Müteahhitin Taahhüdüne Uymaması Halinde Açılacak Davalar

Konut veya iş yeri sahibi olmak isteyen birçok kişi, arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri veya konut projeleri yoluyla müteahhit firmalarla anlaşma yoluna gitmektedir. Ancak bazı durumlarda müteahhitler, sözleşmede belirtilen taahhütleri yerine getirmez, inşaatı zamanında bitirmez, eksik teslim yapar veya hiç teslim etmeden ortadan kaybolabilir. Bu gibi durumlarda hak sahiplerinin yasal yollara başvurması mümkündür.

Bu yazımızda, müteahhitin yükümlülüklerini ihlal etmesi halinde açılabilecek davaları, hangi delillerin kullanılabileceğini, hangi sürelerde başvuru yapılması gerektiğini ve mahkemelerin genel uygulamalarını detaylıca ele alıyoruz.

Müteahhitin Taahhütleri Nelerdir?

Müteahhit, sözleşmede açıkça yazan yükümlülüklere uymak zorundadır. Bunlar genellikle:

İnşaatın sözleşmede belirtilen sürede tamamlanması
Teslim edilecek bağımsız bölümlerin eksiksiz, kullanılabilir ve sözleşmeye uygun olması
Malzeme kalitesinin taahhüt edilen düzeyde olması
Ruhsat ve iskan gibi yasal prosedürlerin tamamlanması

şeklindedir.

Eğer bu yükümlülüklerden biri veya birkaçı ihlal edilirse, hak sahipleri müteahhite karşı dava açabilir.

Müteahhidin Taahhütlerini Yerine Getirmemesi Hangi Durumlarda Söz Konusudur?

Teslim süresinin aşılması (gecikme)
Eksik iş teslimi (örneğin mutfak dolapları takılmamış, asansör yapılmamış vb.)
Ayıplı malzeme kullanımı (çürük kapı, çatlayan duvar vb.)
Projeye aykırı inşaat yapılması (söz verilen 2+1 daire yerine 1+1 daire verilmesi)
İskan alınmaması
Tam teslimin yapılmaması veya hiç teslim edilmemesi

Açılabilecek Dava Türleri

Müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması halinde açılabilecek başlıca dava türleri şunlardır:

1. İfa (Teslim) Davası

Eğer inşaat tamamlanmamış veya teslim gerçekleşmemişse, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesi için ifa (edim) davası açılabilir.

2. Tazminat Davası

Eksik veya ayıplı iş teslimi nedeniyle uğranılan maddi zararın giderilmesi için maddi tazminat, manevi zararlarda da manevi tazminat talep edilebilir.

3. Sözleşmenin Feshi ve Bedel İadesi Davası

Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmemişse, alıcı sözleşmeyi feshederek ödediği bedelin iadesini isteyebilir.

4. Tapu İptal ve Tescil Davası

Arsa sahipleri, kendilerine düşen bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi veya devredilmemesi durumunda, tapu iptali ve kendi adlarına tescili için mahkemeye başvurabilir.

5. Ceza Davası (Dolandırıcılık, Güveni Kötüye Kullanma)

Müteahhit dolandırıcılık veya sahtecilik gibi ağır suçlar işlemişse, cezai sorumluluğu da gündeme gelebilir. Bu durumda Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusu yapılabilir.

Hangi Belgelerle Dava Açılır?

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Fatura, ödeme dekontu, havale bilgileri
WhatsApp yazışmaları, e-postalar
Keşif ve bilirkişi raporları
Tapu ve ruhsat belgeleri
Eksik veya ayıplı işlere ilişkin fotoğraflar, videolar

Bu belgeler dava sürecinde delil olarak sunulabilir.

Zamanaşımı Süreleri

Borçlar Kanunu’na göre genel zamanaşımı süresi 10 yıldır.
Ayıplı mal teslimine ilişkin talepler için süre genellikle 2 yıldır, ancak ağır kusur varsa bu süre uzayabilir.
Cezai işlem gerektiren durumlarda ceza zamanaşımı süresi dikkate alınır (örneğin dolandırıcılıkta 8 yıl).

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Müteahhit teslim tarihini geçti ama hâlâ tamamlamadı, ne yapabilirim?
🔹 Mahkemeye başvurarak ifa veya tazminat davası açabilirsiniz. Sözleşmede belirli bir teslim tarihi varsa bu sizin lehinize delildir.

S: Müteahhit sözleşmeye aykırı inşaat yaptı, dava açabilir miyim?
🔹 Evet. Ayıplı veya projeye aykırı inşaat nedeniyle tazminat ya da sözleşme feshi davası açabilirsiniz.

S: Müteahhit hiç teslim etmeden kayboldu, tapuyu nasıl alırım?
🔹 Tapu iptal ve tescil davası açarak, arsa sahibi olarak hak ettiğiniz bağımsız bölümü kendi adınıza alabilirsiniz.

S: Ödediğim parayı geri alabilir miyim?
🔹 Sözleşmenin feshi ile birlikte ödemelerin iadesi talep edilebilir. Bunun için dava açmak gerekir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı