Kentsel Dönüşümde Tahliye Edilmeyen Kat Maliki Hakkında Açılacak Dava

Türkiye’de artan deprem riski, eski yapıların ekonomik ömrünü tamamlaması ve şehirleşmenin yeniden planlanması süreci, kentsel dönüşüm uygulamalarını kaçınılmaz hale getirmiştir. Ancak birçok binada, kentsel dönüşüm sürecinin önünde en büyük engellerden biri, tahliyeye yanaşmayan kat malikleridir. Bu durum, diğer maliklerin, müteahhitin ve hatta idarenin hareket kabiliyetini ciddi biçimde sınırlar.

Bu yazımızda, kentsel dönüşüm kapsamında yıkımı ve inşaatı engelleyen kat malikine karşı hangi davaların açılabileceğini, izlenmesi gereken hukuki yolları, yasal dayanakları ve yargı süreçlerini detaylıca ele alacağız.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Tahliye Zorunluluğu

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), riskli yapıların tespiti sonrası tahliye, yıkım ve yeniden inşa süreçlerine ilişkin hükümleri içermektedir. Bu yasa kapsamında;

Riskli yapı tespit edilen bir bina,
Maliklerin 2/3 çoğunluğunun karar almasıyla,
Yıkım sürecine girebilir.

Ancak bu aşamada itiraz eden veya tahliyeye direnen kat malikleri, süreci kilitleyebilir.

Kat Malikinin Tahliye Etmemesi Hangi Sorunlara Yol Açar?

İnşaat süreci başlatılamaz.
Müteahhit sözleşmeden çekilebilir.
Diğer kat malikleri mağdur olur.
Devlet destekleri (kira yardımı vb.) gecikir.

Bu nedenle, hukuki müdahale kaçınılmaz hale gelir.

Tahliyeye Direnen Kat Maliki Hakkında Açılabilecek Davalar

1. Tahliye Davası (Zorla Tahliye)

Kentsel dönüşüm kapsamında tahliye edilmeyen bağımsız bölümler için, riskli yapı kararı alınmasının ardından malik aleyhine tahliye davası açılabilir. Dayanak ise 6306 sayılı Kanun’dur.

Süreç Şöyle İşler:

Riskli yapı tespiti yapılır.
Tapuya şerh düşülür.
Tebligat ile tahliye süresi tanınır (en az 90 gün).
Bu süre sonunda tahliye olmazsa, idari veya yargı yoluyla zorla tahliye sağlanır.

2. Müdahalenin Men’i Davası

Tahliyeyi kabul etmeyen kat maliki, diğer maliklerin inşaat hakkına fiilen engel oluyorsa, müdahalenin men’i davası açılarak müdahalesinin sonlandırılması talep edilebilir.

3. Teslim (İntifadan Men) Davası

Kullanıma engel teşkil eden malik hakkında “intifadan men” yani yararlanmadan men edilme davası açılabilir. Bu dava, diğer maliklerin ortak yararlanma haklarını korumaya yöneliktir.

4. Tazminat Davası

Direnç gösteren malik, süreci geciktirerek diğer maliklerin zarara uğramasına neden oluyorsa, maddi ve manevi tazminat davası da açılabilir. Örneğin müteahhit sözleşmeden çekilmişse, bu zararın sorumlusu direnç gösteren maliktir.

Hangi Belgeler Gerekli?

Riskli yapı tespit raporu
Tapu kayıtları
Tebligat belgeleri
Maliklerin 2/3 oy çoğunluğu ile alınan karar
Müteahhit sözleşmesi
Gecikmeden doğan zarar belgeleri

Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?

Tebligat sonrası 90 günlük yasal süre geçtikten sonra,
Tahliye gerçekleşmezse belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü tahliye işlemini başlatabilir.
Mahkeme süreci başlatılırsa, 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir.

Devlet Müdahalesi Mümkün mü?

Evet. 6306 sayılı Kanun’a göre, tahliye edilmemiş binalar için devlet zorla tahliye işlemi yapabilir. Polis desteğiyle tahliye sağlanır, eşyalar yediemine alınır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Tüm malikler anlaşmış ama bir kişi tahliyeye karşı çıkıyor, ne yapmalı?
🔹 Diğer maliklerin 2/3’ü anlaşmışsa süreç yürür. Tahliye etmeyen malik hakkında dava açılarak süreç ilerletilir.

S: Tahliye etmeyen malikin tapusu alınabilir mi?
🔹 Hayır. Tahliye yalnızca mülkiyet hakkı değil, kullanımı ilgilendirir. Tapu iptali söz konusu değildir.

S: Direnen malik yüzünden müteahhit anlaşmadan çekildi, ne yapılabilir?
🔹 Direnen malike karşı tazminat davası açılabilir.

S: Tahliye edilmediğinde devlet devreye girer mi?
🔹 Evet. Zorla tahliye süreci devlet eliyle yürütülebilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı