Arsa Sahibi ile Yüklenici Arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Davaları

Günümüzde özellikle büyük şehirlerde arsa sahipleri ile müteahhitler (yüklenici) arasında sıkça yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, zaman zaman uyuşmazlıklara ve ciddi hukuki ihtilaflara neden olabilmektedir. Özellikle taahhütlerin yerine getirilmemesi, teslimde gecikme, eksik veya ayıplı iş, arsa sahibine düşen dairelerin teslim edilmemesi gibi birçok sorun, mahkemeye taşınan davalara dönüşmektedir.

Bu yazımızda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalar, bu davalarda arsa sahibinin ve yüklenicinin hakları ile Kartal ve İstanbul Anadolu Adliyesi'nde karşılaşılan uygulamalara değinilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsa payını, yüklenicinin de arsa üzerine inşa edeceği yapıyı taahhüt ettiği, karşılıklı edim içeren karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede:

Arsa sahibi, taşınmazı belirli bir oranda yükleniciye devretmeyi taahhüt eder.
Yüklenici ise bu taşınmaz üzerine bina inşa edip belli bağımsız bölümleri (daire, işyeri vs.) arsa sahibine teslim etmeyi kabul eder.

Ancak taraflardan biri sözleşmeye uygun davranmadığında, uyuşmazlık kaçınılmazdır.

Sık Karşılaşılan Kat Karşılığı İnşaat Davaları

1. Sözleşmenin Feshi Davası

Yüklenici inşaata hiç başlamamışsa ya da ciddi gecikme varsa, arsa sahibi sözleşmenin feshi için dava açabilir.

2. Tazminat Davaları

Yüklenici inşaatı eksik veya ayıplı yapmışsa, arsa sahibi zararını tazmin ettirmek için dava açabilir. Aynı şekilde yüklenici de sözleşmeye aykırı davranan arsa sahibine karşı tazminat talep edebilir.

3. Tapu İptali ve Tescil Davaları

Yüklenici, sözleşmeye uygun şekilde inşaatı tamamlamış ancak arsa sahibi taahhüt ettiği payı devretmemişse, yüklenici tapu iptali ve tescil davası açabilir.

4. İhtiyati Tedbir Talepleri

Taraflardan biri, taşınmazın el değiştirmemesi veya inşaatın durdurulması gibi nedenlerle mahkemeden ihtiyati tedbir talep edebilir.

5. Eksik ve Ayıplı İş Davaları

Arsa sahibine teslim edilen dairede ciddi kusurlar varsa (örneğin çatlak duvarlar, su izolasyonu eksikliği vb.), ayıplı ifa nedeniyle dava açılabilir.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arsa Sahibinin Hakları:

Sözleşmeye uygun daire/işyeri teslimi isteme
Eksik işlerin tamamlanmasını talep etme
Teslim süresine uyulmaması halinde tazminat talep etme
Uygulamada sıkça karşılaşılan tescil yükümlülüğünü yerine getirmeyen yükleniciye karşı tapu davası açma

Yüklenicinin Hakları:

Arsa sahibinden doğan gecikme veya sözleşmeye aykırılık durumlarında tazminat isteme
İnşa ettiği yapı karşılığında taahhüt edilen bağımsız bölümlerin tescilini talep etme

Dava Açmadan Önce Bilinmesi Gerekenler

Sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması şart değildir, ama yazılı ve detaylı bir sözleşme her iki tarafı da korur.
Dava açmadan önce bilirkişi incelemesi ve keşif yapılması talep edilebilir.
Bu tür davalar genellikle teknik bilgi ve uzmanlık gerektirir; bu nedenle bir inşaat hukuku avukatından destek alınması büyük avantaj sağlar.

Neden Avukatla Hareket Etmelisiniz?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri teknik ve hukuki detaylar içerdiği için, herhangi bir uyuşmazlıkta profesyonel destek almak gerekir. Özellikle İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde, inşaat hukuku alanında uzman bir avukat, hem sürecin hızlanmasını sağlar hem de hak kaybınızı önler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri büyük yatırımların söz konusu olduğu, titizlikle hazırlanması gereken anlaşmalardır. Uyuşmazlık durumunda ise haklarınızı korumanız adına hukuki sürecin doğru yönetilmesi gerekir. Arsa sahibi ya da yüklenici olun, hak kaybı yaşamamak için mutlaka bir avukata danışarak dava sürecine hazırlanmalısınız.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı