İnşaat Ayıpları Nedeniyle Açılacak Tazminat Davaları

İnşaat Ayıpları Nedeniyle Açılacak Tazminat Davaları

Konut ya da ticari alan gibi yapıların tesliminden sonra zamanla ortaya çıkan kusurlar (ayıplar), yapı sahipleri ve alıcılar açısından ciddi mağduriyetlere yol açabilir. İnşaatın kullanım amacına uygun olmaması, projeye aykırı imalatlar, su sızdırmaları, çatlaklar, nemlenmeler ve malzeme kalitesine dair eksiklikler gibi birçok teknik sorun; inşaat ayıpları kapsamında değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde inşaat ayıplarına karşı alıcıya çeşitli tazminat ve sözleşmenin feshi gibi haklar tanınmıştır. Bu yazıda, inşaat ayıplarına ilişkin dava yolları, tazminat hakkı, ispat yükü, zamanaşımı ve dava süreci gibi konular detaylı biçimde ele alınmaktadır.

İnşaat Ayıbı Nedir?

İnşaat ayıpları, taşınmazın sözleşmede vaat edilen özellikleri taşımaması ya da teknik, hukuki veya fiziki eksiklikler içermesi durumudur. Bunlar genellikle:

• Statik eksiklikler (taşıyıcı sistem sorunları)

• Su, elektrik tesisatı hataları

• Isı ve ses yalıtımı eksiklikleri

• Kullanılan malzemenin kalitesizliği

• Projeye aykırı bölme, pencere, balkon gibi yapılar

• Islak zemin su sızdırmaları

• Duvar çatlakları veya dökülmeler

şeklinde karşımıza çıkar. Bu tür ayıplar gizli veya açık ayıplar olarak ikiye ayrılır.

Ayıplı İnşaatta Alıcının Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu madde 219 ve devamında, ayıplı bir taşınmaz teslim edilen alıcının şu haklara sahip olduğu belirtilir:

1. Sözleşmeden dönme (fesh)

2. Bedel indirimi

3. Ayıbın ücretsiz şekilde giderilmesi

4. Zararın tazmini

Ayrıca malın tamamen kullanılmaz hâle gelmesi veya ağır ayıplı olması durumunda, sözleşmenin feshi ve ödediği bedelin geri alınması da mümkündür.

Tazminat Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Ayıplı inşaat nedeniyle açılacak tazminat davası şu durumlarda gündeme gelir:

• Mal sahibinin zarar görmesi (maddi veya manevi)

• Taşınmazın değerinin düşmesi

• Onarım maliyetlerinin doğması

• Kullanımın kısıtlanması veya imkânsız hâle gelmesi

Bu durumda mal sahibi, satıcı, müteahhit veya taşeron firmaya karşı ayıba karşı sorumluluk kapsamında tazminat davası açabilir.

Tazminat Davasında İspat ve Bilirkişi Raporu

Bu tür davalarda en kritik konu, ayıbın varlığının ve etkisinin ispat edilmesidir. Genellikle mahkeme, teknik bir bilirkişi heyeti aracılığıyla yapının kusurlu olup olmadığını ve bu kusurun değer düşüklüğüne etkisini belirler.

Delil olarak kullanılabilecek belgeler:

• Satış sözleşmesi ve projeler

• Tapu kayıtları

• Teslim tutanağı

• WhatsApp, e-posta yazışmaları

• Uzman raporları

• Fotoğraf ve video kayıtları

Zamanaşımı Süreleri

Ayıplı yapı tesliminden kaynaklı davalarda süreler oldukça önemlidir:

• Açık ayıplarda: Alıcı, teslimden itibaren en geç 2 yıl içinde ayıbı ihbar etmeli ve dava açmalıdır.

• Gizli ayıplarda: Ayıp sonradan ortaya çıkmışsa, öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.

• Ancak konut ve işyeri yapımı gibi eser sözleşmelerinde, ayıplara karşı sorumluluk 5 yıl ve ağır ayıplarda 10 yıl olabilir (BK m.478 vd).

Not: Bazı hallerde TBK madde 146’ya göre genel 10 yıllık zamanaşımı süresi de uygulanabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Müteahhit teslim sonrası çıkan kusurlardan sorumlu mudur?
🔹 Evet. Gizli ayıp niteliğindeyse ve ayıp sonradan ortaya çıkmışsa müteahhit sorumlu tutulabilir.

S: Apartmanda ayıp varsa kim dava açar?
🔹 Kat malikleri ya da apartman yönetimi ortak alanlar için dava açabilir. Daire içi ayıplarda mal sahibi açmalıdır.

S: Tazminat dışında onarım hakkım var mı?
🔹 Evet. Bedelsiz onarım hakkı, alıcının seçimlik haklarındandır.

S: Ayıplı yapı nedeniyle zarar gördüm, ne yapmalıyım?
🔹 Hukuki sürece başlamadan önce keşif yaptırabilir, ardından dava açabilirsiniz. Avukat desteği önemlidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı