Gayrimenkul Projelerinde Gecikme Cezası

Gayrimenkul Projelerinde Gecikme Cezası

Konut ya da ticari alan satın almak isteyen tüketiciler, çoğu zaman inşaatı henüz tamamlanmamış projelere yatırım yapmaktadır. Bu tür satışlarda, taşınmazın söz verilen tarihte teslim edilmesi büyük önem taşır. Ancak uygulamada yüklenicinin (müteahhidin) teslim süresine uymaması, projede gecikme yaşanması sık rastlanan bir durumdur. Bu gibi gecikmeler, hem maddi zararlara yol açar hem de hukuki bir ihtilafa dönüşebilir.

Bu makalede, gayrimenkul projelerinde gecikmenin hukuki sonuçları, alıcının hakları, gecikme cezası talepleri ve dava süreçleri detaylı biçimde ele alınacaktır.

Gecikme Cezası Nedir?

Gecikme cezası, taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış sözleşmesinde belirtilen teslim süresine uyulmaması hâlinde, yüklenicinin alıcıya ödemekle yükümlü olduğu maddi tazminat niteliğindeki bedeldir. Bu ceza, genellikle sözleşmede belirlenen sürelerin aşılmasıyla doğar ve teslim edilmeyen süre boyunca işleyen bir yaptırım olarak uygulanır.

Teslim Süresi Nasıl Belirlenir?

Genellikle:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,

• Tüketici konut satış sözleşmesi,

• Yap-sat projeleri kapsamında yapılan sözleşmelerde,

teslim süresi açık şekilde belirlenir. Teslim tarihi sözleşmede yer almıyorsa bile, Borçlar Kanunu kapsamında "makul süre" içinde teslim yükümlülüğü vardır.

Not: Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmamışsa bile alıcının tazminat isteme hakkı devam eder.

Alıcının Gecikme Durumunda Hakları Nelerdir?

Gayrimenkul projesinde gecikme yaşanması hâlinde alıcı:

1. Sözleşmenin feshi (haklı nedenle)

2. Cayma hakkının kullanılması

3. Gecikme nedeniyle tazminat talebi

4. Teslim tarihine kadar ödenen bedelin faiziyle birlikte iadesi

5. Ek sözleşmeyle ceza şartı uygulanması
   haklarına sahiptir.

Gecikme Cezasının Hesaplanması

Teslim tarihinden itibaren geçen her ay için:

• Sözleşmede bir oran belirlenmişse bu oran uygulanır (örneğin her ay için %0,5 veya sabit 1000 TL).

• Belirlenmemişse, mahkeme makul bir tazminata hükmedebilir.

• Gecikme süresinde doğan zararlar (kira gideri, taşınma masrafı, kredi ödemesi vs.) belgeyle ispatlanarak talep edilebilir.

Gecikme Tazminatı Davası Nasıl Açılır?

Eğer yüklenici teslim süresini aşıyor ve makul bir süre geçmesine rağmen teslim hâlâ yapılmıyorsa, tüketici ya da malik tarafından:

• Tüketici Mahkemesinde (alıcı tüketici sıfatındaysa),

• Asliye Hukuk Mahkemesinde (ticari konularda),

• Gecikmeye dair tespit davası, alacak davası, veya sözleşmenin feshi davası açılabilir.

Gecikme Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Sözleşme dikkatle incelenmeli ve teslim tarihi açıkça belirtilmelidir.

2. Noter ihtarı gönderilerek müteahhitten teslim talep edilmelidir.

3. Gecikme nedeniyle oluşan zararlar belgelenmelidir (kira kontratı, taşınma faturası, kredi dekontları vs.).

4. Gecikmenin mücbir sebep nedeniyle olup olmadığı incelenmelidir (doğal afet, pandemi, savaş, idari yasaklar vb.).

Müteahhit Gecikme Nedeniyle Sorumluluk Taşır mı?

Evet. Yüklenici, sözleşme şartlarına uymadığı için teslim tarihini aşması hâlinde sorumludur. Ancak yüklenici, gecikmenin kendi kusurundan kaynaklanmadığını ve mücbir sebep olduğunu ispatlarsa sorumluluktan kurtulabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Gecikme cezası sözleşmede belirtilmemişse yine tazminat talep edebilir miyim?
🔹 Evet. Türk Borçlar Kanunu kapsamında, zarar gören taraf, genel hükümlere göre tazminat isteyebilir.

S: Müteahhit teslim süresini aştı, evime taşınamıyorum. Ne yapabilirim?
🔹 Noter ihtarı çekerek ya teslimi ya da gecikme tazminatını talep edebilir, dava açabilirsiniz.

S: Gecikme nedeniyle bankaya ödediğim kredi taksitlerini geri alabilir miyim?
🔹 Evet. Zararın ispatı hâlinde bu tutarlar da tazminat kapsamında talep edilebilir.

S: Müteahhit projenin %90’ını tamamladı ama teslim etmiyor. Sözleşmeyi feshedebilir miyim?
🔹 Fesih mümkündür. Ancak teslimin çok yakın olması ve iyi niyetli davranılması hâlinde hâkim fesihten kaçınabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı