Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkaramaz?

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkaramaz?

Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Edemeyeceği Durumlar (2026)

Konut kiralarında asıl olan sözleşmenin devamlılığıdır. Ev sahibi, sadece mülk sahibi olduğu için kiracıyı dilediği zaman evden çıkaramaz. Kanunda belirtilen tahliye nedenleri oluşmadığı sürece kiracının konutta oturma hakkı yasal koruma altındadır.

1. Sözleşme Süresinin Bitmesi (Otomatik Uzama)

En yaygın yanılgılardan biri, sözleşme süresi dolunca kiracının çıkmak zorunda olduğudur.

• TBK m. 347: Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar.

• Ev sahibi, sadece "süre bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz. Bu hak, ancak sözleşmenin üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçtikten sonra doğar.

2. Kiranın Düzenli ödenmesi ve Sözleşmeye Bağlılık

Kiracı, kira bedelini zamanında ödüyor ve komşulara saygı gibi sözleşme yükümlülüklerini yerine getiriyorsa;

• Ev sahibi, "kira az kaldı" veya "başkasına daha yüksek bedelle vereceğim" diyerek tahliye isteyemez.

• Yasal sınır olan TüFE (12 aylık ortalama) oranında artış yapıldığı sürece, zam miktarını beğenmeyen ev sahibinin tahliye hakkı yoktur.

3. İhtiyacın Gerçek ve Zorunlu Olmaması

Ev sahibi "ihtiyacım var" dediğinde, mahkeme şu kriterlere bakar:

• Samimiyet: Ev sahibinin aynı şehirde boş başka bir evi varsa ihtiyacı samimi kabul edilmez.

• Zorunluluk: İhtiyacın geçici değil, kalıcı ve zorunlu olması gerekir. Kötü niyetli (sadece kiracıyı çıkarmak için öne sürülen) ihtiyaç iddiaları reddedilir.

4. Yeniden Kiralama Yasağı (Tazminat Hakkı)

Ev sahibi, kiracıyı "ihtiyacım var" veya "yeniden inşa edeceğim" diyerek çıkardıktan sonra;

• 3 Yıl Kuralı: Taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

• Tazminat: Bu kuralı ihlal eden ev sahibi, eski kiracısına en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlüdür.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Kiracı Haklarının Korunması

İstanbul Anadolu Yakası'nın yerleşim yoğunluğu ve hızla artan kira rayiçleri, Kartal Adliyesi'nde çok sayıda "kötü niyetli tahliye" davasına yol açmaktadır.

• İhtiyati Tedbir: Ev sahibi, elektriği veya suyu keserek kiracıyı yıldırmaya çalışırsa, Kartal’daki Sulh Hukuk Mahkemeleri'nden hızla ihtiyati tedbir kararı alınarak hizmetlerin açılması sağlanabilir.

• Tutanak önemli: Mahalle muhtarlığı veya kolluk kuvvetleri aracılığıyla tutulan tutanaklar, ev sahibinin haksız müdahalelerine karşı bir delildir.

Soru - Cevap

• Ev sahibi "oğlum evlenecek" diyor ama evi ilana koymuş? Bu durum "kötü niyetli tahliye" girişimine girer. İlanın ekran görüntüsü mahkemede davanın reddini sağlar. Eğer çıkarıldıysanız, tazminat davası açma hakkınız doğar.

• Evi alan yeni kişi beni hemen çıkarabilir mi? Hayır. Yeni malik, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekmeli ve size 6 ay süre tanımalıdır. 6 ay sonunda da ancak "ihtiyacı olduğunu" ispatlarsa tahliye davası açabilir.

• Kira zammında anlaşamazsak ne olur? Siz yasal sınır olan TüFE oranında zam yaparak kiranızı bankadan ödemeye devam ederseniz, ev sahibi sizi evden çıkaramaz. Sadece 5 yıl dolduysa "Kira Tespit Davası" açarak kiranın piyasa değerine çekilmesini isteyebilir.

Sonuç ve Tavsiyeler

📌 ödemelerinizi Bankadan Yapın: "Elden kira ödeme" gibi durumlar ev sahibine "kira ödenmedi" iddiasıyla tahliye fırsatı verir. 📌 İhtarnameyi İnceletin: Noterden gelen her kağıt tahliye olduğunuz anlamına gelmez. Bir hukukçuya danışarak cevap verme sürenizi (genellikle 8-15 gün) kaçırmayın. 📌 Yasal Süreç Dışına çıkmayın: Ev sahibinin sözlü tehditlerine karşı yasal yollara (Savcılık şikayeti, Sulh Hukuk Mahkemesi) başvurmak en güvenli yoldur.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her uyuşmazlık kendi özel şartlarına göre değerlendirilir. Hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---