Ev Sahibi Kiracıyı Kaç Ayda Çıkarabilir?

Ev Sahibi Kiracıyı Kaç Ayda Çıkarabilir?

Ev Sahibi Kiracıyı Ne Kadar Sürede çıkarabilir? (2026 Rehberi)

Kiracının tahliye süresi, ev sahibinin hangi yasal gerekçeye dayandığına göre değişir. 1 Eylül 2023 itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açmak mümkün olmayıp, süreç artık Zorunlu Arabuluculuk ile başlamaktadır.

Tahliye Nedenlerine Göre Tahmini Süreler

1. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (2 - 4 Ay): Eğer kiracı, kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarihte yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse; ev sahibi bu tarihi takip eden 1 ay içinde doğrudan icra dairesine başvurabilir. İtiraz olmazsa süreç 2-3 ayda sonuçlanır.

2. Kira Borcu Nedeniyle Tahliye (6 - 10 Ay): Kiracı kirayı ödemezse, önce 30 günlük ödeme süresi içeren bir "temerrüt ihtarı" gönderilir. ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır. Arabuluculuk ve mahkeme aşamasıyla birlikte süreç ortalama 6-10 ay sürer.

3. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye (12 - 18 Ay): Ev sahibinin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konuta ihtiyacı varsa açılan davadır. Mahkemeler "ihtiyacın gerçekliğini" titizlikle incelediği ve bilirkişi/keşif aşamaları olduğu için süreç 1-1.5 yılı bulabilmektedir.

4. 10 Yıllık Uzama Süresi ile Tahliye (6 - 10 Ay): Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama dönemi dolmuşsa, ev sahibi artık sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. üç ay önceden ihtar çekilmesi şartıyla açılan davalar, diğerlerine göre daha hızlı sonuçlanabilir.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Tahliye Süreci

İstanbul Anadolu Yakası'nın yargı merkezi olan Kartal Adliyesi'ndeki Sulh Hukuk Mahkemeleri, Türkiye'nin en yoğun mahkemeleridir.

• Yoğunluk Faktörü: Kartal bölgesinde bir tahliye davasının ilk duruşma günü, dava açıldıktan sonraki 4. veya 6. aya verilebilmektedir.

• Arabuluculuk çözümü: Sürecin 1.5 yıl sürmesini istemeyen taraflar için arabuluculuk aşamasında makul bir tahliye tarihi üzerinde uzlaşmak en hızlı yoldur.

Tahliye Kararı çıktıktan Sonra Ne Olur?

Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, karar kesinleşmese dahi (üst mahkemeye gidilse bile) kiracı "tehir-i icra" (icranın durdurulması) kararı almadığı sürece ev sahibi icra dairesine başvurabilir. İcra memuru kiracıya genellikle 10-15 günlük bir tahliye emri gönderir. Bu sürede de çıkılmazsa polis eşliğinde zorla tahliye uygulanır.

Soru - Cevap

• Ev sahibi kiracıyı "istediği an" çıkarabilir mi? Hayır. Ne sözleşme bitimi ne de kira zammında anlaşamamak ev sahibine doğrudan kapıya dayanma hakkı vermez. Mutlaka bir tahliye sebebi ve mahkeme kararı gerekir.

• Arabuluculukta anlaşamazsak ne olur? Arabulucu "anlaşamama tutanağı" düzenler. Bu tutanak olmadan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılamaz.

• Dava sürerken kira ödenmeli mi? Evet. Davanın devam etmesi kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kira ödenmemesi, mevcut davaya ek olarak ikinci bir tahliye nedeni oluşturur.

Sonuç ve Tavsiyeler

📌 Hukuki Usullere Uyun: İhtarname süreleri ve ihtarın içeriğindeki bir hata, davanın 1 yıl sonra reddedilmesine neden olur. 📌 Süreci Belgeleyin: Tüm bildirimlerin noter kanalıyla yapılması ispat açısından hayatidir. 📌 Hukuk Desteği: özellikle Kartal gibi iş yükü ağır bölgelerde dosya takibi ve usul kuralları teknik bilgi gerektirir. Hak kaybına uğramamak için bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Tahliye süreleri mahkemelerin iş yüküne ve dosyanın içeriğine göre değişebilir. Süreçlerinize dair bir avukattan hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---