Bağımsız Bölümün Ortak Alana Taşması Durumunda Açılabilecek Davalar

Bağımsız Bölümün Ortak Alana Taşması Durumunda Açılabilecek Davalar

Ortak Alan Nedir, Nerede Başlar Nerede Biter?

Apartman veya site yaşamında ortak alanlar; binanın tüm kat maliklerine ait olan ve kişisel mülkiyete konu edilemeyen bölümleridir. Bunlar arasında:

• Merdiven boşlukları, koridorlar

• Asansör ve asansör dairesi

• Sığınak, çatılar

• Apartman girişleri, bahçeler

• Otopark, depo ve ortak kullanım odaları

gibi yapılar yer alır.

Bağımsız bölümler ise tapuda kişisel mülkiyet olarak kayıtlı daire, dükkân, ofis gibi yapılardır. Bu alanların, herhangi bir şekilde ortak alana taşması, genişlemesi ya da ortak alanı kullanarak sınırını aşması halinde hukuka aykırılık meydana gelir.

Ortak Alana Taşma Ne Anlama Gelir?

Bağımsız bölümün ortak alana taşması; maliklerin bireysel kullanım hakkının dışına çıkarak ortak alanı fiilen işgal etmesi durumudur. Bu taşma:

• Balkonu büyütmek için ortak boşluğun kapatılması

• Dairenin önüne ayakkabılık, çit, sundurma yapılması

• Ortak sığınak, depo veya garajın kişisel kullanımına çevrilmesi

• Apartman koridoruna özel eşya koyulması

gibi şekillerde gerçekleşebilir.

Bu tür müdahaleler, Kat Mülkiyeti Kanunu’na açıkça aykırıdır ve diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eder.

Hangi Davalar Açılabilir?

Ortak alana izinsiz müdahalelerde açılabilecek davalar genellikle şu şekildedir:

• Müdahalenin men’i davası (el atmanın önlenmesi)

• Gerekirse eski hale getirme (yıkım, söküm, tahliye) davası

• Ortak alanın fiili işgali varsa, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi

Bu davalar, ortak alan hakkı ihlal edilen kat malikleri veya yönetim tarafından açılabilir. Mahkeme, yapılan müdahalenin ortak alanı engellediğini tespit ederse müdahalenin kaldırılmasına karar verir.

Dava Açma Süreci Nasıl İşler? ⚖️

1. Öncelikle ilgili kişiye yazılı ihtar gönderilir

2. Sonuç alınamazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılır

3. Tapu kayıtları, mimari proje ve yapı ruhsatları gibi belgelerle alanın ortak alan olduğu ispatlanır

4. Gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır

5. Mahkeme kararıyla, müdahalenin kaldırılması sağlanır

Bu tür davalarda delil niteliği taşıyan belgeler oldukça önemlidir.

Özellikle Nerelerde Bu Uyuşmazlıklar Görülür?

Eski yapılar, apartman yenilemeleri ve hızlı yapılaşmanın olduğu bölgelerde bu uyuşmazlıklar sık görülür. İstanbul Anadolu Yakası, özellikle Kartal, Maltepe, Pendik gibi ilçelerdeki apartmanlarda, bağımsız bölümlerin ortak alana taştığı durumlarla sık karşılaşılmaktadır.

Bu alanlarda yapılan küçük yapısal müdahaleler zamanla büyük hukuki sorunlara dönüşebilmektedir.

Soru - Cevap 🤔

Bağımsız bölümün ortak alana taşması ne demek?
Tapuda malik adına kayıtlı dairenin, ortak kullanım alanlarını izinsiz şekilde kullanması ya da genişletmesidir.

Komşum koridora ayakkabılık koydu, dava açabilir miyim?
Evet. Ortak alana yapılan müdahaleler için önce uyarı yapılmalı, ardından sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin kaldırılması davası açılabilir.

Kartal’da bu tarz davalarda hangi mahkemeye başvurulur?
Taşınmaz Kartal’da ise başvurulacak yer İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Ortak alana yapılan müdahale uzun süredir varsa hak düşer mi?
Hayır. Ortak alan hakkı sürekli nitelikte bir haktır. Müdahalenin zaman aşımı süresi yoktur.

Ortak alanı işgal eden komşudan tazminat talep edilebilir mi?
Eğer maddi zarar veya uzun süreli haksız kullanım varsa ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir.

Nelere Dikkat Edilmeli? 📋

• Ortak alan kullanımı konusunda yönetim planı ve mimari proje dikkatle incelenmeli

• Müdahalenin belgelenmesi için fotoğraf, video, tanık, yönetim yazışmaları gibi deliller toplanmalı

• Tüm maliklerin bilgisi olmadan ortak alan üzerinde değişiklik yapılmamalı

• Yapısal değişiklikler için oybirliği şartı aranır

Bu haklar, yalnızca bireysel konfor için değil; tüm kat maliklerinin ortak hakkını korumak için önemlidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı