Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Hallerde Çıkarabilir?

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Hallerde Çıkarabilir?

Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Edebileceği Yasal Haller (2026)

Konut kiralarında asıl olan sözleşmenin devamlılığıdır. Ev sahibi, sadece "mülk sahibi" olduğu için kiracıyı dilediği zaman çıkaramaz. Tahliye ancak mahkeme huzurunda ispatlanmış şu yasal nedenlerle mümkündür:

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konutu kullanma zorunluluğuna sahipse tahliye davası açabilir.

• önemli: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz.

2. Kira Bedelinin ödenmemesi ve İki Haklı İhtar

• Temerrüt: Kiracı kirayı ödemezse, ev sahibi noterden 30 günlük ödeme süresi içeren bir ihtar gönderir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa doğrudan tahliye davası açılabilir.

• İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde kiranın farklı aylarda iki kez geciktirilmesi ve bu gecikmeler için iki ayrı noter ihtarı çekilmesi durumunda, kira dönemi sonunda tahliye talep edilebilir.

3. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra (aynı gün olamaz) evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatarak tahliyeyi sağlayabilir.

4. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347)

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi (toplamda genellikle 11 yıl) dolduğunda, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

• Şart: Sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

5. Esaslı Onarım, Yeniden İnşa ve İmar

Binanın yıkılıp yeniden yapılması veya içinde oturmanın imkansız olduğu büyük çaplı tadilat durumlarında tahliye istenebilir. İnşaat bittikten sonra eski kiracının yeni haliyle yeri kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Tahliye Davaları

İstanbul Anadolu Yakası'nın yargı merkezi olan Kartal Adliyesi'ndeki Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira uyuşmazlıkları konusunda en yüksek dosya hacmine sahip birimlerdir.

• Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten beri Kartal'da dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur.

• Süreç: Kartal bölgesindeki yoğunluk nedeniyle tahliye davaları genellikle 10-18 ay aralığında sonuçlanmaktadır. Bu nedenle arabuluculuk aşamasında uzlaşmak, taraflar için en hızlı çözümdür.

Soru - Cevap

• Ev sahibi "Evi satacağım" diyerek beni çıkarabilir mi? Hayır. Satış tek başına tahliye nedeni değildir. Evi alan yeni malik, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekerek kendisinin veya ailesinin ihtiyacı olduğunu belirtmeli ve size 6 ay süre tanımalıdır.

• Kira artışını beğenmeyen ev sahibi tahliye davası açabilir mi? Sadece "zammı beğenmeme" bir tahliye nedeni değildir. Ancak 5 yıl dolduysa "Kira Tespit Davası" açarak kiranın piyasa rayicine çekilmesini isteyebilir.

• Mahkeme kararı olmadan kapıya dayanabilir mi? Kesinlikle hayır. Mahkeme ilamı ve icra dairesi olmaksızın yapılan her türlü zorla çıkarma girişimi, "Konut Dokunulmazlığının İhlali" suçunu oluşturur.

Sonuç ve Tavsiyeler

📌 Ev Sahipleri İçin: Tahliye süreçleri milimetrik sürelerle (1 ay, 3 ay vb.) doludur. Bir günlük gecikme davanın usulden reddine yol açar.
📌 Kiracılar İçin: Noterden gelen ihtarnamelere yasal süresi içinde cevap vermek, haklıyken haksız duruma düşmenizi engeller.
📌 Genel: Kira uyuşmazlıkları teknik bilgi gerektirdiğinden, sürecin en başından itibaren bir hukuki perspektifle hareket edilmesi her iki tarafın da yararınadır.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her uyuşmazlık kendi özel şartlarına göre değerlendirilir. Hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---