Gayrimenkul Satışında Eksik Metrekare Nedeniyle Açılabilecek Davalar

Gayrimenkul alım-satım süreçleri, ciddi maddi yatırımlar gerektiren hukuki işlemler arasında yer almaktadır. Bu nedenle, satın alınan taşınmazın özellikleri ve özellikle metrekare ölçümü, alıcı açısından büyük önem taşır. Ancak uygulamada, birçok alıcı, tapuda yazan ya da satış ilanında belirtilen metrekareden daha küçük bir daire teslim aldığını fark etmekte ve bu durum ciddi hukuki sorunlara yol açmaktadır.

Bu içerikte, eksik metrekare ile teslim edilen gayrimenkuller nedeniyle açılabilecek dava türleri, alıcının hakları, ispat yöntemleri ve Yargıtay kararlarına yansıyan örnek uygulamalar detaylı olarak açıklanmıştır.

1. Eksik Metrekare Sorunu Nedir?

Gayrimenkul satışında “eksik metrekare” ifadesi, alıcıya vaat edilen konutun, sözleşmede ya da satış ilanlarında belirtilenden daha küçük çıkması anlamına gelir. Bu sorun genellikle şu şekilde ortaya çıkar:

Satış broşüründe veya sözleşmede net metrekare belirtilir, ancak teslim edilen daire daha küçüktür.
Tapuda belirtilen brüt metrekare, alıcıya net alan gibi gösterilir.
Mimari projede değişiklik yapılmış, alıcıya haber verilmemiştir.
Ortak alanlar (merdiven, hol, asansör boşluğu) net metrekareye dahil edilerek yanıltıcı bilgi verilmiştir.

2. Alıcının Hakları Nelerdir?

Eksik metrekare ile karşılaşan alıcı, Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında çeşitli haklara sahiptir. Bu haklar:

Sözleşmeden dönme (fesih)
Bedelde indirim talebi
Zararın tazmini
Ayıplı mal teslimine ilişkin şikâyet yollarıdır.

Tüketici niteliğindeki alıcılar için 6502 sayılı kanun daha geniş koruma sağlar.

3. Açılabilecek Dava Türleri

a) Bedel İndirimi Davası (Eksik İfa Nedeniyle)

Eksik metrekare, sözleşmede belirtilene kıyasla önemli bir fark oluşturuyorsa, alıcı bedel indirimi talep edebilir. Genellikle metrekare başına ödenen bedel üzerinden eksik kısım hesaplanarak talep edilir.

Örnek: Sözleşmede 100 m² olarak belirtilmiş, ancak 85 m² teslim edilmişse; 15 m²’ye karşılık gelen bedelin iadesi talep edilebilir.

b) Sözleşmenin Feshi Davası

Eksiklik ciddi boyutta ise ve konutun kullanım amacı etkileniyorsa, alıcı sözleşmeden dönme (fesih) hakkını kullanabilir. Ancak bu durumda konut iade edilir, ödenen bedel geri alınır.

c) Tazminat Davası

Eksik metrekare nedeniyle alıcının maddi kaybı varsa, bu zarar ayrıca tazminat olarak istenebilir. Örneğin, daha küçük ev nedeniyle daha az kira getirisi, yatırım değerinin düşmesi gibi unsurlar.

4. İspat Yükü ve Bilirkişi Raporu

Eksik metrekarenin tespitinde en önemli delil bilirkişi raporudur. Mahkeme sürecinde genellikle şu adımlar izlenir:

Mahkeme, teknik bilirkişi (harita mühendisi, mimar) tayin eder.
Yerinde keşif yapılır, proje ile teslimat karşılaştırılır.
Eksik alan belirlenir ve metrekare başına düşen bedel hesaplanır.

5. Yargıtay Uygulamaları

Yargıtay kararlarına göre:

Alıcı, satıcıya güvenerek metrekareye göre ödeme yapmışsa, eksik alan oranında bedel indirimi hakkı doğar.
Metrekare farkı küçük bile olsa, alıcıyı yanıltan açıklamalar mevcutsa, ayıplı ifa hükümleri uygulanır.
Tüketici olan alıcının lehine yorum yapılır; özellikle reklam ve ilanlarda verilen bilgiler bağlayıcı sayılır.

6. Zamanaşımı Süresi

Eksik metrekare nedeniyle açılacak davalarda zamanaşımı süresi genellikle 5 yıldır. Ancak tüketici işlemlerinde ayıbın öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde şikâyet hakkı doğar. Teslimden sonra uzun süre geçmişse hak kaybı riski olabilir.

7. Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Eksik metrekare için dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?
🔹 Hayır, bu tür davalar genellikle tüketici mahkemesinde görülür ve arabuluculuk şartı aranmaz.

S: Sözleşmede net metrekare belirtilmemişse ne olur?
🔹 Bu durumda satış ilanları, broşürler ve satıcının beyanları dikkate alınır.

S: Eksik metrekare küçükse dava açmaya değer mi?
🔹 Maddi değer düşük olsa da, ilkeler açısından dava açmak mümkündür. Ayrıca bedel indirimi talebi için dava masrafı azdır.

S: Müteahhit farkı kabul etmiyor, ne yapmalıyım?
🔹 Öncelikle noter ihtarnamesi gönderilmeli, sonuç alınamazsa tüketici mahkemesinde dava açılmalıdır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı