Dairede Yaşanan Tadilat Sorunları İçin Açılabilecek Hukuki Davalar

Günümüzde birçok kişi ev veya iş yeri gibi gayrimenkullerde çeşitli nedenlerle tadilat işlemlerine başvurmaktadır. Ancak bu süreçler her zaman sorunsuz ilerlememektedir. Ustalardan kaynaklı hatalar, malzeme kalitesizliği, işin zamanında teslim edilmemesi, komşulara verilen rahatsızlık, yönetim izni alınmadan yapılan değişiklikler gibi çok sayıda sorunla karşılaşmak mümkündür. Bu gibi durumlarda hukuki yollarla hak aramak ve sorunun çözümüne ulaşmak mümkündür.

Bu yazıda daire içinde yaşanan tadilat sorunları sonrası açılabilecek davalar, sürecin işleyişi ve tarafların yükümlülükleri ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

1. Tadilat Kaynaklı Sorunlar Nelerdir?

Daire içindeki tadilat işlemleri sırasında yaşanan başlıca problemler şunlardır:

Söz verilen tarihte işin teslim edilmemesi
Malzeme kalitesinde vaat edilenin altında hizmet verilmesi
İşçilik hataları (eğri fayans döşemesi, kötü boya vs.)
Tadilat sonrası oluşan su sızıntısı, elektrik kaçağı gibi teknik sorunlar
Apartman yönetiminden izin alınmadan yapılan değişiklikler (taşıyıcı duvar kırılması gibi)
Tadilat gürültüsü nedeniyle komşularla yaşanan problemler

Bu sorunlar hem ev sahibi ile tadilatı yapan firma/usta hem de ev sahibi ile apartman yönetimi/komşular arasında uyuşmazlıklara yol açabilir.

2. Tadilatı Yapan Kişi/Firmaya Karşı Açılabilecek Davalar

a. Ayıplı İş Teslimi Nedeniyle Tazminat Davası

Borçlar Kanunu'na göre, tadilat yaptıran kişi (iş sahibi), yükleniciye karşı ayıplı iş teslimi sebebiyle tazminat talep edebilir.

Şartlar:

Eksik işçilik veya ayıplı malzeme kullanılmalı
Ayıbın belirli sürede fark edilip yükleniciye bildirilmesi gerekir
Zarara uğranmış olmalı (örneğin tekrar tadilat masrafı)

b. Sözleşmenin Feshi Davası

Eğer tadilat süreci ciddi şekilde aksıyorsa, işin teslim edilmemesi veya vaat edilenin çok dışında bir iş yapılması durumunda sözleşmenin feshi istenebilir. Bu davada, ödenen bedelin iadesi de talep edilebilir.

c. İfa Davası

Usta veya firma taahhüt ettiği işi bitirmemişse, işin tamamlanması için ifa davası açılabilir.

3. Komşulara Verilen Zararlar Nedeniyle Açılabilecek Davalar

Tadilat sırasında başka dairelere zarar verildiyse (örneğin alt kata su akması, duvar çatlaması gibi), zarar gören komşu şu davaları açabilir:

Maddi tazminat davası
Ecrimisil (haksız kullanım bedeli) davası
Komşuluk hukuku kapsamında müdahalenin men’i (engel olunması) davası

4. Apartman Yönetimine ve Yönetim Planına Aykırılıklar

Apartman ortak alanlarında (örneğin dış cephe, tesisat sistemleri) veya taşıyıcı unsurlarda yapılan izinsiz tadilatlar, Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırıdır.

Yönetim ya da diğer kat malikleri şu yollara başvurabilir:

İzinsiz tadilatın durdurulması için ihtar
Sulh Hukuk Mahkemesi'nde müdahalenin men’i davası
Eski hâle iade (eski duruma dönme) davası

Ayrıca belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne şikâyette bulunmak da mümkündür.

5. Tadilat Gürültüsü ve Komşuluk Hukuku

Tadilatlar, özellikle apartman yaşamında gürültü, toz ve rahatsızlık nedeniyle komşular arasında sık sık gerginlik yaratır. Bu konuda temel kurallar şunlardır:

Tadilatlar yalnızca yönetim planında belirtilen saatlerde yapılmalıdır.
Gürültü şikâyeti hâlinde apartman yönetimi müdahale etmelidir.
Israrla devam eden rahatsızlık durumunda komşular müdahalenin men’i davası açabilir.

6. Tadilat Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazılı sözleşme yapılmalı ve iş detayları açıkça belirtilmelidir.
Malzeme markası, işçilik süresi ve ücret detayları net olmalıdır.
İş ilerledikçe fotoğraf ve belgeyle kayıt tutulmalıdır.
Kat malikleri kurulundan izin alınması gereken değişikliklerde mutlaka onay alınmalıdır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Tadilat işinden memnun değilim, ücretin iadesini alabilir miyim?
🔹 Evet. Ayıplı iş teslimi varsa ve iş sözleşmeye uygun yapılmadıysa tazminat talep edebilirsiniz.

S: Komşumun tadilatı evime zarar verdi. Kime dava açmalıyım?
🔹 Zarar veren tadilatı yaptıran kişiye karşı maddi tazminat davası açabilirsiniz.

S: Tadilat sırasında yönetim izni alınmadı, ne yapabilirim?
🔹 Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak müdahalenin engellenmesini talep edebilirsiniz.

S: Tadilat gürültüsü beni rahatsız ediyor, dava açabilir miyim?
🔹 Evet. Komşuluk hukuku çerçevesinde müdahalenin önlenmesi davası açabilirsiniz.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı