Tapu İptali ve Bedel Davası Arasındaki Farklar

Tapu İptali ve Bedel Davası Arasındaki Farklar

Gayrimenkul alım-satım işlemleri, Türkiye’de en fazla hukuki uyuşmazlık yaşanan alanlardan biridir. Özellikle hileli satışlar, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), ehliyetsiz kişilerin yaptığı işlemler veya yolsuz tescil gibi nedenlerle pek çok kişi tapu iptali ve tescil davası açmak zorunda kalmaktadır. Ancak bazı durumlarda doğrudan tapu iptali mümkün olmaz. Bu gibi durumlarda, hak arayan kişi bedel davası açma yoluna başvurabilir.

Peki, tapu iptali davası ile bedel davası arasında ne gibi farklar vardır? Hangi durumlarda hangisi tercih edilmelidir? Bu yazıda iki dava türünün ayrımını detaylarıyla açıklıyoruz.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde üçüncü kişiye geçen bir taşınmazın tapusunun iptal edilerek gerçek hak sahibine tescil edilmesini amaçlayan davadır. En çok açıldığı nedenler şunlardır:

• Mirasçılardan mal kaçırma (muris muvazaası)

• Ehliyetsiz kişilerin satış yapması (örneğin yaşlılık, akıl hastalığı)

• Yolsuz tescil (hatalı kayıt, sahtecilik, hile vb.)

• Hatalı kadastro işlemleri

• Vekalet suistimali

✅ Amaç: Tapunun mevcut sahibinden iptal edilerek gerçek sahibine geçirilmesidir.

Tapu İptali Davası Şartları

• Taşınmazın halen dava edilecek kişi veya tüzel kişi adına tapuda kayıtlı olması

• Davacının gerçek hak sahibi olduğunu ispat etmesi

• Tapunun hukuka aykırı bir işlemle devredildiğinin ispatı

📌 Eğer dava konusu taşınmaz üçüncü kişiye iyiniyetli olarak satıldıysa ve tescil tamamlandıysa, tapu iptali mümkün olmayabilir. İşte bu noktada devreye bedel davası girer.

Bedel Davası Nedir?

Bedel davası (diğer adıyla “alacak davası” veya “tapu iptaline alternatif dava”), tapu iptali artık mümkün değilse, taşınmazın rayiç değeri üzerinden tazminat talep edilmesini içerir.

Örneğin:

Bir mirasçı, babasının sağlığında diğer kardeşe yaptığı satışın muris muvazaası olduğunu ispatlar. Ancak taşınmaz üçüncü kişiye satılmış ve tapu devri gerçekleşmişse artık tapu iptali yapılamaz. Bu durumda mağdur olan mirasçı, davalıya karşı taşınmazın bedeli kadar tazminat davası açabilir.

Tapu İptali ve Bedel Davası Arasındaki Temel Farklar

Hangi Davayı Açmalısınız?

✅ Eğer tapu halen kötü niyetli kişi ya da muvazaalı olarak elinde tutan kişi adına kayıtlıysa, tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz.

❌ Eğer tapu artık üçüncü bir şahsa devredilmiş ve bu kişi iyiniyetli alıcıysa, artık tapu iptali mümkün değildir. Bu durumda bedel davası açılır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Tapu iptali davasını kim açabilir?
👉 Mirasçılar, taşınmazın gerçek sahibi olduğunu iddia eden kişiler açabilir.

Tapu üçüncü kişiye geçtiyse ne olur?
👉 Eğer üçüncü kişi iyiniyetliyse tapu iptali yapılamaz, bu durumda bedel davası açılır.

Bedel davası ne kadar sürer?
👉 Dava karmaşıklığına göre değişmekle birlikte ortalama 1–2 yıl sürebilir.

Her tapu iptali davası kazanılır mı?
❌ Hayır. İspat yükümlülüğü davacıdadır. Delilleriniz güçlü olmalıdır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı