Ev Sahibi

Ev Sahibi

İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye ve Yasal Süreler

Ev sahibinin konutu kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu doğduğunda açılan tahliye davaları, iki farklı duruma göre farklı sürelere tabidir:

1. Mevcut Ev Sahibinin İhtiyacı (TBK m. 350)

Eğer evi uzun süredir elinizde bulunduruyorsanız;

• Sözleşme Sonu Şartı: Tahliye davası ancak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir.

• İhtarname Avantajı: Eğer sözleşme bitmeden önce noterden ihtarname çekilirse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzar.

• Kapsam: İhtiyaç sadece ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için geçerlidir.

2. Yeni Malikin (Evi Yeni Alanın) İhtiyacı (TBK m. 351)

Evi yeni satın alan kişi için "6 ay kuralı" devreye girer:

• 1 Ay İçinde İhtar: Yeni malik, tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı bildirim yapmalıdır.

• 6 Ay Bekleme Süresi: İhtardan sonra kiracıya evi boşaltması için 6 ay süre tanınır.

• Dava Süreci: 6 ayın sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açılır. (Alternatif olarak yeni malik, eski sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir).

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Tahliye Davaları

İstanbul Anadolu Yakası'nın uyuşmazlık merkezi olan Kartal’daki İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira davalarında yüksek bir iş yüküne sahiptir. 2023 itibarıyla tüm kira tahliye uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk dava şartıdır. Yani mahkemeye gitmeden önce arabulucu huzurunda bir anlaşma zemini aranır. Kartal bölgesindeki davalarda mahkemeler, ev sahibinin gerçekten ihtiyacı olup olmadığını (başka evi olup olmadığı, mevcut oturduğu yerin kirada olup olmadığı vb.) titizlikle inceler.

Soru - Cevap

• Ev sahibi "ihtiyacım var" diyerek beni çıkardıktan sonra başkasına kiraya verebilir mi? Hayır. TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye yaptıran ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiracıya tazminat (en az 1 yıllık kira) öder.

• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer? Mahkemenin yoğunluğuna ve delillerin toplanmasına bağlı olarak yerel mahkeme süreci genellikle 8 ay ile 1.5 yıl arasında sürebilmektedir.

• Sözlü bildirim yeterli mi? Hayır. İspat açısından ve kanuni sürelerin başlangıcı için tüm bildirimlerin noter kanalıyla (ihtarname) yapılması hayati önem taşır.

Sonuç ve Tavsiye

📌 Ev sahibi, ihtiyacını somut delillerle ispatlamalıdır (örneğin; çocuğunun evlenecek olması, mevcut evinin kentsel dönüşüme girmesi vb.). 📌 Yeni malik için 1 aylık ihtar süresi hak düşürücüdür; bu süre kaçırılırsa 6 aylık özel tahliye hakkı kaybolur. 📌 Mahkeme kararı ve icra emri olmadan kiracının evden zorla çıkarılması suçtur.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Tahliye süreleri ve şartları her somut olaya göre değişebilir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---