse veya eksiklikler binanın kullanımını imkansız kılıyorsa;

• Geriye Etkili Fesih: Müteahhide devredilen tapuların iptali ve mülkiyetin arsa sahibine dönmesi istenir.

• İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük kısmı (örn: %90 ve üzeri) bitmişse, sadece bitmeyen kısmın bedeli müteahhidin payından düşülür.

C. Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı

Eksik teslim nedeniyle taşınmazın teslim edilemediği her ay için, o bölgedeki rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edilebilir. Eğer sözleşmede "cezai şart" kararlaştırılmışsa, bu bedel de ayrıca istenir.

3. Dava Süreci ve Görevli Mahkemeler

• Tüketici Mahkemesi: Müteahhitten daire satın alan "tüketiciler" bu mahkemede dava açar. 2026 yılı itibarıyla dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

• Asliye Hukuk Mahkemesi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) uyuşmazlıklarında arsa sahipleri bu mahkemede dava açar.

• Delil Tespiti: Dava açmadan önce mahkemeden "Değişik İş" dosyası ile eksiklerin yerinde tespiti ve bedelinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi istenmesi ispat açısından kritiktir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İskan (Yapı Kullanma İzni) alınmaması eksik teslim sayılır mı? Evet. İskan alınması, binanın hukuki teslim şartıdır. İskan alınmadan yapılan teslimler "eksik teslim" hükmündedir ve alıcı, iskan masraflarını müteahhitten tazminat olarak isteyebilir.

Müteahhit projeyi yarım bırakıp kaçtı, ne yapabiliriz? öncelikle mahkemeden "tespit" yaptırarak inşaatın seviyesi belirlenmelidir. Ardından "Nama İfa Yetkisi" alınarak inşaat malikler tarafından tamamlanabilir veya sözleşme feshedilerek müteahhidin payı iptal edilebilir.

Tapuyu aldım ama binada hala eksikler var. 'Daireyi bu haliyle kabul ettim' mi sayılırım? Eğer teslim tutanağına "tüm haklarımı saklı tutuyorum" (ihtirazi kayıt) ibaresini eklemişseniz haklarınız korunur. Ancak eksik ifada (hiç yapılmayan işlerde) tutanağa şerh düşülmese dahi genel zamanaşımı içinde dava açma hakkınız saklıdır.

---

Sonuç

İnşaat projelerinde eksik teslim, sadece fiziksel bir noksanlık değil, mülkiyet değerini düşüren ciddi bir sözleşme ihlalidir. Müteahhit karşısında güçsüz kalmamak için sözleşme aşamasında "teknik şartname"nin detaylı hazırlanması, teslim aşamasında ise bir "tespit" yapılması hayatidir. Kanun, arsa sahibini ve tüketiciyi koruyan Nama İfa, Tazminat ve Fesih gibi güçlü enstrümanlar sunmaktadır. Gayrimenkul yatırımınızın güvenliği ve yasal haklarınızın korunması için sürecin başından itibaren hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. İnşaat uyuşmazlıkları; sözleşmenin tipine, inşaatın tamamlanma oranına ve belediye imar durumuna göre büyük farklılıklar gösterir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreçlerinizi doğrudan bir hukukçu vasıtasıyla hukuki destek alarak yürütmeniz tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---