Ev Sahibi 5 Yıl Sonra İstediği Zammı Yapabilir mi?

Ev Sahibi 5 Yıl Sonra İstediği Zammı Yapabilir mi?

Kira Artışında Yasal Düzenlemeler ve Sınırlar (2026)

Konut kiralarında yapılacak artışlar, tarafların iradesine bırakılmış görünse de üst sınır kanunla (TBK) kesin olarak çizilmiştir. Ev sahibi, kiracı ile anlaşsa dahi yasal sınırın üzerinde bir artışı zorunlu tutamaz.

1. Kira Artışında Yasal üst Sınır Nedir?

• TüFE Kuralı: Konut kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TüFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

• Sözleşme Serbestisi: Eğer sözleşmede "TüFE'nin yarısı kadar artış yapılır" gibi kiracı lehine bir madde varsa, o madde geçerlidir. Ancak "TüFE + %10" gibi bir madde varsa, bu geçersizdir; tavan yine TüFE ortalamasıdır.

• Artış Zamanı: Kira artışı kural olarak yılda bir kez, kira sözleşmesinin yenilendiği (yıl dönümü) tarihte yapılır.

2. 5 Yıl Kuralı ve "Rayiç Bedel" İstisnası

Metninizde belirtilenin aksine, 5. yıl bir dönüm noktasıdır:

• Kira Tespit Davası: Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda, ev sahibi kiranın emsal evlerin çok altında kaldığını düşünüyorsa mahkemeye başvurabilir.

• Sınırların Kalkması: Bu davada hakim, artık TüFE sınırına bakmaz. Bölgedeki rayiç bedeli, binanın durumunu ve ekonomik koşulları inceler.

• Hakkaniyet İndirimi: Mahkeme piyasa değerini belirledikten sonra, kiracının eski olması sebebiyle genellikle %10-%20 arasında bir indirim yaparak yeni kirayı belirler.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Kira Artışları

İstanbul’un Kartal, Pendik ve Maltepe gibi bölgelerinde kira rayiçleri son yıllarda hızla yükselmiştir. Bu durum, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde çok sayıda kira tespit davası açılmasına neden olmuştur. 2026 yılı itibarıyla, kira artış uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk süreci devam etmektedir. Taraflar, yasal sınırların üzerindeki talepler için mahkemeye gitmeden önce bir arabulucu huzurunda uzlaşmaya davet edilir.

Soru - Cevap

• Ev sahibi TüFE'den fazla zam isteyebilir mi? Sözleşmenin ilk 5 yılı içinde hayır. Sadece 5 yıl dolduğunda mahkeme yoluyla rayiç artış isteyebilir.

• Kira artışı yapmazsam ev sahibi beni çıkarabilir mi? Yasal oran olan TüFE üzerinden artış yapıp ödemeye devam ettiğiniz sürece, ev sahibi "az zam yaptın" diyerek sizi tahliye edemez.

• TüFE oranı her ay değişir mi? Evet, TüİK her ayın başında verileri açıklar. Artışın yapılacağı ayın güncel "12 aylık ortalaması" esas alınmalıdır.

Sonuç ve Kritik Tavsiyeler

1. Resmi Veriyi Takip Edin: Kira artış döneminizde TüİK’in açıkladığı "oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını baz alın (aylık veya yıllık değişim oranlarını değil).

2. Banka Yoluyla ödeyin: Artışlı kirayı mutlaka banka üzerinden, açıklama kısmına "202X yılı X ayı kira bedeli" yazarak gönderin.

3. Hukuki Destek Alın: özellikle 5 yılı dolan kiracılar için açılan "Kira Tespit Davaları" teknik bilirkişi raporları içerir. Hak kaybına uğramamak için bir hukukçudan destek alınması önemle tavsiye edilir.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku düzenlemeleri ve yargı kararları zamanla değişiklik gösterebilir. Süreçlerinize dair bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---