Tapu Kaydında Şerhli Taşınmazların Alım Satımında Açılan Davalar

Şerhli Taşınmaz Ne Demektir?

Tapu kaydında şerh bulunması, taşınmazla ilgili bazı hukuki kısıtlamalar veya bilgilendirme kayıtları olduğu anlamına gelir. Bu şerhler, alım-satım işlemi yapılmadan önce mutlaka incelenmelidir çünkü alıcının taşınmaz üzerindeki hak kullanımını sınırlayabilir.

Şerhli taşınmazların satışı yapılabilir, ancak alıcı, şerhin niteliğine göre risklerle karşılaşabilir. Bu nedenle şerhli taşınmazların alım satımı sonrası yaşanan anlaşmazlıklar mahkemelere taşınabilmekte ve çeşitli davalar gündeme gelebilmektedir.

Tapuda En Sık Karşılaşılan Şerh Türleri Nelerdir? 📌

Şerhler, bilgilendirme veya sınırlama amacı taşır. Tapuda yer alan başlıca şerhler:

Aile konutu şerhi
İrtifak hakkı (geçit hakkı, su hakkı)
İhtiyati tedbir şerhi
İpotek şerhi
Satış vaadi sözleşmesi şerhi
Şufa (önalım) hakkı şerhi
Sözleşmeden doğan yükümlülüklerin şerhi

Bu kayıtlar, taşınmazın satışını engellemese de, alım sonrasında hak kaybına yol açabilir. Özellikle Kartal, Ataşehir, Maltepe gibi İstanbul Anadolu Yakası ilçelerinde hızla gelişen inşaat projeleri ve ortak hisseli taşınmazlar nedeniyle şerhli tapular sıklıkla gündeme gelmektedir.

Alım Satım Sonrası Açılabilecek Davalar ⚖️

Şerhli bir taşınmazı satın alan kişi, şerh nedeniyle mağdur olmuşsa aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir:

1. İptal ve Tescil Davası

Satın alınan taşınmazdaki şerh, alıcının bilgi ve rızası dışında devre dışı bırakıldıysa veya eksik bildirildiyse, tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

2. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tazminat Davası

Satıcı, taşınmazın “şerhsiz” olduğunu beyan ettiyse ve bu bilgi yanlışsa, maddi zararın karşılanması için tazminat davası açılabilir.

3. Hükümsüzlük Davaları

Bazı şerhler (örneğin satış vaadi şerhi) taşınmazın satışını zorlaştırabilir. Alıcı, bu şerhin geçersiz olduğunu düşünüyorsa, şerhin kaldırılması için hükümsüzlük davası açabilir.

4. Önalım Hakkının İhlali Nedeniyle Dava

Tapuda şufa (önalım) şerhi varsa ve hissedarlardan biri satıştan haberdar edilmeden taşınmaz satılmışsa, diğer hissedarlar önalım davası açabilir.

Soru - Cevap

Tapuda şerh olan taşınmaz alınabilir mi?
Evet, alınabilir. Ancak şerhin türüne göre alıcının bazı hakları kısıtlanabilir. Detaylı inceleme yapılmalıdır.

Aile konutu şerhi olan ev satılabilir mi?
Eşin açık rızası olmadan satılamaz. Satış gerçekleşse bile işlem iptal edilebilir.

Satış sonrası şerh nedeniyle mağdur olursam ne yapabilirim?
Tazminat veya tapu iptal davası açabilirsiniz. Şerhin sizi bağlamaması için mahkemeye başvurmalısınız.

Şerh kaldırılmadan taşınmazın tapusu alıcıya geçer mi?
Geçebilir. Ancak şerh, tapuda kalmaya devam eder ve alıcının hak kullanımını sınırlar.

Kartal’da şerhli bir taşınmaz aldım. Dava açmak için hangi mahkemeye başvurmalıyım?
İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Şerhin niteliğine göre dava türü değişir.

Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli? 🔍

Tapu kaydı e-devlet veya tapu müdürlüğünden detaylı incelenmeli
Şerhin ne tür bir hak tanıdığı netleştirilmeli
Satıcı ile yapılan tüm beyanlar ve sözleşmeler saklanmalı
Gerekirse bilirkişi görüşü ve tapu uzmanı desteği alınmalı
Alım-satım öncesinde noter veya avukat danışmanlığı tercih edilmeli

Tapu şerhleri her zaman mağduriyet doğurmaz ancak bilinçsiz alım işlemleri ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Şerhin kaldırılması veya geçersizliğinin ispatı için hukuki destek alınması önemlidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı