Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesine Aykırılık

Emlak (Simsarlık) Sözleşmesi ve Komisyon Alacağının Hukuki Esasları

Hukuk literatüründe "Simsarlık Sözleşmesi" olarak tanımlanan Emlak Sözleşmesi, emlakçının bir taşınmazın satılması veya kiralanması imkanını hazırlamayı ya da bu işleme aracılık etmeyi, iş sahibinin ise buna karşılık bir ücret ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. TBK madde 520 uyarınca, bu sözleşmenin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözleşme, emlakçının emeğini güvence altına alırken, mal sahibini de yetkisiz müdahalelere karşı korur. Hak kaybına uğramamak adına sözleşme imzalanırken ve uyuşmazlık süreçlerinde hukuki destek alınması tavsiye edilir.

1. Yetki Türleri ve Hukuki Sonuçları

Sözleşmede belirlenen yetki türü, uyuşmazlık anında hakimin kararını belirleyen en temel unsurdur:

• Tek Yetkili (Münhasır) Sözleşme: İş sahibi, taşınmazın satışı için sadece bir emlakçıyı yetkilendirir. Eğer mal sahibi bu süre içinde taşınmazı kendi başına veya başka bir aracıyla satarsa, sözleşmedeki "cezai şart" veya "tam komisyon" hükümlerine göre emlakçıya ödeme yapmak zorunda kalabilir.

• Genel Sözleşme: Mal sahibi birden fazla emlakçıya yetki verebilir. Burada ücret hakkı, satışı fiilen gerçekleştiren ve alıcı ile satıcı arasında "uygun illiyet bağı" kuran emlakçıya aittir.

2. Komisyon Hakkının Doğumu ve İspat Şartları

Emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için şu üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Geçerli Bir Yazılı Sözleşme: Sözlü anlaşmalar veya sadece mesajlaşmalar üzerinden komisyon talep edilemez.

2. Hizmetin Sunulması: Emlakçının alıcıyı bulması, yeri göstermesi veya pazarlık sürecini yönetmesi gerekir.

3. Sözleşmenin Kurulması: Emlakçının çabası sonucunda asıl satış veya kira sözleşmesinin imzalanmış olması (İlliyet bağı).

3. Sözleşmeye Aykırılık ve Komisyon Davaları

Uygulamada en sık görülen ihlal, "devre dışı bırakma" eylemidir. Emlakçının gösterdiği kişiyle, emlakçıyı aradan çıkararak gizlice satış yapılması durumunda:

• Komisyon Alacağı Davası: Emlakçı, yer gösterme tutanağı ve tapu kayıtlarını delil göstererek hak ettiği ücreti icra takibi veya dava yoluyla talep edebilir.

• Cezai Şart Talebi: Tek yetkili sözleşmelerde yer alan "başka yolla satılırsa komisyon ödenir" maddesi, Yargıtay tarafından "hakkaniyet indirimi" yapılarak genellikle kabul edilmektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Emlakçı evi sadece gösterdi, pazarlığı ben yaptım. Yine de tam komisyon öder miyim? Evet. Emlakçının asıl yükümlülüğü "imkan hazırlamak" veya "aracılık etmek"tir. Alıcı ile satıcıyı bir araya getirmesi (illiyet bağı kurması) ücretin tamamına hak kazanması için yeterlidir; ancak sözleşmede aksine hükümler varsa değerlendirilebilir.

Emlakçı benden %3, alıcıdan %3 istiyor. Bu yasal mı? Hayır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca, alım-satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamaz. Bu tutar genellikle alıcı ve satıcı arasında %2+%2 şeklinde paylaştırılır.

Emlakçı ile yaptığım sözleşmeyi her zaman feshedebilir miyim? Sözleşme süreliyse, haklı bir sebep (emlakçının görevini ihmal etmesi, yanıltıcı bilgi vermesi vb.) olmaksızın fesih durumunda emlakçının yaptığı masrafları veya cezai şartı ödemek durumunda kalabilirsiniz. Süresiz sözleşmeler ise her zaman feshedilebilir.

---

Sonuç

Emlak sözleşmeleri, gayrimenkul ticaretinin yasal zeminidir. Yazılı şekil şartına uyulmayan her aracılık faaliyeti, emlakçı için "tahsil edilemeyen emek", mal sahibi için ise "belirsiz borç" riski taşır. 2026 yılındaki güncel düzenlemeler, kayıt dışı emlakçılığı önlemek adına yetki belgelerini ve yazılı sözleşmeleri zorunlu kılmaktadır. Ticari güvenliğiniz ve yasal haklarınızın korunması için sürecin başından itibaren hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Emlak uyuşmazlıkları; sözleşmenin özel şartlarına, yetki belgesinin süresine ve emlakçının sunduğu somut hizmetin niteliğine göre büyük farklılıklar gösterir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreçlerinizi doğrudan bir hukukçu vasıtasıyla hukuki destek alarak yürütmeniz tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---