Hukuki Yollar ve Çözümler

Gayrimenkul hukukunda en çok karşılaşılan sorunlardan biri, hisseli taşınmazlarda satışın ortaklardan biri veya birkaçı tarafından engellenmesidir. Birden fazla kişiye ait olan taşınmazların satışı, tarafların anlaşmazlığa düşmesi durumunda adeta içinden çıkılmaz bir hal alabilir. Özellikle paylı mülkiyet (adi ortaklık) yapısında, her hissedarın hakları bulunsa da bu hakların kullanımı zaman zaman diğer hissedarlarca sınırlandırılabilmektedir.

Bu yazıda, hissedarların taşınmaz satışına engel olması durumunda izlenebilecek hukuki yolları, mahkemeye başvuru süreçlerini ve satışın önünü açmak için uygulanabilecek dava türlerini detaylı olarak ele alacağız.

Paylı Mülkiyet ve Hissedar Hakları

Türk Medeni Kanunu’na göre bir taşınmazın birden çok kişi tarafından ortaklaşa mülkiyeti paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) olarak adlandırılır. Her bir hissedarın kendi payı üzerinde tasarruf hakkı vardır; fakat bu hak ortak maliklerin tamamını bağlayan kararlar için geçerli değildir.

Örneğin;

Bir hissedar, sadece kendi hissesini başkasına satabilir.
Taşınmazın tamamının satışı için tüm hissedarların oybirliği ile karar alması gerekir.

İşte bu noktada, hissedarlardan birinin satışa onay vermemesi, diğer hissedarların tasarruf hakkını kısıtlayarak hukuki ihtilafa yol açar.

Hissedar Satışı Engelliyorsa Ne Yapılabilir?

1. Hissenin Bağımsız Satışı

Her hissedar kendi hissesini dilediği kişiye satabilir. Diğer hissedarların onayı gerekmez. Ancak bu satış taşınmazın tamamı üzerinde değil, hisse oranı kadar bir satış olur.

Not: Diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunmaktadır. Yani satışı öğrenen diğer hissedarlar, dava açarak yeni hissedara karşı öncelikli alıcı olabilir.

2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Hissedarlar arasında uzlaşma sağlanamıyor ve taşınmazın birlikte kullanımı mümkün değilse, ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu dava, taşınmazın satılarak bedelinin hissedarlara paylaştırılması ya da fiilen bölünmesi talebiyle açılır.

Davanın Özellikleri:

Sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Taraflardan biri bile açabilir.
En sık kullanılan yöntem “açık artırma ile satış”tır.

Bu şekilde, satışa onay vermeyen hissedar da dahil olmak üzere tüm taraflar, mahkeme kararıyla satışa zorlanır.

3. Hissedarın Kötü Niyetli Davranışı

Bazı durumlarda bir hissedar, sürekli olarak satışa onay vermeyerek ya da keyfi nedenlerle süreci tıkayarak kötü niyetli davranabilir. Bu durumda, kötü niyetin ispatlanması halinde tazminat davası açılması da mümkündür.

Örnek Senaryo

5 hissedarın bulunduğu bir arsada, 4 kişi satışa onay verirken 1 kişi onay vermemektedir. Bu durumda:

Hissedarlar, önce kendi hisselerini üçüncü kişilere satabilir.
Ardından, ortaklık ilişkisini sonlandırmak için izale-i şuyu davası açabilirler.
Mahkeme kararıyla arsa açık artırma ile satılır, bedel hisselere göre paylaştırılır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: Taşınmazın satışına bir hissedar engel oluyorsa ne yapmalıyım?
🔹 Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak taşınmazın mahkeme kararıyla satılmasını sağlayabilirsiniz.

S: Kendi hissemi tek başıma satabilir miyim?
🔹 Evet. Sadece kendi hissenizi satabilirsiniz. Diğer hissedarların onayı gerekmez.

S: Diğer hissedar satışa itiraz ederse satış iptal olur mu?
🔹 Kendi hissenizi satıyorsanız itiraz edemezler. Ancak taşınmazın tamamı için satış gerekiyorsa oybirliği gerekir.

S: Ortaklık giderilmesi davası ne kadar sürer?
🔹 Mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak 6 aydan 2 yıla kadar sürebilir.

S: Ortaklık giderilmesi davasında taşınmaz ne olur?
🔹 Ya bölüştürülür ya da mahkeme kararıyla satılarak bedel paylaşılır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı