Arsa Sahiplerinin Hisse Tenzili Talepleri

Tapuda Hisse Tenzili ve Arsa Payının Düzeltilmesi

Gayrimenkul hukukunda mülkiyetin sınırlarını ve hak sahipliği oranını belirleyen en temel veri tapu kaydıdır. Ancak bazı durumlarda tapu sicili, gerçek hak durumunu yansıtmaz. "Yolsuz tescil" olarak adlandırılan bu durumlarda, bir malikin payının gerçekte olduğundan fazla gösterilmesi, diğer paydaşların mülkiyet hakkını ihlal eder. Hisse Tenzili, bu haksızlığın giderilerek tapunun gerçek hak durumuna (realiteye) uygun hale getirilmesi sürecidir. Teknik ve hukuki boyutu iç içe geçmiş bu davalarda, hatanın kaynağının tespiti için profesyonel hukuki destek alınması, hak kaybını önlemek adına hayatidir.

1. Hisse Tenzili Talebinin Hukuki Dayanağı

Hisse tenzili talebi, özünde bir "Tapu Kaydının Düzeltilmesi" veya "Tapu İptal ve Tescil" davasıdır.

• TMK m. 1025 uyarınca: Bir tescil, haklı bir sebep olmaksızın yapılmışsa veya bir sebep sonradan ortadan kalkmışsa, bu tescil yolsuzdur. Hakları zedelenen kişi, bu yolsuz tescilin tenzilini (indirilmesini/düzeltilmesini) mahkemeden isteyebilir.

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (AP KİS): Müteahhide inşaat aşamasında (finansman sağlaması amacıyla) devredilen payların, inşaatın tamamlanmaması veya sözleşmeye aykırı paylaşım yapılması durumunda geri istenmesi (tenzili) en sık karşılaşılan vakalardan biridir.

2. Davanın Teknik Süreci ve İspat Araçları

Hisse tenzili davaları, "ispat yükü" bakımından oldukça titiz bir çalışma gerektirir:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.

• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmaz başında keşif yaparak bir harita mühendisi ve hukukçu eşliğinde inceleme yapar.

  • Analiz kriteri: Binanın onaylı mimari projesi, arsa payı hesaplama tabloları ve yönetim planındaki veriler karşılaştırılır.

• Resmi Kayıtlar: Kadastro tutanakları, mirasçılık belgesi (veraset ilamı), resmi senetler (satış/bağış sözleşmeleri) davanın temel delilleridir.

3. İyiniyetli üçüncü Kişilerin Korunması (TMK m. 1023)

Hisse tenzili davasında en büyük engel, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesidir.

• Güven İlkesi: Eğer tapuda fazla görünen pay, bu durumu bilmeyen (iyiniyetli) bir üçüncü kişiye satılmışsa, hukuk o kişinin mülkiyetini korur. Bu durumda gerçek hak sahibi tapuyu geri alamaz (tenzil yaptıramaz), ancak fazla payı satan kişiden bu payın bedelini tazminat olarak isteyebilir.

• Kötüniyet İspatı: Eğer alıcı, tapudaki payın yolsuz olduğunu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, tenzil davası ona karşı da açılabilir.

4. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

• Zamanaşımı: Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak zamanaşımına tabi değildir.

• Kadastro Tespiti: Eğer hata kadastro tespiti sırasında yapılmışsa, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre içinde davanın açılması gerekir.

• İnşaat Sözleşmeleri: Sözleşmeye aykırılığa dayalı taleplerde genel zamanaşımı 10 yıldır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit inşaatı bitirmedi ama tapuda hissesi tam görünüyor, tenzil davası açabilir miyim? Evet. Sözleşme şartları yerine getirilmediği sürece müteahhidin hak etmediği paylar "yolsuz tescil" hükmündedir. Sözleşme feshi ile birlikte hisse tenzili (tapu iptal) davası açılabilir.

Miras taksiminde yapılan hata 30 yıl sonra düzeltilebilir mi? Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye geçmemişse ve taraflar arasında elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa, kural olarak düzeltme istenebilir. Ancak geçen uzun süre "hakkın kötüye kullanılması" (TMK m. 2) çerçevesinde hakim tarafından değerlendirilir.

Dava sırasında taşınmazın satılmasını nasıl engellerim? Dava açılırken mahkemeden mutlaka "İhtiyati Tedbir" talep edilmelidir. Bu şerh tapu kütüğüne işlendiğinde, dava sonuçlanana kadar payın devri durdurulur.

---

Sonuç

Hisse tenzili, tapu sicilinin "kamu güveni" ilkesi ile "gerçek mülkiyet hakkı" arasındaki çatışmayı çözen bir mekanizmadır. Hatalı hesaplanan arsa payları veya haksız tescil edilen hisseler, mülkün kullanımından satışına kadar her aşamada sorun yaratır. Tapu sicilinin düzeltilmesi davalarında, teknik bilirkişi raporlarının doğruluğu ve hukuki gerekçelerin TMK hükümlerine uygunluğu davanın kaderini belirler. Haklarınızın iadesi ve mülkünüzün yasal statüsünün netleşmesi için sürecin her adımında hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Hisse tenzili ve tapu düzeltme davaları; mülkiyet türüne, tescilin sebebine ve geçen süreye göre karmaşık farklılıklar gösterir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreçlerinizi doğrudan bir hukukçu vasıtasıyla hukuki destek alarak yürütmeniz tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---