Emlak Dolandırıcılığına Karşı Açılabilecek Hukuki Davalar

Türkiye’de artan konut fiyatları ve arsa yatırımı talepleriyle birlikte emlak dolandırıcılığı vakalarında da ciddi bir artış yaşanıyor. Sahte ilanlar, sahte tapular, yetkisiz kişiler tarafından yapılan satışlar gibi pek çok yöntemle binlerce kişi mağdur edilmekte. Bu tür durumlarla karşılaşan bireylerin bilmesi gereken en önemli konu, haklarını koruyabilecekleri hukuki yolların mevcut olduğudur.

Peki, emlak dolandırıcılığına uğradığınızda hangi davaları açabilirsiniz? Hangi belgeler gerekir? Nasıl bir yol izlemelisiniz? Tüm detaylar bu yazıda.

Emlak Dolandırıcılığı Nedir?

Emlak dolandırıcılığı, bir taşınmazın gerçek sahibinden habersiz satılması, sahte tapu düzenlenmesi, aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması veya yetkisi olmayan kişilerce satış vaadinde bulunulması gibi durumları kapsar. En sık karşılaşılan yöntemler şunlardır:

Sahte emlak ofisleri aracılığıyla ilan verilmesi
Gerçek olmayan tapu fotokopileriyle satış yapılması
Aynı gayrimenkulün birden fazla kişiye “sözde” satılması
Noter onaylı olmadan imzalanan satış vaadi sözleşmeleri
Tapu devri yapılmadan sadece senet ile ödeme alınması

Emlak Dolandırıcılığına Karşı Açılabilecek Davalar

Mağdur olan kişilerin açabileceği çeşitli dava türleri vardır. Bu davaların amacı hem zararın giderilmesi hem de dolandırıcının cezalandırılmasıdır.

1. Dolandırıcılık Nedeniyle Ceza Davası

İlk ve en önemli adım, dolandırıcılık suç duyurusu yapmaktır. Türk Ceza Kanunu’nun 157. ve 158. maddelerine göre nitelikli dolandırıcılık suçu işleyen kişi hakkında hapis cezası uygulanabilir.

Şikayet için savcılığa dilekçe ile başvurulur.
Gerekli belgeler: sözleşme, dekont, yazışmalar, ilan ekran görüntüsü vs.
Şüpheli hakkında soruşturma başlatılır ve dava açılırsa kamu davası yürütülür.

🔍 Cezalar: Nitelikli dolandırıcılık suçu sabit görülürse 4 yıldan 10 yıla kadar hapis ve para cezası uygulanabilir.

2. Alacak ve Tazminat Davası

Mağdur, dolandırıcıdan ödediği bedelin iadesi ve uğradığı zarar için alacak davası ve tazminat davası açabilir.

Ödeme dekontları, sözleşmeler, şahit ifadeleri delil olarak sunulur.
Zarar sadece maddi değilse, manevi tazminat da istenebilir.

📌 Tazminat davası, ceza davasından bağımsız olarak açılabilir.

3. Tapu İptali ve Tescil Davası (Yasal Mal Sahibine Karşı Satış Durumu)

Eğer dolandırıcı, başkasına ait bir tapuyu usulsüz şekilde devrettiyse veya yetkisi olmayan bir satış gerçekleştirdiyse, gerçek mal sahibinin açabileceği en önemli dava tapu iptali ve tescil davasıdır.

Taşınmazın sahte yollarla el değiştirdiği ispat edilirse, tapu iptal edilir.
Taşınmaz tekrar gerçek sahibine tescil edilir.

4. Haksız Fiilden Doğan Sorumluluk Davaları

Eğer dolandırıcılık, organize bir yapı tarafından yapılmışsa veya bir emlak ofisi üzerinden gerçekleşmişse, bu kişiler aleyhine haksız fiil nedeniyle tazminat davası açılabilir.

Sorumlu olan kişi veya kurumun zararı telafi etmesi istenir.
Ticari işletmelerin sorumluluğu kapsamında mahkemeler işletmeyi de sorumlu tutabilir.

Dolandırıcılıkla Mücadelede Ne Yapmalı?

🔹 Hemen savcılığa suç duyurusunda bulunun.
🔹 Emlak satışına dair elinizdeki tüm belgeleri toplayın.
🔹 Gerekirse noter kanalıyla ihtarname gönderin.
🔹 Hukuki süreç için mutlaka deneyimli bir ceza ve gayrimenkul avukatıyla çalışın.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Tapu devri yapılmadıysa ama para verdim, dolandırıldım mı?
✅ Eğer karşı taraf ortadan kaybolduysa veya tapuyu vermiyorsa bu dolandırıcılık olabilir. Suç duyurusunda bulunmalısınız.

S: Sahte ilan ile kandırıldım, paramı geri alabilir miyim?
📌 Evet. Alacak davası açarak ödediğiniz paranın iadesini ve tazminat talep edebilirsiniz.

S: Savcılık süreci ne kadar sürer?
🕒 Olayın karmaşıklığına göre değişir. Soruşturma aşaması birkaç ay, dava süreci ise ortalama 6–18 ay arası sürebilir.

S: Dolandırıcı bulunamazsa dava açamaz mıyım?
🔍 Kimliği tespit edilemese bile, bazı durumlarda sorumlu aracı kurumlara (örneğin emlak ofisi) karşı dava açılabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı