Gayrimenkul Satışında Cayma Hakkı ve Açılacak Davalar

Gayrimenkul alım-satım süreçleri, yüksek meblağlı işlemler olması nedeniyle hem satıcı hem de alıcı açısından dikkatli yürütülmesi gereken hukuki süreçlerdir. Taraflar arasında satış öncesinde imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ön ödemeli konut satış sözleşmesi veya noter onaylı protokoller, zamanla hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. En sık karşılaşılan problemlerden biri ise taraflardan birinin cayması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesidir.

Bu yazıda, gayrimenkul satışlarında cayma hakkı, caymanın hangi şartlarda geçerli olduğu, açılabilecek davalar, tazminat talepleri, ve alıcı-satıcı yönünden sonuçlar detaylı olarak ele alınacaktır.

1. Gayrimenkul Satışında Cayma Hakkı Nedir?

Cayma hakkı, taraflardan birinin, daha önce yaptığı sözleşmeden hukuka uygun şekilde geri adım atması anlamına gelir. Gayrimenkul satışlarında bu hak; sözleşme tipine, cayma nedeni ve süresine göre değişiklik gösterir.

Örneğin:

Ön ödemeli konut satışlarında, alıcıya 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin cayma hakkı tanınmıştır (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun).
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde, cayma ancak cezai şart veya zararın tazminiyle mümkündür.
Taraflar arası özel protokollerde ise cayma hakkı varsa açıkça yazılması gerekir.

2. Alıcının Cayma Hakkı

Özellikle tüketici sıfatına sahip olan alıcılar, bazı hallerde hakkaniyete uygun cayma yapabilirler:

Sözleşmede cayma süresi belirlenmişse, bu sürede kullanılabilir.
Ayıplı mal teslimi, eksik imalat, taahhüt edilen tarihte teslim edilmeme gibi durumlarda fesih veya cayma mümkündür.
Ön ödemeli satışlarda, alıcı, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin cayabilir.

Not: Cayma hakkı kullanan alıcı, bazı durumlarda ödediği bedeli geri isteyebilir, ancak bazı durumlarda cezai şart ödemek zorunda da kalabilir.

3. Satıcının Cayma Hakkı

Satıcının (veya müteahhidin) cayma hakkı ise sınırlıdır:

Alıcının ödemeleri zamanında yapmaması
Alıcının sözleşmeye aykırı davranması
Mücbir sebep hâlleri (doğal afet, idari yasak vs.)

Bu gibi durumlarda sözleşmenin haklı nedenle feshi söz konusu olur. Satıcı, sadece bu şartların varlığı hâlinde geri adım atabilir.

4. Cayma Durumunda Açılabilecek Davalar

a. Tazminat Davası

Eğer karşı taraf haksız şekilde cayarsa, zarar gören taraf tazminat talebinde bulunabilir. Bu zarar:

Ödenmiş peşinatlar
Aracı kurum komisyonları
Kira veya taşınma masrafları
Değer kayıpları olabilir.

b. Cayma Cezası Talebi

Sözleşmede cezai şart (penal clause) varsa, cayma durumunda karşı taraf bu cezayı ödemekle yükümlü olur.

c. Sözleşmenin Feshi veya Geçersizlik Davası

Eğer sözleşmede usule aykırılık varsa (örneğin noter onayı yoksa), cayma hakkı olmadan dahi geçersizlik iddiasıyla dava açılabilir.

5. Yargıtay Uygulamaları

Yargıtay, gayrimenkul satışında cayma hakkı davalarında şu kriterlere dikkat eder:

Cayma iradesi karşı tarafa açık ve yazılı şekilde bildirilmiş mi?
Taraflar sözleşmede cayma cezası belirlemiş mi?
Cayma hakkı dürüstlük kuralına uygun şekilde mi kullanılmış?
Geri iade ve tazminat talepleri belgeyle desteklenmiş mi?

6. Cayma Hakkı İçin Noter İhtarı Gerekli midir?

Evet. Cayma hakkı kullanılacaksa en sağlam yöntem, noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi ve cayma iradesinin açıkça beyan edilmesidir. WhatsApp veya e-posta gibi belgeler de destekleyici olabilir, ancak noter ihtarı hukuki anlamda en güçlü belgedir.

7. Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Sözleşmede cayma hakkı yoksa yine de cayabilir miyim?
🔹 Evet, bazı özel durumlarda (ayıplı mal, sözleşmeye aykırılık, mücbir sebep gibi) mahkeme kararıyla fesih veya tazminat mümkündür.

S: Cayma hakkı kullandım ama satıcı iade yapmıyor. Ne yapabilirim?
🔹 Tüketici Hakem Heyeti'ne başvuru veya Tüketici Mahkemesi'nde dava açma hakkınız var.

S: Sözleşmede cezai şart var. Cayarsam bu parayı ödemek zorunda mıyım?
🔹 Evet. Haksız şekilde cayarsanız, cezai şart ödemekle yükümlü olursunuz. Ancak cezai şartın fahiş olması hâlinde mahkeme bunu indirebilir.

S: Ön ödemeli konutta 14 günlük sürede cayarsam zararım olur mu?
🔹 Hayır. Bu cayma hakkı, yasadan kaynaklandığı için herhangi bir ceza ödenmez.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı