Sıkça Görülen Kira Tespit Davaları

Türkiye’de kira ilişkileri, özellikle büyük şehirlerde hızla değişen piyasa koşulları ve artan konut fiyatları nedeniyle zaman zaman kiracı ve mal sahipleri arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu uyuşmazlıkların başında kira tespit davaları gelir. Özellikle uzun süredir kira ödemesi yapan kiracılar ile rayiç bedelin çok altında kalan kira tutarları, mülk sahiplerini kira bedelinin yeniden belirlenmesi için yargıya başvurmaya yönlendirmektedir.

Bu yazımızda kira tespit davası nedir, hangi şartlarda açılır, süreç nasıl işler, mahkemeye sunulması gereken belgeler ve emsal yargı kararları gibi önemli başlıkları detaylı şekilde ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, bir taşınmazın kira bedelinin piyasa koşulları doğrultusunda yeniden belirlenmesi amacıyla kiraya veren ya da kiracı tarafından açılan bir hukuk davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi bu konuda esas alınır.

Amaç, mevcut kira bedelinin adil, güncel ve rayiç değere uygun hale getirilmesidir. Bu dava hem konut kiralarında hem de işyeri kiralarında açılabilir.

Hangi Durumlarda Kira Tespit Davası Açılabilir?

Aşağıdaki durumlar kira tespit davasının açılmasına olanak tanır:

Kira sözleşmesinin 5 yılı aşması: Borçlar Kanunu uyarınca, bir kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda, sözleşmede yazılı artış oranından bağımsız olarak kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir.
Yeni dönem için dava açılması: Kira sözleşmesi süresi dolmadan önce veya dolduğu ay içinde açılan dava, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Enflasyon artışının üzerinde kira artışı talebi: Sözleşmede artış oranı belirlenmiş olsa da, eğer 5 yıllık süre geçmişse mahkeme tarafından rayiç bedel esas alınır.
Kira bedelinin düşük kalması: Özellikle uzun süreli kiracılık ilişkilerinde, mevcut kira bedeli piyasa şartlarına göre çok düşük kalmışsa, mal sahibi haklı nedenlerle artış talep edebilir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kiraya veren (ev sahibi): Kira bedelinin artırılması amacıyla.
Kiracı: Kira bedelinin indirilmesi veya yüksek fahiş artışlara karşı dava açabilir.

Dava Açma Süreci ve Deliller

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

2. Gerekli Belgeler

Kira sözleşmesi
Rayiç bedelleri gösteren emsal kira örnekleri
Tapu kaydı (eğer gerekiyorsa)
Gayrimenkul değerleme raporları (bilinçli şekilde hazırlanmalı)
Tanık beyanları (özellikle emsal kira örnekleri için)

3. Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme genellikle bilirkişi tayin eder. Bilirkişi, taşınmazın konumu, büyüklüğü, yapısı ve çevresel koşulları dikkate alarak rayiç kira bedelini belirler.

Mahkemenin Kira Bedelini Belirlemesi

Mahkeme, bilirkişi raporu ve emsal kira bedellerine göre adil bir kira tutarı belirler. Sözleşmede artış oranı olsa dahi, 5 yılı aşan sözleşmelerde hâkim takdirine göre bu oranlar geçersiz sayılabilir.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi birçok kararında şunu açıkça belirtmektedir:

“5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, kira artış oranı sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa bile, yeni kira bedeli hakim tarafından emsal rayiç değerler esas alınarak belirlenir.”

Bu da kira tespit davalarının belirli bir yasal zemine dayandığını ve doğru ispat araçlarıyla başarı şansının yüksek olduğunu göstermektedir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Kira tespit davası yılda bir açılabilir mi?
🔹 Hayır. Kira sözleşmesi 5 yılı geçmeden önce kira tespit davası açılması genellikle geçerli olmaz. Ancak yeni dönem başlamadan önce başvuru yapılabilir.

S: Kira tespit davası açmak için kiracı rızası gerekir mi?
🔹 Hayır. Kiracının rızası olmadan da dava açılabilir. Mahkeme kararıyla kira artırımı sağlanabilir.

S: Dava açılırsa yeni kira bedeli ne zaman geçerli olur?
🔹 Dava yeni kira döneminden önce açılmışsa, yeni bedel o dönemden itibaren geçerli olur.

S: Kiracı karşı dava açabilir mi?
🔹 Evet. Kira tespit davasına itiraz edebilir ya da karşılık olarak kira indirimi talebinde bulunabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı