Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarmak İstiyorsa Ne Yapmalı?

Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarmak İstiyorsa Ne Yapmalı?

Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Yolları ve Yasal Süreç (2026)

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) emredici hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Ev sahibi, dilediği zaman değil, ancak kanunda sayılan sınırlı "tahliye nedenlerinden" biri gerçekleştiğinde yargı yoluyla kiracıyı çıkarabilir.

1. Tahliye Nedenleri ve Yasal Dayanaklar

Ev sahibinin başvurabileceği temel tahliye yolları şunlardır:

• Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı varsa dava açabilir. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olması önem arz etmektedir.

• 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347): Sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama yılı dolduğunda, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. (En az 3 ay önceden bildirim şartıyla).

• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, sözleşme yapıldıktan sonraki bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir.

• Kira Borcu (Temerrüt) ve İki Haklı İhtar: Kiracı kirayı ödemezse, 30 günlük ödeme süresi içeren ihtar gönderilir. Bir yıl içinde iki kez haklı ihtar çekilmesi de dönem sonunda tahliye nedenidir.

2. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açmak mümkün değildir.

• Ev sahibi önce adliye bünyesindeki Arabuluculuk Merkezi'ne başvurmalıdır.

• Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen "anlaşamama tutanağı" ile Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Tahliye Davaları

Kartal ve çevresindeki yüksek kira rayiçleri nedeniyle İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri'ndeki dosya hacmi oldukça yoğundur.

• Süreç: Kartal bölgesinde bir tahliye davası, mahkeme yoğunluğuna göre ortalama 10 ile 18 ay arasında sonuçlanmaktadır.

• İcra: Mahkeme kararı çıktıktan sonra, kiracı kendiliğinden çıkmazsa İcra Dairesi aracılığıyla tahliye emri gönderilir ve polis eşliğinde zorla tahliye uygulanır.

Soru - Cevap

• Ev sahibi "Evi satacağım" diyerek beni çıkarabilir mi? Satış tek başına tahliye nedeni değildir. Evi alan yeni malik, tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmeli ve size 6 ay süre tanımalıdır. 6 ayın sonunda ancak "ihtiyacı olduğunu" ispatlarsa dava açabilir.

• Mahkeme kararı olmadan kapıya dayanabilir mi? Kesinlikle hayır. Mahkeme kararı ve icra dairesi olmaksızın yapılan her türlü fiili müdahale (kilidi değiştirme, elektrik kesme vb.) "Konut Dokunulmazlığının İhlali" suçunu oluşturur.

• Tahliye davasını kaybedersem masrafları kim öder? Davanın haksız çıkan tarafı (kaybeden taraf), mahkeme masraflarını ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemekle yükümlüdür.

Sonuç ve Kritik Tavsiyeler

📌 Hukuki Sürelere Dikkat: İhtarname süreleri ve dava açma süreleri (1 ay, 3 ay vb.) "hak düşürücü" niteliktedir. Bir günlük gecikme davanın reddine yol açar. 📌 Süreç Yönetimi: Tahliye süreci teknik bilgi gerektirir. özellikle tahliye taahhütnamesinin geçerliliği veya ihtarname içerikleri konusunda bir hukukçudan destek alınması hak kaybını önler. 📌 Arabuluculuğu Fırsat Görün: Davaların 1-2 yıl sürebildiği Kartal gibi bölgelerde, arabuluculuk aşamasında makul bir tahliye tarihi üzerinde uzlaşmak her iki taraf için en hızlı çözümdür.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her uyuşmazlık kendi özel şartlarına göre değerlendirilir. Sürecinize dair bir avukattan hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---