Satış Vaadine Uymayan Tarafa Karşı Açılabilecek Davalar

Günümüzde taşınmaz alım satım işlemleri sırasında taraflar genellikle bir satış vaadi sözleşmesi yaparak gelecekte gerçekleşecek satışın şartlarını önceden belirlerler. Ancak kimi zaman bu sözleşmeye taraf olan kişiler, yükümlülüklerini yerine getirmemekte veya sözleşmeye aykırı davranmaktadır. Bu durumda mağdur olan taraf, hukuki yollara başvurarak dava açma hakkına sahiptir.

Peki, satış vaadine uymayan tarafa hangi davalar açılır?, hangi haklar talep edilebilir?, tazminat alınabilir mi? Tüm bu soruların cevabını yazımızda detaylı şekilde bulabilirsiniz.

📌 Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak olan bir taşınmaz satışının koşullarını belirleyen, tarafları bağlayan ön sözleşmedir. Bu sözleşme, sadece noter huzurunda düzenlendiğinde resmî nitelik kazanır ve taraflara hak ve yükümlülük doğurur.

Örneğin, bir arsa sahibinin belirli tarihte belirli bedelle satmayı taahhüt ettiği sözleşmedir.
Alıcı ise bu taşınmazı belirlenen koşullarda almaya söz verir.

⚠️ Noter dışında yapılan satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçerli değildir.

🚫 Satış Vaadine Uymayan Tarafa Karşı Açılabilecek Davalar

Taraflardan biri sözleşmeye aykırı davranırsa, diğer taraf çeşitli hukuki yollarla haklarını arayabilir. En sık başvurulan dava türleri şunlardır:

1. Tapu İptali ve Tescil Davası

🔹 Eğer noter onaylı satış vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmaz devredilmemişse, alıcı bu sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Koşullar:
- Noter huzurunda düzenlenmiş olmalı,
- Sözleşmedeki edimler (ödeme vs.) yerine getirilmiş olmalı,
- Karşı taraf tapuyu devretmemiş olmalı.

🧭 Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi

2. Alacak (Tazminat) Davası

🔹 Taraflardan biri sözleşmeye aykırı şekilde davranmış ve bu sebeple mağdur taraf zarar görmüşse, maddi ve manevi tazminat talep edilebilir.

Örnek:
- Alıcı tüm bedeli ödemiş ama taşınmaz devredilmemiş.
- Satıcı, taşınmazı 3. kişiye satmış.

📌 Mahkeme, zarar gören taraf lehine tazminata hükmedebilir.

3. Sözleşmeden Dönme ve Bedelin İadesi Davası

🔹 Eğer satış gerçekleşmemiş ve artık sözleşmeden dönmek isteniyorsa, ödenen bedelin iadesi için iade ve haksız zenginleşme davası açılabilir.

Bu durumda hem ödeme geri alınabilir hem de gerekirse faiz talep edilebilir.

4. Cayma Cezası Talebi (Varsa)

🔹 Sözleşmede taraflardan birinin cayması halinde cezai şart konulmuşsa, cayma cezası talep edilebilir. Bu cezai şart tazminattan ayrı olarak da istenebilir.

📑 Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

✅ Satış vaadi sözleşmesi mutlaka noter huzurunda yapılmış olmalıdır. Aksi hâlde mahkemeler, bu sözleşmeye dayanarak tapu tescili kararı vermez.

✅ Eğer sözleşme yerine getirilmemişse, öncelikle ihtarname çekilmesi önerilir.

✅ Taraflar arasındaki yazışmalar, banka dekontları ve sözleşme nüshaları mutlaka delil olarak saklanmalıdır.

🧠 Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Sözleşme noter onaylı değilse dava açılabilir mi?
🔸 Tapu tescili için hayır. Ancak ödenen paranın iadesi ve tazminat davası açılabilir.

S: Satış vaadi sözleşmesiyle evimi sattım, karşı taraf tapuya gelmiyor. Ne yapmalıyım?
🔸 Tapu tescil davası açılabilir veya süre verilip sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir.

S: Cezai şart yazılmadıysa tazminat alamaz mıyım?
🔸 Maddi zarar ispatlanırsa, yine de genel hükümler kapsamında tazminat alınabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı