Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesine Aykırılık

Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesine Aykırılık

Emlak Sözleşmesi Nedir?

Emlak komisyonculuğu sözleşmesi, taşınmazın alım-satımı veya kiralanması amacıyla emlakçı ile taşınmaz sahibi arasında yapılan yazılı bir anlaşmadır. Bu sözleşme sayesinde emlakçı, aracılık ettiği işlem gerçekleştiğinde komisyon ücreti talep etme hakkına sahip olur.

Ancak kimi zaman taraflardan biri sözleşmeye aykırı hareket edebilir. En sık rastlanan durum, taraflardan birinin emlakçıyla yaptığı sözleşmeye rağmen doğrudan satış yaparak komisyon ödememesi veya emlakçının yetkisiz işlem gerçekleştirmesidir.

Bu gibi durumlarda taraflar arasında hukuki ihtilaflar doğar ve dava süreci gündeme gelir.

Emlak Komisyonculuğu Sözleşmeleri Türleri 📋

Sözleşmeler genellikle iki ana şekilde düzenlenir:

1. Tek Yetkili Emlak Sözleşmesi

Taşınmazın satışı ya da kiralanması için yalnızca bir emlakçıya yetki verilir. Bu durumda diğer yollarla satış olsa bile emlakçı hak iddia edebilir.

2. Genel Emlak Sözleşmesi

Birden fazla emlakçıya yetki verilebilir. Ancak işlem hangi emlakçının aracılığıyla sonuçlandıysa sadece o komisyon talep edebilir.

Bu sözleşmeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirlemelidir. Özellikle son dönemde gelişen Kartal, Pendik, Maltepe gibi İstanbul Anadolu Yakası bölgelerinde yoğun taşınmaz trafiği nedeniyle bu tür sözleşmelere daha sık rastlanmaktadır.

Sözleşmeye Aykırılık Durumları Nelerdir? ⚠️

Taraflardan birinin sözleşmede yer alan yükümlülüklere aykırı davranması, hukuka aykırılık oluşturur. En sık karşılaşılan durumlar şunlardır:

• Emlakçının gösterdiği evi, sonradan komisyonsuz doğrudan alıcıyla satmak

• Taşınmaz sahibinin başka emlakçılara da yetki vererek sözleşmeye aykırı davranması

• Emlakçının sözleşme olmadan işlem yapması

• Sözleşme süresi dolmadan satış yapılması

• Emlakçının eksik bilgilendirme veya yanıltıcı beyanla işlem yapması

Bu gibi aykırılıklar, çoğu zaman komisyon bedelinin ödenip ödenmeyeceği konusunda anlaşmazlık yaratır.

Sözleşmeye Aykırılık Halinde Açılabilecek Davalar ⚖️

1. Komisyon Alacağı Davası

Sözleşmeye uygun aracılık yapılmasına rağmen komisyon ödenmemişse, emlakçı mahkemeye başvurarak komisyon alacağını talep edebilir.

2. Sözleşmenin Geçersizliğine İlişkin Dava

Taraflardan biri sözleşmenin haksız, tek taraflı veya usulsüz olduğunu iddia ediyorsa, bu durumda sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

3. Haksız Rekabet Davası

Birden fazla emlakçı ile yetkisiz anlaşmalar yapılması halinde, özellikle tek yetkili sözleşmelerde, diğer emlakçılar hakkında haksız rekabet gerekçesiyle dava açılabilir.

Soru - Cevap 

Emlakçı ile sözleşme yaptım ama başka yerden sattım, komisyon öder miyim?
Eğer “tek yetkili” emlak sözleşmesi imzalanmışsa, satış kimin aracılığıyla olursa olsun komisyon ödenmesi gerekebilir.

Sözleşme olmadan emlakçı komisyon isteyebilir mi?
Hayır. Yazılı sözleşme yoksa, komisyon talebi kabul edilmez. Ancak emlakçının ciddi katkısı varsa haksız zenginleşme hükümleri gündeme gelebilir.

Süreli sözleşme biterse, komisyon talebi geçerli olur mu?
Süre bittikten sonra gerçekleşen satışlarda, emlakçıyla bağlantı kurulamazsa komisyon hakkı düşebilir.

Kartal’da evimi emlakçı aracılığıyla sattım ama komisyon ödemedim, dava açılır mı?
Evet. Geçerli bir sözleşme varsa, emlakçı İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde komisyon alacağı davası açabilir.

Emlak sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Hayır, zorunlu değildir. Ancak yazılı olması ve taraflarca imzalanması yeterlidir.

Dava Açılmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli? 🔍

• Yazılı sözleşme var mı?

• Sözleşmede yetki türü (tek/genel) ve süresi belirtilmiş mi?

• Satış ya da kiralama işlemine emlakçının katkısı net mi?

• Emlakçının yükümlülükleri (ilan verme, alıcı bulma vb.) yerine getirilmiş mi?

• Komisyon oranı açıkça belirtilmiş mi?

Tüm bu unsurlar, davanın kaderini belirleyeceğinden belgeler dikkatle incelenmeli ve sürece hukuki destekle girilmelidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı