Arsa Sahiplerinin Hisse Tenzili Talepleri

Gayrimenkul hukuku kapsamında sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de arsa sahiplerinin, kendi hisselerine oranla eksik ya da yanlış gösterildiğini iddia ederek hisse tenzili talep etmesidir. Tapu kayıtlarındaki maddi hatalar, miras sonrası yanlış intikaller veya sözleşmeye aykırı devir işlemleri, bu talepleri doğuran başlıca nedenlerdendir.

Bu yazıda, hisse tenzili nedir, arsa sahipleri bu talepte hangi durumlarda bulunabilir, açılacak davalarda izlenecek usul, Yargıtay uygulamaları, ispat yükü, ve zamanaşımı süreleri gibi konular detaylı bir şekilde ele alınmaktadır.

Hisse Tenzili Nedir?

Hisse tenzili, tapuda malik adına kayıtlı olan payın, gerçekte sahip olunandan fazla olduğunun iddia edilerek eksiltilmesini (tenzilini) talep etmeye yönelik hukuki bir işlemdir. Bir başka deyişle, tapuda payı fazla gösterilen hissedara karşı, fazla kısmın iptali ve gerçek sahiplerine iadesi istenir.

Bu dava genellikle tapu iptal ve tescil davası kapsamında açılır.

Arsa Sahipleri Hangi Durumlarda Hisse Tenzili Talep Edebilir?

Aşağıdaki durumlar, hisse tenzili talebinin dayanağını oluşturabilir:

Tapu Kaydındaki Maddi Hatalar: Kadastro sırasında yapılan hatalı ölçüm ve hesaplamalar.
Miras Paylaşımında Eşitsizlik: Mirasçılar arasında hatalı tescil, eksik ya da fazla hisse devri.
Sözleşmeye Aykırı İşlemler: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye gereğinden fazla hisse verilmiş olması.
Paydaşlardan Birinin Fazla Pay Edinmesi: Gerçek dışı beyanlarla yapılan devir işlemleri.

Hisse Tenzili Talebinde Dava Süreci

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu tür davalar, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

2. Davacı ve Davalı Taraflar

Davacı, hisse miktarının hatalı olduğunu iddia eden gerçek hak sahibi veya mirasçıdır.
Davalı ise, tapuda fazla hissesi olduğu iddia edilen kişidir.

3. Deliller

Tapu kayıtları
Kadastro tutanakları
Sözleşmeler
Tanık beyanları
Bilirkişi ve keşif raporları

4. Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme genellikle harita mühendisi bilirkişilerden, arsa alan ölçümü ve pay oranı hesaplamaları ister.

5. Sonuç

Hatalı tescil sabit görülürse, fazla hissenin iptali ve gerçek hak sahibine tescili kararı verilir.

Yargıtay Kararları Işığında Hisse Tenzili

Yargıtay, hisse tenzili davalarında şu ilkelere dikkat etmektedir:

Tenzil talebinin belgelere dayanması gerekir. Sözlü iddialar tek başına yeterli değildir.
Kadastro tutanakları ve resmi sözleşmeler, en güçlü deliller arasında kabul edilir.
Süre geçtikçe, hakkın kötüye kullanılması iddiası gündeme gelebilir. Bu nedenle hak düşürücü süreler göz önünde bulundurulmalıdır.

Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, miras paylaşımında yapılan hatalı tescil 20 yıl sonra fark edilmiş ve zamanaşımı süresi dolmadığı için davacı lehine karar verilmiştir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptali ve tescil davalarında genel olarak 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak bazı durumlarda süre, hak sahibi zararı öğrendiği andan itibaren işlemeye başlar.

Eğer dava konusu haksız fiil niteliğindeyse, 1 yıl içinde dava açılması gerekir.
Miras sonrası intikallerde ise süre genellikle mirasçının hakkı öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Paydaşlardan biri daha fazla hisseye sahipse ne yapabilirim?
🔹 Hisse tenzili davası açarak fazla kısmın iptalini ve size ait kısmın tescilini talep edebilirsiniz.

S: Sözleşmeyle belirlenen paylara aykırı işlem yapılmışsa?
🔹 Sözleşme delil gösterilerek dava açılır. Mahkeme, sözleşmeye aykırılığı tespit ederse düzeltme yapılır.

S: Tenzil davası ile birlikte tazminat talep edilebilir mi?
🔹 Eğer zarar ispat edilirse, tapu iptal ve tescil davasıyla birlikte tazminat da istenebilir.

S: Tapu kayıtları çok eski, dava açabilir miyim?
🔹 Evet, ancak hak düşürücü süre dolmadıysa. Eski kayıtlar bilirkişi incelemesiyle değerlendirilebilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı