Kat Mülkiyetine Geçmeyen Yapılar İçin Açılan Dava Türleri

Türkiye’de konut ve işyeri yatırımları artarken, birçok yapı sahibi ya da alıcısı “kat mülkiyeti” kavramını tam anlamıyla bilmeden işlem yapmaktadır. Kat mülkiyetine geçilmemiş yapılar, ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilmekte; alım-satımda, kredi kullanımında, iskan alınmasında ve hatta mülkiyetin devrinde engellerle karşılaşılabilmektedir.

Bu yazıda, kat mülkiyetine geçmeyen yapılar için açılabilecek dava türlerini, süreçleri ve hak sahiplerinin hukuki yollarını ele alacağız.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir yapının tamamlanarak ilgili idareden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alması sonrası, bağımsız bölümlere (daire, dükkan, depo vs.) ayrı ayrı tapu verilmesidir. Kat mülkiyeti, arsa payına bağlı olarak kurulur ve Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde resmi olarak tescil edilir.

Kat mülkiyetine geçmeyen yapılarda ise sadece arsa payı üzerinden işlem yapılır ve bu durum gayrimenkulü satın alanlar için hak kayıplarına ve belirsizliklere neden olabilir.

Kat Mülkiyeti Yerine Ne Vardır?

Kat mülkiyetine geçmemiş yapılarda genellikle “kat irtifakı” ya da sadece arsa tapusu bulunur. Bu durumlar, aşağıdaki hukuki sonuçları doğurabilir:

Tapuda “arsa” olarak göründüğü için konut sayılmaz
Krediyle satış yapılamaz veya banka düşük ekspertiz yapar
Belediye, yapı için ruhsat ya da iskan vermez
Bağımsız bölüm devri yapılamaz, hisseli satış yapılır
Kat maliklerinin yetkileri kısıtlıdır

Kat Mülkiyetine Geçmeyen Yapılarla İlgili Açılabilecek Davalar

1. Kat Mülkiyeti Kurulması Davası

Yapı tamamlanmış, ancak iskan alınmamış ya da tapuya kat mülkiyeti tescil edilmemişse, malik veya paydaşlar tarafından kat mülkiyeti kurulması davası açılabilir.

Dava, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır
Davalı, çoğunlukla diğer hissedarlar ya da yapı müteahhididir
Yapının ruhsata ve projeye uygun inşa edilmesi gerekir
Eksiklik varsa tamamlanması için süre verilebilir

📌 Amaç: Bağımsız bölümlere resmiyet kazandırmak ve her bir malik adına ayrı ayrı tapu çıkarmaktır.

2. Kat İrtifakı İptali ve Kat Mülkiyeti Tescil Davası

Birçok inşaat projesi inşaat başlamadan önce kat irtifakı kurulmuş olarak satışa sunulur. İnşaat tamamlanmasına rağmen müteahhit, tapuyu kat mülkiyetine çevirmiyorsa maliklerden biri, kat irtifakının iptali ve kat mülkiyeti tescili için dava açabilir.

Ön koşul: Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış olmalı
Eğer iskan yoksa, belediye işlemleri önce tamamlanmalıdır
Dava sonucunda, bağımsız bölümler resmi tapuya dönüştürülür

3. Zararın Tazmini Davası (Müteahhide Karşı)

Müteahhit, inşaatı tamamladığı halde kat mülkiyetine geçmemiş ve bu nedenle malik zarara uğramışsa (örneğin konutunu satamıyor veya kredi alamıyor) tazminat davası açabilir.

Müteahhidin sözleşme ihlali delil olarak sunulur
Uğranılan zarar (satış iptali, kiraya verememe, ekspertiz düşüklüğü) belgelenir
Maddi tazminat talep edilir

4. Hissedarlar Arası Kat Mülkiyeti Zorlaması

Bir arsa üzerinde birden fazla malik varsa ve bazıları kat mülkiyetine geçmek istemiyorsa, ortaklığın giderilmesi ya da zorunlu tescil davası açılarak hak sahibi kendi payı için bağımsız bölümün tescilini talep edebilir.

Kat Mülkiyetine Geçmenin Faydaları

Bağımsız tapular çıkar
Satış ve devir işlemleri kolaylaşır
Krediye uygunluk sağlanır
Yasal yönetim planı oluşturulabilir
Belediye hizmetleri (emlak vergisi, ruhsat vb.) düzenli işler

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Kat irtifaklı tapum var, kat mülkiyeti nasıl kurulur?
✅ İskan alınmışsa Tapu Müdürlüğü’ne başvurulabilir. Aksi durumda mahkeme süreci gerekebilir.

S: Müteahhit kat mülkiyetine geçmiyor, ne yapabilirim?
📌 Noterden ihtarname çekip gerekirse kat mülkiyeti kurulması davası açabilirsiniz.

S: Kat mülkiyeti olmadan dairemi satabilir miyim?
⚠️ Teknik olarak mümkün olsa da alıcılar kredi alamaz, değer düşer.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı