Arsa Sahiplerinin Müteahhide Karşı Açabileceği Davalar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da arsa payı karşılığı müteahhide verilen arsalar, son yıllarda hem büyük şehirlerde hem gelişen bölgelerde yaygınlaşmıştır. Ancak bu tür sözleşmeler, zaman içinde müteahhitlerin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ya da sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle arsa sahipleri için ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.

Peki, bu durumda arsa sahibi ne yapabilir? Müteahhide karşı hangi davalar açılabilir? İşte arsa sahiplerinin sahip olduğu hukuki haklar ve başvurabilecekleri dava türleri:

📃 Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsasını müteahhide vererek karşılığında belirli bağımsız bölümlerin (daire, dükkân, otopark gibi) teslimini taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmeler genellikle noter huzurunda düzenlenir ve inşaat ruhsatı, imar durumu gibi belgelerle desteklenir.

🛠️ Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?

Müteahhit, inşaatı zamanında bitirmezse, eksik/ayıplı teslim yaparsa ya da sözleşme maddelerine aykırı davranırsa, arsa sahipleri birden fazla hukuki yolla haklarını arayabilir.

⚖️ Arsa Sahiplerinin Açabileceği Davalar

1. Sözleşmenin Feshi Davası

Arsa sahibi, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediğini kanıtlarsa sözleşmenin feshini isteyebilir.

Gerekçeler:
- Süresinde inşaata başlamama veya tamamlamama,
- Teslim edilmeyen daire/dükkân,
- Sözleşmeye aykırı malzeme kullanımı.

🧭 Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
📌 Sözleşmenin feshi ile birlikte arsanın ayni hakları arsa sahibine geri döner.

2. Tazminat Davası

Sözleşmenin feshi ile birlikte veya bağımsız olarak maddi ve manevi zararlar için tazminat davası açılabilir.

İnşaat gecikmişse kira kaybı,
Ayıplı teslim varsa değer kaybı,
Arsanın değeri düşmüşse zararın tazmini istenebilir.

3. Gecikme Cezası Talebi

Sözleşmede belirtilmişse, müteahhidin projeyi geciktirmesi durumunda cezai şart uygulanabilir.

Her geciken gün için günlük/aylık cezai bedel talep edilebilir.
Bu ceza genellikle net rakam ya da bağımsız bölüm başına belirlenir.

4. İfa Davası (Zorla Yerine Getirme)

Müteahhit taahhüt ettiği bağımsız bölümleri teslim etmiyorsa, mahkemeden sözleşmenin aynen ifasını isteyebilirsiniz.
Bu dava ile birlikte inşaatın tamamlanması ya da bağımsız bölümlerin teslimi mahkeme kararıyla sağlanabilir.

5. Ayıplı İfa Nedeniyle Dava

Eksik ya da ayıplı yapılan işçilik ve malzemeye karşı da dava açabilirsiniz.
Örneğin:

Tesisat hatalı yapılmışsa,
Çatıda izolasyon yoksa,
İnşaat kalitesi düşükse,

Eksik işlerin tamamlanması veya değer kaybının tazmini istenir.

6. Tapu İptali ve Tescil Davası

Müteahhit, taahhüt ettiği daireleri üçüncü kişilere satarsa veya arsa paylarını üzerine geçirip vaatlerini yerine getirmezse, tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Bu davayla, yolsuz tescil ortadan kaldırılır ve hak arsa sahibine döner.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Müteahhit bina yapımına başlamadı, dava açabilir miyim?
✅ Evet. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih ve tazminat davası açabilirsiniz.

S: Müteahhit inşaatı eksik yaptı, ne yapmalıyım?
📌 Öncelikle noterden ihtarname gönderilmeli, ardından gerekirse eksik iş ve ayıp tespiti davası açılmalıdır.

S: Teslim edilmeyen bağımsız bölümler için tapu alabilir miyim?
🔍 Eğer yükümlülükler yerine getirilmişse, tescil davası ile tapunun arsa sahibine geçirilmesi sağlanabilir.

⚖️ Uygulamada Avukat Desteğinin Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri teknik, hukuki ve ticari detaylar içerdiğinden, müteahhide karşı açılacak davalarda deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak oldukça önemlidir.
Yanlış açılan dava veya eksik belge nedeniyle arsa sahibi hak kaybı yaşayabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı